北京二手房呈现出的那种“火”态势, 若说不算夸张, 那是有依据的, 其成交量着实很强大, 核心区域的价格持续上涨, 部分学区房的价格也在上涨。然而, 它同时属于“结构性的火”, 郊区仍然处于通过降低价格来换取成交量的状况, 千万别被挂牌均价出现的那一点点涨幅给误导了。
量：确实是近几年高位
于2026年4月, 北京二手住宅进行网签, 其数量为17893套, 与之前相比, 同比增长了14.9%, 这种情况属于“近五年最高”的范畴。
3、4月中出现的“小阳春”时段, 两个月加起来总共成交了36892套, 和去年同期相比增长了6%, 并且这个成交量在近五年里面是处于次高的位置, 仅仅低于2023年。
更为领先的三方签约口径是, 4月主要机构二手住房成交与同比相比增长了25%, 且处于同样近五年的高位状态。
在3月的时候呈现出更为迅猛的态势, 截止到3月30日这个时段, 单月的网签数量已经达到了18464套, 同一时期相比增长了127%, 而且在单日出现了多次突破千套的情况。
不是“回暖”两个字能概括的，是量在明显放。
价格：核心区在涨，全市挂牌价“含水分”
从国家统计局所采用的统计口径来看, 北京二手住宅销售价格呈现出环比连续三次上涨的态势, 具体表现为, 二月份上涨幅度为百分之零点三, 三月份上涨幅度为百分之零点六, 四月份上涨幅度为百分之零点四, 在一线城市当中, 北京处于引领上涨的地位。
5月, 挂牌均价大约是37710元每平方米, 同比高出大概13个百分点, 然而这是挂牌的价格, 不要当作成交的价格去看待。
实际成交情况方面: 全市范围内平均议价的空间被拉升至年内最高水平, 大概为约百分之十四点二。举例来说, 通州区域挂牌的平均价格大约是每平方米三点零七万元, 而实际达成交易的价格大多处于每平方米二点六万元至二点八万元之间。
真正 “硬” 的是, 西城学区成交快速、价格稳定甚至有所回升, 海淀学区成交快速、价格稳定甚至有所回升, 朝阳核心区优质次新成交快速、价格稳定甚至有所回升, 有经纪人反映五环内学区房一套上涨了三四十万。
为什么火：政策 + 需求 + 供给三件事叠加
驱动 具体表现
首套商贷的最低首付已然降至百分之十五, 使得门槛大幅降低, 非京籍在五环以内社保降至三年规定, 在五环以外社保降至两年规定。
改善需求占据主导地位, 在90至150平方米的改善户型方面, 成交的占比大约为63%, 千万级别的豪宅成交, 同比增长了86%。
学区以及刚需集中进行释放, 使得300万以下成交的占比得以提升, 小户型也就是70㎡以下的占比显著走高, 学区的窗口期带动了3至4月冲量。
新房当中, “卷产品”这种情况反过来对二手市场起到了反哺作用, 有着高得房率的新楼盘一开盘就呈现出热销态势, 存在项目在开盘的时候卖出了将近600套, 进而推动了“卖旧买新”这种循环。
别只看“火”：分化极其严重
就火的情况而言, 存在这样一些状况, 有西城、海淀、朝阳的核心区域, 还有学区的次新区域, 其议价空间比较小了, 并且业主开始提出提价或者出现惜售的情况。
如下这般冰冷程度的: 处于通州、顺义、大兴等远郊区域, 其新房库存周转已然超过180天, 二手房存在较大议价空间, 部分项目仍然需要8至10个点的相当幅度优惠才方能实现走量销售。
于是, 在业内的判断方面, 也是十分清晰明确的: 短期内, 活跃度是能够得以维持的, 然而, 全面普涨的基础却是并不强大的。
话来总结一下, 北京二手房当下呈现出这样的状况, 也就是核心区域真的特别火很热, 可郊区部分依旧处于冷清的状态, 要说量价出现回升的情况, 主要是因为政策降低了门槛, 还有改善以及学区相关的需求得以集中释放从而推动起来的。要是你正在看房, 核心区域所拥有的优质房源确实是更加的抢手, 然而全市平均价格出现的微涨并不等同于你所购买的那一套也处于涨价态势, 议价空间仍旧是你手中最大的武器。
