01
浦东老公房，正在全线失守
我看完浦东二手房量价数据后。
脑海里直接出现了两个关键词：量升和价跌。
跟整个上海二手房市场的大趋势完全相同, 毕竟浦东身为人口众多的大区来讲的话, 它也始终是上海二手房市场那边达成交易的主要力量。
单从环线来看，越向外，近四年价格跌幅越剧烈。
然而，市场的交易热度并未遵循相同的环线逻辑。
真正进行成交操作的主导力量, 并非处在具有抗跌特性的内环区域, 也并非处于经历深度调整的郊环范围之外, 而是处于外郊环彼此之间的地带。
尽管郊环之外回调程度最为严重, 然而外郊环之间, 凭借着更为成熟的生活配套设施, 更为广泛的房源可供选择, 以及更为优良的通勤条件, 依旧属于众多购房者通过实际行动加以肯定的达成共识的区域。
然而，比环线分化更值得关注的是房屋类型的命运差异。
其中，老公房回调最深。
除了房龄老，浦东老公房更面临着产品力和地段认同的双重挑战。
和浦西那种地段情结不一样, 这类老房子在浦东的被认可程度相对比较低, 部分板块是因为同质化房源太多、抛压极大, 最近这些年价格调整极其剧烈。
在这同一时间, 浦东的主要客户群体是那些新来到上海的人, 他们常常更加倾向于全新建造的房屋或者是较新的房屋, 这样一来, 那些房龄较老的老公房就丧失了至关重要的需求方面的支撑。
跟老公房形成显著反差的是, 建筑年代相对较近的中近期商品房, 呈现出了最为强劲的价值韧性。
整体回调幅度, 在近四年期间, 大约是25%, 远远低于老公房, 其抗跌性的主要来源在于, 户型方面, 居住体验更好, 社区环境方面, 居住体验更好, 物业管理方面, 居住体验更好, 并且符合当下主流的改善需求。
还能够吸引更多那些追求品质的改善型客户, 以及在浦东上班且拖家带口的新上海人。
我们叠加环线和房屋类型一起看。
能够看到, 相较于近期商品房屋不同环线所展现出的价值韧性, 老公房在全线范围呈现出深度失守的状况。
先不论处于内环以内, 还是郊环之外, 老公房在近四年间, 跌幅都超过了32%, 呈现出系统性价值重估, 这样的情况一直持续着。
以陆家嘴为例，我们来看具体楼盘的价格变化。
梅园、潍坊这类老牌核心社区, 近四年房价普遍折损三成以上, 部分房源跌幅更是超过40%。
有数据表明, 梅园三街坊, 乃是2025年陆家嘴二手房成交量处于最高水平的小区。其价格, 从2022年的每平方米11.8万, 已然回落到2025年的每平方米7.9万, 近四年下跌幅度高达大约33%。
而潍坊九村，这一跌幅甚至高达42%。
当房产价格在这些顶级地段大幅回落, 并且租金相对保持硬挺之时, 其租金回报率毫无疑问会朝着相反方向拉高。
对于好多人来讲, 买入陆家嘴、世博等核心区域老公房的斟酌, 业已不再单单属于为地段的光辉而掏钱。
如今, 这笔账有了一个实实在在的选项, 该选项基于现金流, 那就是以更低的入手价格, 锁定一份来自核心地段的租金回报, 这份租金回报相对稳定且可观。
我对浦东世博, 以及陆家嘴板块, 2022年至至2025年期间的成交套数的变化情况, 进行了整理。
从数据方面来看, 这两个处于核心地段位置的板块, 其成交量体现出一种态势, 即在价格处于下跌周期这个阶段的时候, 呈现出稳定的状态, 并且有着显著上升的趋势。
02
浦东二手房成交量，由周康领跑
浦东是上海城市骨架延伸最远、发展纵深最广的区域。
从陆家嘴那儿的摩天高楼, 到临港的滴水湖啊, 板块的能级, 以及价格的梯度, 两者之间的差异是非常巨大的。
设有响亮名头的每个板块, 其后续所伴随的是不一样的现实情况, 包括环线位置存在差异, 总价段各有不同, 居住群体也不尽相同, 三者共同构成了独特的现实状况。
但是, 连续多年一直稳稳位居成交榜前列位置的, 实际上总共就只有八个核心板块, 这八个核心板块共同组合构建成了浦东二手房的“基本盘”。
即: 周康, 浦东世博, 惠南, 金桥, 浦东南汇新城（临港）, 三林, 北蔡, 陆家嘴。川沙与金杨在多数年份也处于这个范围内, 是被包含在内的。
如下所示，这是浦东2025年二手房的成交TOP10板块。
基本而言, 能够划分成为界限清晰的三大阵营, 其一为凭借“面积”获得优势的刚需类型派别, 其二是以体现“平衡”为突出特点的改善类型派别, 其三是将“地段”视为关键因素的妥协类型派别。
在此处, 首先得指出一个被遗漏的关键数据。那便是, 在成交进入前十的那些板块当中, 其套均面积大多数的情况都是处于70平以上的状态。
现今处于当下时段的浦东地区购房者，最为关键核心重要的诉求, 可能大概也许还是, 在有着限定有限的预算范围之内, 去购得买到一个能够住得下的、具备功能完整的家庭空间, 而并非不是过度地去牺牲居住尺度。
其次, 还有一个更为显著突出的共同点存在着, 那就是: 所有处于TOP10的板块, 没有一个出现例外情况, 全部都在进行着“以价换量”这种行为。
近四年，这些板块的价格回调幅度普遍在26%至37%之间。
我们重点看下周康。
倘若存有那样一个板块, 致使所有预算有限的刚需家庭, 都会多瞧上两眼, 那么毫无疑问, 这个板块便是周康。
它处在张江南的关键位置, 多年以来一直是浦东二手房成交套数排首位, 有着大量的购买需求。
价格看上去中不溜，但套均面积始终稳定在95平以上。
城市界面尽管仍在发展, 不过距离市区较远, 然而最大的优势其实就是距离张江近是没错的, 而且生活方面存有十足的烟火气。
实拍图
周康乃是周浦与康桥二者的合称, 周浦有着“小上海”这般的称呼, 在其板块范围之内, 早就存有深厚的文化以及完备的基础设施底蕴。
不仅地域大，存量房规模和在售房源量也非常高。
交通方面, 存在着11号线，还有16号线, 另外有18号线等诸多轨交线路, 往后还会有21号线进行补充, 这能够便利地进行通勤, 到达市区以及张江、陆家嘴等核心区域。
图源：张江发布
因此，近些年周康也一跃成为浦东的刚需圣地。
其本质在于, 通过可以被接受的通勤时光, 去换回一间更为宽敞的, 而总体价值能够得以控制的安身居住之地。
在2022年到2025年这个时间段当中, 周康的二手成交套数由3845套, 以一种稳定的态势逐渐上升, 一直攀升到了4744套句号。
基价从52139元下降到了38568元, 下降幅度达到了约26%, 在TOP10板块里是回调最为温和的阵营当中的一个。
这背后有着庞大产业人口在张江的稳固需求, 有着成熟的轨交, 还有着生活配套, 并且是板块内充沛房源带来的高流动性, 它们共同构筑起了坚实的护城河。
在板块内, 成交量最高的是绿洲康城亲水湾, 在2025年成交了137套, 还有绿地康桥新苑, 在2025年成交了124套, 它们的价格跌幅都低于板块平均值, 这证明了品质次新房在周康所具有的流动性优势。
对于那些跌幅更为明显的楼盘, 它们通过以价换量这种更为彻底的方式, 像海尚康庭跌幅接近百分之四十, 承担起吸引最具价格敏感特性客户的职责, 共同支撑形成了板块巨大的成交量。
03
浦东的发展重心，正在向南转移
此外, 就成交版图进行观察时, 有一个清晰明确可见的趋势跃然呈现, 那就是热门板块大多集中于浦东南部。
在历年之中, 有成交王者周康, 还有价换量性价比突出的临港、惠南等地, 它们都凭借居高不下的成交量, 表明了二手房购买力的主要流向。
站在城市发展角度看，浦东向南发展，早已经是张明牌。
并不一定能够就此认定北部板块已然衰落, 然而无可争议的事实是, 南部板块正变得越发强大, 并且南北之间的差距也在逐步拉大。
最主要的原因在于, 北部的开发已然快要达到饱和状态, 然而南部却存有广阔的土地纵深, 并且具备更高的规划能级。
上海2035总体规划将这一重心转移清晰地描绘了出来, 在中央活动区（CAZ）当中, 世博、后滩、前滩等南部板块处于显赫位置, 城市副中心里, 张江、川沙, 以及能级具有特殊性的临港新片区, 均在南浦东落子布局。
这意味着未来最重磅的规划、最高额的投入，将主要倾注于此。
就算是在新房市场当中, 我们也能够体会觉察到, 从之前的前滩区域开始, 一直到世博区域, 浦东这个地方, 也在不停地向着南方方向, 去塑造打造属于它自己的豪宅滨江路段。
然而, 于千千万万普通购房者来讲, 那宏大的叙事终究得落实成为柴米油盐的平常日子。
对于二手房的挑选而言, 实际上, 大家最终是利用数目有限的预算, 去处理最为现实的居住问题呀。
往南顺着产业以及地铁线走, 能够以更低的价钱, 去 handling 更实实在在的居住方面的问题, 仅仅只是这样而已。
