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对于普通人而言, 买房乃是其一辈子当中最大的一笔支出, 然而, 有太多的人在签订合同的时候, 仅仅只是听中介讲“这是标准的版本, 大家都是这样签的”, 随后便拿起笔直接戳下去了。等到你真正遭遇事情, 诸如户口无法迁走、房子无法过户、收房时发现被砸成了毛坯、还欠着几千块钱的物业费, 再去翻看合同, 却发现制式模板当中根本就没有写清楚, 以至于打官司都很难打赢。
中介所给的那份《房屋买卖合同》, 的确切实是由住建部门所推出的示范文本, 不过在其诸多地方, 所留存的皆是空白状态或者呈现模糊不清之言辞表述。要是你不主动去补充完善这四句相当关键的约定内容, 那么法律便无法对你予以保护。紧接着下面会一条一件地给你详细讲解透彻, 说明其中为何非写不可、该如何去进行具体语言措辞以及在签署的时候需要注意些什么。
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一、必须写清"产权干净+所有共有人同意出售+隐瞒要赔"
先说为啥要写。
在二手房领域, 存在着极为严重的潜在隐患: 如果房子尚有抵押悬而未解、或者已被人民法院加以查封、设了别人居住的权利、又或者是属于夫妻共同财产却仅有一方出面签字, 这可都是大大的暗雷。你仅仅查看房产证上登记的是谁的名字这么做是远远不够的！毕竟处于婚姻关系存续期间所购买的房产, 哪怕仅仅登记于一人名下, 按照法律规定通常也属于夫妻双方共同所有的财产。要是另一方并未签字同意, 那么所签订的合同极有可能会被判定为无效, 或者根本就没有办法继续履行下去, 后果可是相当严重的。
有的房, 却被原房主暗中设立了“居住权”, 依据《民法典》第三百六十六条, 居住权人具备占有使用的权利, 即便你完成了过户手续, 也不能将其赶走。
好多合同模板仅仅是模模糊糊地写上一句“卖方保证产权清晰”, 这样的状况是远远不够的。要是没针对违约之后的后果作出清晰的写明, 一旦真的出现了问题, 你最多也就是能够拿回本金, 而你曾经支付过的中介费, 还有贷款所产生的利息, 以及房价上涨所形成的差价, 法院是很难全部予以支持的。
建议你让中介在补充协议或"其他约定"栏，白纸黑字加这一句：
卖方作出承诺, 该房屋不存在任何未被披露的抵押情况, 不存在查封状况, 不存在冻结情形, 不存在居住权登记事项, 不存在租赁备案情况, 以及不存在其他权利限制；若该房屋属于共有财产, 那么所有的共有人都已经签署了同意出售的文件, 或者当场共同签署了本合同。要是因为卖方隐瞒了上述这些情况, 从而导致无法办理过户, 或者合同被认定为无效, 又或者合同被解除, 那卖方就构成了根本违约, 要双倍返还买方已经支付的定金, 并且赔偿给买方已经支付的中介服务费, 赔偿贷款评估费, 赔偿律师费, 以及赔偿房屋差价损失等全部实际损失。
签前做到两点：
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二、“过户时间”“逾期违约金”以及“贷款批 不下来时的退定条款”, 这些都必须锁定。
先说为啥要写。
房价出现波动之际, 卖方有可能故意拖着不做配合过户之事，意图毁约或者加价；与之相反，买方办理贷款要是出了问题, 同样极易引发扯皮状况。制式合同之中, 有的仅仅写明“双方配合办理过户手续”, 却并未写明具体的截止日期, 并且也未提及倘若不配合将会如何处理, 如此一来，一拖沓便是几个月时间。
还有贷款这一情况, 当下信贷政策变动速度较快, 存在这样一些人员, 他们的征信有小的瑕疵或者银行额度收紧, 致使贷款无法获批下来。倘若合同当中没有写明, 因为银行方面原因导致贷款无法获批下来的情况下能无责任解除合约退还定金, 那么卖方有可能认定你为违约从而没收定金。
建议补这两句：
在年月日前（或者在买方首付款足额存入资金监管账户且贷款审批通过之后的__个工作日以内）, 卖方需要配合买方前往不动产登记中心去办理房屋所有权转移登记手续。要是卖方逾期配合过户, 那么每逾期一天就要按照房屋总价款的万分之五向买方支付违约金；要是逾期超过30日, 买方就有权利单方解除合同, 此时卖方应当退还全部已付款项并且支付房屋总价款20%的违约金。若是买方所申请的用于购房方面的贷款, 没有获得银行的批准, 或者批贷的金额并不充足, 并且买卖双方两者之间没办法就增加首付款这件事情达成一致的意见, 那么在此种情况下, 不论是哪一方均可选择解除这份合同, 卖方需要在规定的__个工作日之内, 没有利息地退还买方已经支付的全部定金以及房款, 买卖双方双方此彼此在此过程都无须承担违约责任。（注之若果是因为买方个人征信方面的问题而主动放弃贷款, 那么则可以另外进行约定没收定金）。
需重点予以提醒, 这十分关键, 首付款以及尾款尽最大限度走当地住建部门或者银行所指定的资金监管账户, 在完成过户, 新的产证下来之后才打款给卖方, 千万绝对别在私下将款项全额转给房东的个人账户, 这乃是防止出现钱房两空状况的最为底线的操作行为。这是非常重要且谨慎之事。
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三、必须写"交房标准+欠费结清+留交房保证金"
先说为啥要写。
在看房之际, 你所目睹的中央空调、嵌入式烤箱以及热水器俱在其中, 而等到合同仅仅写明“按现状交付”, 到了交房之时, 极有可能这一切全都被拆卸拿走, 替换成了破旧之物, 又或者墙体遭到了破坏, 地板浸水泛起麻烦。由于“现状”并未作出范围界定, 你声称卖方违约, 而卖家竟表示签署合同之前你所见的就是这般模样, 如此一来完全扯不清楚。
还有, 前业主所欠缴的物业费, 水电燃气费, 供暖费，有线电视费, 数额少的话有几百, 多的话能达到上万, 要是不写清楚, 那么你就得替他偿还。
建议这样做：
达成第一步, 于签约当日, 借助手机, 针对屋内的当前状况, 也就是墙面、地面、门窗、固定装修以及留下的家电家具去进行拍摄视频或者照片的操作, 接着将其打印出来, 以此作为合同附件双方签字予以确认, 期间还需附带一份格式为品牌再加数量并且备注“详见照片”的简单家具家电清单。
第二步，在合同里补这句：
卖方要依据本合同的附件《房屋附属设施及家具家电清单》, 以及签约时所拍摄的现状照片来交付房屋, 其中固定装修以及清单里所列明的物品, 不可以擅自进行拆除、更换或者损坏。房屋交付之前所产生的全部物业管理费、水费、电费、燃气费、供暖费、有线电视及宽带费等等, 都需要由卖方结清, 并且提供缴费凭证；在交房当日, 双方一同进行核验, 要是存在欠费情况, 那么将由卖方承担。买方预留房屋总价款的%（一般是5%~10%, 且不少于2万元）作为交房保证金，等着卖方完成交房, 并且结清全部欠费之后的日内支付给卖方。
在交房当日, 必然要跟卖方共同前往物业处, 还要去水务局办理水的更名, 接着去电力公司办理电的更名, 随后前往燃气营业厅办理燃气更名, 并且要在当场打出一张欠费已经结清的证明, 之后才能给付那笔保证金。
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四、必须写"户口迁出期限+按日违约金+预留户口保证金"
这条最重要，尤其你买房是为了落户或孩子上学。
存在这样一种情况, 户口问题方面, 法院并不能够作出判决强制迁出, 毕竟行政权是归属于公安机关的, 所以只能依据合同约定去追究违约金。要是合同仅仅只是写了“卖方迁出户口”, 然而却没有写明是在几号之前迁出, 也没有记载一天赔偿多少, 并且还没有预留尾款, 那么就会出现这样的状况, 原房东把户口挂在你房子里长达几年都不挪动, 此时你会毫无办法, 而孩子有可能会因为这个原因错过报名。
像北京、上海、深圳等这样的部分城市, 已经存在着一种名为“公共户”的政策, 要是原房主没有正当的理由, 却坚决不迁出去, 那么就可以进行迁入公共户的操作, 然而这是需要你主动前往派出所去进行申请的, 并且整个流程所花费的时间非常长, 相比之下, 还不如在合同方面先卡死相关规定呢。
强烈建议补这句：
卖方向买方承诺, 在于不动产权转移登记, 也就意味着过户完成之日起的若干日内, 这里建议填写30至60日, 要将该房屋内登记的全部户口关系迁出。要是每逾期一日的话, 卖方需按照房屋总价款的万分之五向买方支付违约金；一旦逾期超过90日, 买方则有权要求卖方支付总房款5%到10%的额外违约金, 又或者, 要是合同尚未完全履行, 买方可以拒绝支付剩余尾款来冲抵违约金。买房需要预留人民币元, 这里建议不少于3万至5万, 当作户口迁出保证金, 等着卖方提供户口已全部迁出的户籍证明之后的若干日内再无息退还。
前往派出所查询户口这件事情, 不要嫌弃麻烦, 在过户之前进行第一次查询, 在过户之后进行第二次查询, 只要携带上新房本以及身份证就能够进行查询。
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签下合同之前, 顺手做这样三件小的事情, 所有承诺都要写进合同里: 要是中介或者卖方口头说“学区没占用”, 又说“马上解决抵押问题”, 还表明 “家具全部留下”的话, 一概都得要求写进合同的补充协议或者是备注栏那儿, 因为口头承诺到了法庭上基本上是不算数的。要仔细核对所有人的身份: 对于卖方来说, 身份证、产权证、婚姻状况得对应准确。要是属于共有房产, 所有的共有人都必须到场签字才行；要是委托别人来办理的, 那就得有公证过的委托书。还要看清楚每一处空白的地方: 合同里面出现在那个有下划线用来填空的地方, 可千万别留白。要是填不上的话, 那就画上斜线, 这样能防止事后被偷偷私自添加内容。
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二手房合同可不是仅仅走个表面形式, 那几行是你后来补上去的字, 实则那就是你几十万房款以及全家得以安稳安顿下来的那种支撑底气所在。要是中介着急催促着让你赶紧签字, 你千万别慌张, 你就冷静地说“补完这四条内容之后我才会签字”, 正常情况下正规中介是不会阻拦你的, 而要是真有阻拦你的情况出现, 那这样的中介反而需要你提高警惕了。
你怎么看? 你处在签订着二手房合同的状况之时遇到过什么扯皮的具体情况——处于户口迁移不成功的处境、曾经东西遭受拆卸, 欠下一堆费用? 欢迎于评论的区间讲讲描述下你的过往经历, 去帮助后来之到达者规避遭遇到雷击的状况！
留意@xx , 每日一篇贴合实际的住房民生实用内容, 购置房产亦或售卖房产时减少踏入陷阱↑。
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这下文仅仅是用来供作科普方面的参考所用, 并非是能够构成法律方面的意见的。具体有关合同的条款, 是需要依据当地的政策以及专业律师或者法律工作者所给出的建议来进行调整的。二手房的交易过程当中是涉及到数额较大的资金的, 要建议优先去挑选银行或者房管部门所认可的资金监管账户, 而且并且要去核实不动产权属之后才再去进行签约, 并付款的。
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