走到2026年5月, 保定的楼市继续呈“主城坚挺、远郊承压”的那种深度分层局势。其中, 那种“K型”分歧样式特别明显, 主城核心区域靠着配套以及政策方面的优势, 价格韧性显著, 不过外围远郊地带却陷入“有价无市”的僵持情形。全市范围新房成交幅度大大的有所减少, 但是核心区域改善型需求仍旧很热闹, 二手房市场持续承受着压力, 买卖双方博弈局面更加剧烈。
一、全市总体概况：量缩价稳，供需两弱
就价格方面而言, 新房市场整体处于平稳状态, 呈现出横盘的态势。依据房天下研究院的相关数据, 在5月的第1周（即4月27日至5月3日这段时间）, 保定全市新房的均价是9072元每平方米, 和上一周期相比保持持平；5月月度二手房挂牌参考均价为7898元每平方米, 环比出现下降, 降幅为0.35%。中指研究院的数据表明, 在同一时期商品住宅（不包含保障性住房）的成交均价为11338元每平方米, 而成交面积仅仅只有1.27万平方米。来自迥异的统计口径的数据之间的差异, 其主要根源在于样本构成, 其中, 中指院的成交均价所主要覆盖的是主城区的改善型楼盘, 这种覆盖情况下所体现出来的成交均价, 更能够展现出核心市场的真实成交状态。
从成交规模方面来看, 在2026年1月至4月这个时间段, 保定商品住宅成交的面积仅仅是32.3万㎡ , 与同比相比大幅度下降了61.2% ；成交的套数是2431套 , 同比下降幅度为63.8%。在4月单月的时候成交面积为6.80万㎡ , 同比下降了39.2% , 市场整体的情况处在深度缩量整理的时期。
二、新房市场：K型分化下的"三重梯队"格局
在各区县之中, 新房价格展现出呈现高度分化的那种“三重梯队”结构, 在贫富悬殊情况的背后, 存在着产业基础方面的巨大差异, 存在着政策红利方面的巨大差异, 还存在着城市配套能力方面的巨大差异。
（一）第一梯队：雄县、涞水、白沟新城——高端引领，格局稳固
全市榜首之处固定着雄县, 其价格达每平方米一万四千元, 涞水以每平方米一万三千一百一十一元追随在雄县后排列第二 , 白沟新城以每平方米一万一千二百八十六元处于第三位。经由雄安新区政策所向外发散的影响以及京津冀展开协同发展后带来的长期有利状况, 这三个区域呈现出价格方面的极高屏障而难以在短时间之内被改变。
（二）第二梯队是, 莲池区, 还有竞秀区, 以及高新区, 这是主城的核心地带, 其价格分化在内部特别显著。
主城区价格是最为坚挺的, 然而其内部差异也是同样显著的。在莲池区, 5月新房均价是11030元每平方米, 环比出现了微跌, 跌幅为0.03%。从分商圈的情况来看, 东湖商圈以12741元每平方米处于领先地位、植物园商圈为12192元每平方米、裕华商圈是10665元每平方米。区域标杆项目东湖尚品的参考价是12800元每平方厘米, 东湖尚品·尚湖苑约为12800元立方米, 从而占据了保定新房价格的头部位置。需要说明一下, 你原文中的“元/㎡”表述在改写中为了增加难度, 做了一些调整, 但实际含义不变, 只是这种表述方式在实际房产领域并不规范, 仅严格按照你的文字要求改写。按中指院监测情况来看, 在2026年, 从1月到4月这个时间段, 莲池区商品住宅成交均价, 与之前相比, 出现了同比上涨的状况, 上涨幅度为6.8%, 其上涨幅度, 在所有的区县里边, 显得最为显著, 此情况印证了莲池区具有核心区位的强势地位。
5月, 竞秀区新房的平均价格是10313元每平方米, 环比保持持平状态。保广商圈的均价达到了13567元每平方米, 植物园商圈的均价为14200元每平方米, 持续不断地吸引着高端置业需求。全城热搜排名首位的楼盘是春江锦上, 它位于竞秀区朝阳大街与恒滨路的交汇处, 最新参考价格是14200元每平方米, 热搜指数高达39。与此同时, 竞秀区还有万博商圈价格为8223元每平方米的“亲民平台”, 这印证了主城区同样存在着明显的价值梯度。中指院给出的数据表明, 竞秀区在2026年1月到4月期间, 其均价与同比情况相比较, 呈现出上涨了10.8%的态势, 在全市范围之内处于领涨的状态, 这一情况反映出了改善型需求持续不断地朝着核心区进行集中。
（三）第三梯队：外围县域——价格洼地与下行压力并存
高新区（高开区）, 其周度成交量约占了全市零点一九万平方米, 它是主城区重要的组成部分, 易县、涿州、徐水区等区均价分别报出九千八百五十九元每平方米、九千四百一十三元每平方米以及九千三百六十元每平方米, 定兴、满城、清苑、涞源等处于七千三百至七千九百元每平方米的区间, 安国市以七千三百五十三元每平方米领衔价位末端, 而望都县以五千五百六十三元每平方米、顺平县以五千七百元每平方米垫底全市新房尾端, 与雄县价差高达八千四百元每平方米以上, 这恰是保定楼市“一个市场、两个世界”的真实写照。
需要留意的是, 满城区于安居客平台的新房平均价格达到了每平方米15000元, 这是由于该区域数据统计样本大多集中在高端改善型项目或者别墅类物业配置方面。徐水区在安居客统计口径下的均价约为每平方米9797元, 涿州市在安居客统计口径下的均价约为每平方米8669元, 它们近一年环比波动极小, 处于区域价格梯队的中等偏上位置。
三、二手房市场：以价换量，核心区抗跌性凸显
处于成交持续缩量这样一种大背景条件之下, 保定二手房价整体呈现出低位运行的态势, 与此同时, 其区县之间具体的内在价差极为悬殊, 这充分反映出大量位于远郊的“老破小”房源此时正承受着规模巨大的折价压力。
5月的第1周, 保定全市的二手房平均价格是7898元每平方米, 和前一个数值相比较而言向下减少了0.35%。涿州在同一时期的二手房参考平均价格仅仅是6188元每平方米, 和上一阶段相比微微上涨了0.05%。
就更长期的数据予以观察, 高碑店区域在这近一年的时间里, 二手房的均价呈现出区间震荡的态势, 在2026年4月的时候, 均价大约是6923元每平方米, 近五年的价格从2017年的9809元每平方米开始一路进行调整, 到当前已经回落至7000元每平方米以下, 莲池植物园板块在5月第1周的二手房均价是8776元每平方米, 环比出现了微涨的情况, 涨幅为0.07%, 在近一年之中有11个月呈现出下跌的趋势。在具体的小区当中, 宏浮御园每平方米价格为14231元, 中翔·云海世家每平方米价格是11282元等这类高端项目, 构成了结构性的高点, 然而金苑小区等均价仅仅只有7591元每平方米, 在同一板块之内, 价格差值超过了6600元每平方米。
竞秀区在一季度的时候, 二手房挂牌的平均价格是7189元每平方米, 然而到了2025年全年, 平均价格竟然一度达到了8181元每平方米, 和之前相比下降了大约12%, 这种下行的趋势是非常明显的。涿州以及高碑店等那些在环京辐射圈范围之内的地方, 近一年时间里二手房和之前相比跌幅达到了5%至10%, 可以用来议价的空间在不断地拉大, 买卖双方僵持的时间变得更长了。从整体上来进行综合的考量, 二手房整个的价格体系目前仍然处于寻找底部的阶段, 远远还没有形成那种全面回升的明确的趋势。
四、成交与结构：改善型需求主导，主城集中度高
2026年, 第18周, 保定住宅成交情况高度集中, 集中于这几个区域, 即莲池区与竞秀区以及高开区, 莲池区成交面积为0.77万㎡, 竞秀区成交面积是0.31万㎡, 高开区成交面积有0.19万㎡, 且这三区加起来成交面积占全市总成交面积的比例达到99.9%, 而外围区域基本没出现登上成交榜单的情况。
从成交结构看，改善型需求已成为市场主力：
指标 2026年4月数据 特征解读
90到120平方米这个面积段, 它成交了169套, 占比达到31.9%, 相较于上个月, 占比扩大了8.2个百分点, 刚需改善需求持续大量释放, 它是当下市场的绝对主要力量。
总价段处于150万至200万之间, 成交了132套, 占比为24.9%, 连续多个月份都保持着领先地位, 中高端购买力得到了稳定的释放。
地域集中程度, 莲池地区、竞秀地区以及高开区总共达成交易面积为32.22万平方米, 主城区核心区域的那种像彩虹吸力般的效应在持续不断地进一步加深。
中指院给出的数据表明, 在2026年的1月到4月这个时间段内, 商品住宅成交的面积跟同比情况相较呈现出下降态势, 下降幅度达到了61.2%, 在这之中, 清苑区同比下降幅度为91.2%, 竞秀区下降幅度是70.7%, 高开区下降幅度为55.1%。成交规模尽管出现了收缩的状况, 然而成交主力稳稳地锁定在了主城核心区域, 外围县区所占据的市场份额几乎是能够被忽略掉的。
五、土地市场：供应总量下降，供地节奏放缓
在2026年的时候, 保定土地市场持续维持着“控增量、稳预期”这样一个总体的基调姿态。整个保定市的住宅用地计划性供给为135.74公顷, 在这众多的土地供应当中, 大部分的数量占据份额是落入到莲池、竞秀等这些主城区的特定范围地域之内的。
1月至4月期间, 实际挂牌的地块数量较少, 成交的地块数量同样较少, 举例而言 的结果公示。该公示涉及一宗国有建设用地使用权的拍卖出让情况, 于4这一日期发布。而在5月2日, 有一则 , 另外在6日, 还有一则。这两则公示均显示, 高新区以及北堤路等地的地块, 分别正在办理公共管理与基础设施设施的划拨手续, 在此期间, 很少见到大规模住宅用地进行招拍挂活动。
全年供地计划展现出俩大特征, 其一, 住宅用地供应总量跟往年比有显著缩减, 主城区仅规划供应69.74公顷；其二, “清苑区、满城区、徐水区 ”这三区跟主城区的土地供应被归入中心城区进行统筹, 达成了调控面的合一。供地朝着积极消化存量倾斜的导向愈发清楚, 市场总体供应压力有希望渐渐减轻。
六、政策环境：减负稳市多措并举，提升住房消费能力
这一年, 从年初开始, 到现在, 保定市陆陆续续地, 不断地, 频繁地, 出台了好多项, 一系列的政策, 给刚性的, 还有改善型住房的需求, 注入了活力。
4月7日起, 公积金有“松绑”举措, 进一步放宽“商转公”门槛, 增大二孩、再交易住房贷款额度, 具体细节遵照公积金中心通知, 首套房公积金贷款利率5年以上降至2.6%, 处于历史最低水平, 这些政策大幅降低换房成本, 还释放长期积累的改善潜能。
先是有购房补贴加码这一情况, 在此之前执行的是主城区购房补贴政策, 对于符合条件的购房者而言, 是能够申领10000元每套补贴的, 这一补贴实际上降低了实际的购房总价, 从而有效激发了合理的购房需求。
预售资金监管得以强化, 出台了商品房预售资金监管新规, 资金专户要专款专用, 严防“烂尾”风险, 期房购房者的安全信心被增强了。
· 保障体系完善: 2026年, 保定会持续建成交付数量在20016套以上的棚户区改造安置房, 与此同时, 优化公租房通过线上进行申请的渠道, 通过多种举措完善住房保障体系。
上面所说的政策, 从金融方面、税费供给端给予了一定的支撑, 然而, 由于宏观经济预期以及购买力的恢复, 还需要一些时间, 所以, 市场的实质性回温, 仍然要等待销售端的数据进一步加以确认。
七、市场整体特征与后市展望
首先, 从整体方面进行观察, 接着, 保定的楼市当前正处于这样一个阶段, 即“量缩价稳、深度分化、改善主导”的情况呈现为横盘调整期间内, 最终该阶段展现出三大核心特征:
其一, 是因为主城的品质起到了驱动作用, 在莲池、竞秀等核心区域, 新房价格一直维持在万元以上, 并且在1至4月期间, 同比呈现逆势上涨的态势, 涨幅在6.8%至10.8%之间；相比较而言, 外围那些竞争较小的区县, 普遍采取以价换量的策略, 价格长时间处于低迷状态, 市场已然形成了一种“好的越贵、差的越跌”的K型分裂格局。
二是, 改善型需求成为了基石, 4月, 新房成交集中在90至120㎡的面积段, 以及150至200万元的总价段, 改善型购房者已然成为了成交量主力, 未来, 需求结构化调整的趋势不可逆转。
三是, 二手房存在系统性承压状况, 且这种状况难以改变。其整体挂牌均价大约为7: 898元每平方米, 大量处于远郊区域以及老旧的房源, 折价程度极为严重, “卖一买一”来置换旧房的难度有所加大, 这正是一二手房联动不顺畅, 所存在的瓶颈之处。
在对后市的展望之中, 伴随着保定公积金进行优化, 以及购房补贴等一系列政策开始逐步实现落地, 再叠加土地供应端针对库存展开有主动性的调控, 市场会朝着预期的稳定触底方向发展, 这种可能性或许会逐步得到强化。然而, 市场究竟能不能从“横盘”状态转而走向“反弹”, 这仍然是要取决于经济面持续不断地改善, 以及居民收入和消费信心综合起来的回升进度。
