今天聊北京的典型郊区板块，昌平的——北七家。
着重去看五个小区, 它们分别是名流花园, 还有望都家园, 以及美树假日嘉园, 另外还有名佳花园三区, 再就是翡翠公园二期。
名流花园, 品质与望都家园相近, 望都家园, 和美树假日嘉园类似, 美树假日嘉园, 跟名佳花园三区仿佛, 它们都属于刚需类型, 有的是老破小, 有的是老破大。
属于北七家板块内的翡翠公园二期, 是难得的次新高层改善盘, 在二手房里是品质天花板。
1.名流花园
成交均价为每平米一万七千八百九十元的二手房, 于二零一四年在整个名流花园范围内达成交易。
在2017年的时候, 整个名流花园区域内的二手房, 其成交的平均价格是每平米36023元。
在2022年的时候, 整个名流花园范围内的二手房, 其成交所形成的平均价格为每平米33054元。
在2025年的时候, 整个名流花园区域内的二手房, 其成交的平均价格, 是每一平米18568元。
看上述价格能发现, 名流花园房价, 在2017年处于历史最高点, 为一平米36023元, 而如今跌到了18568元, 跌幅达到52.8%, 已然腰斩了。
假如将其与上一轮楼市大幅上涨之前, 具体而言是2014年时的每平米17890元相比较, 那么当下名流花园仅仅有着3.8%的涨幅。马上就要跌回到11年前的状态了。
2.望都家园
2014年, 望都家园所有二手房成交均价是, 每平米19225元。
这一年, 也就是2017年, 整个望都家园区域内的二手房, 其形成的进行交易时的平均价格, 是每平米38834元。
在2022年的时候, 整个望都家园区域内的, 进行二手房屋交易的成交平均价格, 是达到了每平米36064元的数值。
在2025年的时候, 整个望都家园这儿的二手房交易平均价格是每平米19405元。
从中可以看出上述价格, 望都家园的房价, 在二零一七年处于历史最高点, 为每平米三万八千八百三十四元, 当前跌至了一万九千四百零五元, 下跌幅度是百分之五十三点九, 已然腰斩了。
要是跟在之前上一轮楼市大幅上涨以前, 也就是2014年时价为每平米19225元相较, 此刻望都家园存在着0.9%的涨幅。很快就要回落到11年前的状态了。
3.美树假日嘉园
在2014年的时候, 整个美树假日嘉园区域内的二手房, 其成交的平均价格是每平米22708元。
2017年, 美树假日嘉园所有二手房成交的平均价格, 是每平米45088元。
2022年, 美树假日嘉园全部的二手房成交平均价格为每平米41565元。
2025年, 美树假日嘉园全部的二手房成交平均价格为每平米23915元。
就上述所呈现的价格而言, 美树假日嘉园的房价, 于2017年达到历史最高点, 每平米为45088元，然而到如今却降至23915元, 其跌幅达到50.9%。已然是被腰斩了。
与上一轮楼市大幅上涨之前, 即 2014 年时每平米 22708 元相较, 当前美树假日嘉园存在 5.3%的涨幅情况。很快就要下跌至 11 年前的水平了。
4.名佳花园三区
2014年, 名佳花园三区所有二手房成交均价, 是一平米22108元。
在2017年 , 存在着这样的情况 , 整个名佳花园三区的二手房成交均价呈现出的数值是 43989元一平米。
在2022年的时候, 整个名佳花园三区之中, 二手房成交的平均价格为每平米39864元。
到2025年的时候, 整个名佳花园三区范围内的二手房成交均价, 是每平米22560元。
由上边所说的价格能够看得出, 名佳花园三区于2017年出现历史最高点时每平米为43989元这般的价格情况,而现在价格降至225, 跌了53.8%。已经被腰斩了。
仅就当前名佳花园三区情况而言, 若将其与上一轮楼市出现大幅上涨之前即2014年时每平米22108元的价格作比较, 当下名佳花园三区仍存在着2%的涨幅。然而, 这种涨幅态势似乎即将发生变化, 仿佛马上就要跌回到远在11年前时候的状态了。
5.翡翠公园二期
在2022年期间, 整个翡翠公园二期区域内, 二手房达成成交状态的平均价格, 是每平米72108元。
在2025年的时候, 整个翡翠公园二期区域内的二手房, 其成交的平均价格是每平米48175元。
可见, 就上述价位而言, 翡翠公园二期, 于2022年时, 达到历史最高点, 为每平米72108元, 而如今, 已跌至每平米49175元, 其跌幅为33.2%。
看完上述具体数据，大表哥总结三点，供大家参考。
其一, 此轮房价下滑, 北七家板块整体降幅约达50%左右, 远远超过北京整体30%的跌幅, 众多小区价格已然腰斩, 基本回归至2014年, 即上一轮楼市开始涨价之前, 属于表现极为糟糕的板块。
里面的原因主要有三个。
一个是北七家归属典型的远郊板块, 已然快要抵达北六环, 实际上不单单是北七家, 所有远郊板块全都存在此类问题, 下跌幅度极大, 基本上是腰斩, 是这样的情况。
其二, 前些年, 昌平区对未来科学城东进行了规划, 其位置处于北七家的东面, 该规划所描绘的蓝图规模较大, 那时, 北七家的房价因这个概念被炒作了一番, 然而, 后续实践表明, 未来科学城的建成情况未达预期, 远远比不上当初所做的规划。
当下, 昌平那些明白形势的人, 也就是所谓识时务的成大事者, 将发展的重点又重新放置到了昌平南部临近海淀的那个区域, 去抱住海淀的大腿, 未来科学城东部基本上就会成为一个只完成一部分的工程, 随之而来的是，跟着它的二手房自然而然也就会遭遇困境, 要去挤掉泡沫了。
三是, 北七家作为一个远郊刚需板块, , 在2020年之前, 其高层住宅方面不存在豪宅, 甚至连像样的高端改善盘都没有（别墅市场较为特殊, 此处暂不予以讨论）, 万科翡翠公园属于为数不多的高层次新房。
在远郊区域当中, 涌现出板块加刚需老破小、老破大大量聚集的情况, 这两者都是此轮房价出现下跌的重灾区域, 因为这两者的叠加, 致使北七家的房价跌幅超过了北京整体大盘, 到处都是价格被腰斩的状况, 如此一番情景。
首先, 存在着二手房下跌的情况, 而且其下跌幅度是非常大的, 除此之外, 这种下跌反过来势必要对新房以及次新房产生影响。
如北七家之地的万科翡翠公园, 展现出颇为显著的下跌态势。在3月之际, 万科翡翠公园二期的成交价格尚处于5万有余, 而如今其最低已然滑落至4万加, 已然跌破了当初的开盘价格哩。
对于在北七家于2021年之后购置了新房的友人, 大表哥觉得, 同样得做好房价下跌的心理准备, 具体哪些楼盘不再逐一指明了。
其一, 自楼市步入下半场, 哪怕是像北京这般强劲的城市, 其远郊区往后也是颇为难以发展起来的。其二, 故而大表哥给出建议, 对于所有远郊区的房子需谨慎购置, 除非你确实为预算受限, 且于临近区域上班, 同时不将长远资产保值事宜予以考虑；不然的话, 均不推荐进行购买。
