在二手房交易这个行为当中, 好多购房者有着这样的认知误区, 那就是只要中介出现算错税费这种情况, 并且服务存在疏漏之处, 就能够全额拒付佣金, 还能要求中介赔偿全部的税费损失。然而上海的法院审判口径早就已经统一了, 即中介服务存在瑕疵并不等同于要全额赔偿损失, 也并不等同于要全额退佣金。
上海一中院, 有最新典型判例, 此判例明确了核心规则。若委托人存在虚假告知房屋关键信息, 或者疏漏告知房屋关键信息, 且这是税费误差主因的, 那么税费巨额损失要由购房者自行承担。若中介存在审核疏漏, 还有服务不严谨的情况, 仅适用佣金酌减规则, 法院会根据瑕疵轻重, 以及服务完成度, 酌情扣减中介费, 而不是直接判赔大额税费损失。
一、完整基本案情：20万税费差额纠纷始末
通过涉案中介公司, 购房者与房东签订了二手房居间协议, 还签订了房屋买卖合同, 中介在整个过程中, 提供了房源对接服务, 提供了带看议价服务, 提供了交易指导服务, 提供了事税费预估服务, 还提供了过户协助等全套居间服务。
这起交易中的关键争议点处于税费核算这个环节, 不动产的登记簿表明, 涉及此案的房屋所有权来源被标注成为“其他”, 它隶属非常规的交易来源状态且有着税费浮动方面的风险, 中介公司针对此房屋来源问题特地向购房者开展核实询问这个行为, 此时购房者则是以口头方式回复房屋是“购买所得”。
中介公司没有进一步对产档原始信息展开核验, 没能深挖房屋真实的权属来源, 仅仅是依照购房者口头给出的答复来核算交易税费, 进而给出估摸的税费金额, 后续在正式进行过户缴税的时候, 购房者发觉房屋真实的权属来源并非普通的购买方式, 实际所产生的税费和中介预估的金额相差20余万元, 这造成了数额巨大的的经济损失。
由于购房者觉得税费差额完全是因中介核算出现失误, 以及服务缺乏专业性而造成的, 所以购房者进行起诉想要维权, 其核心存在诉求有两点, 其一, 是诉求中介承担二十余万元的税费差额损失, 其二的诉求是中介要全额返还已经支付的五万元中介佣金。
处于案件审理的进程当中, 中介公司进行了反诉, 宣称自己已将全部居间服务给完成了, 提出要求叫购房者支付还没有结清的剩余佣金1万元, 并且还要承担逾期付款所产生的违约金。
二、一审、二审裁判差异与最终终审结果
1. 一审法院裁判逻辑
一审法院作出认定, 认定税费预估只是中介所提供的配套辅助类服务, 并非是居间方面的核心义务, 并且没有任何证据能够证明中介的确存在故意去隐瞒事实、进行虚假误导这样带有恶意的行为, 所以中介不需要承担赔偿那20余万元税费的责任 , 同时还存在这样的情况, 考虑到中介在税费核算这件事情上存在着疏漏, 就连具体服务也是出现存在瑕疵的状况 法院酌情实行大幅方式扣减法 将佣金进行扣减所以最后做出认定中介仅仅只可以收取1万元的中介费。
2. 二审（上海一中院）纠正改判核心要点
上海一中院明确指出, 一审裁判存在逻辑分歧, 一方面呢定下来中介只是存有轻度服务的小小瑕疵, 不需要为此负担巨额税费赔偿, 另一方面却直接把5万块钱的佣金一下子缩减到1万元, 这个瑕疵自身的程度跟佣金被扣减的幅度没法对应, 责任裁量不均衡嘛, 出现了裁判尺度不合适的状况。
二审重新进行全案事实的裁量, 综合来看, 中介完成了房源匹配、签约促成、交易指导以及过户协助等大部分居间服务, 只是在税费复核这个环节存在轻微疏漏, 且瑕疵程度较轻, 最终酌定中介能够全额收取5万元佣金。
3. 终审最终判决结果
1. 买家所主张的, 二十余万元这样子的税费损失赔偿, 以及要返还五万元佣金的诉求被提出, 只是全部都没有得到支持嘛。
2. 中介公司所主张的, 那剩余的1万元佣金, 以及违约金的诉求, 全部是不会被给予支持的。
3. 双方各自承担自身损失，案件尘埃落定。
三、法院核心裁判规则（上海楼市统一审判标准）
1. 巨额税费损失：由不实告知的委托人自行承担
二手房进行交易时, 房屋权属的来源, 取得的方式, 持有之年数, 家庭住房的套数等核心涉税的信息, 购房者或者房东有着如实予以告知的首要法定义务。中介已经主动询问了关键信息, 因为委托人自身存在疏忽, 隐瞒以及虚假答复, 从而导致税费核算出现错误, 产生巨额差额的, 主要过错是在于委托人, 对应的大额税费损失由委托人自己承担, 法院不会支持向中介追责索赔。
2. 中介审核义务有边界：不承担无限兜底核查责任
中介并不被法律要求, 对购房者口述信息, 承担那种无限兜底、逐一对档核验的绝对审查义务。中介是基于客户如实答复, 来开展税费预估的, 这属于常规专业服务范畴。仅仅因为没有进行深度二次核验, 就认定中介需要承担几十万税费赔偿，这明显加重了中介责任, 不符合居间合同权利义务对等原则。
3. 服务瑕疵对应唯一追责方式：佣金酌减，而非损失赔偿
中介服务存在着疏漏, 存在着不严谨等轻微瑕疵, 并且没有主观恶意, 没有虚假宣传, 没有刻意隐瞒的情况, 在此种情形下, 其追责边界仅仅限定于佣金调整, 并不会延伸至赔偿交易税费, 房屋差价等大额直接损失。
佣金扣减幅度, 要严格去匹配瑕疵程度, 若瑕疵轻微, 且核心居间服务已全部完成, 那么不予扣减或小幅扣减佣金；要是瑕疵较重, 严重影响了交易体验, 还造成了实质性阻碍, 就要大幅扣减佣金；只有中介存在欺诈、故意隐瞒、重大过失的情况下, 才可以支持全额退佣金、赔偿损失。
四、法官权威提示（购房者必懂避坑逻辑）
1. 遵循事实进行告知乃是购房者所应承担的首要责任, 于交易进程里, 当面对中介就房屋权属来源、持有状况以及税费相关信息所提出的询问时, 委托人务必要做到如实且完整地告知。由于其自身隐瞒或者疏漏告知而引发的税费急剧增长、交易出现损失的情况, 其并无权力将此转嫁给中介来承担。
2. 中介负责的审核义务是存在限制情况的, 购房者不能单纯地全方位把责任都推卸掉, 可以了解到中介通常只履行一般且合情合理的审慎核查责任, 并非承担那种毫无遗漏、起到兜底作用的审核义务。因而购对于房者而言不能把因为自身提供的信息不符合实际情况而致使产生的交易方面的风险全部归结当作是中介不够专业所造成的。
3. 瑕疵追责执行“比例原则”；中介服务瑕疵追责严格依照过错与责任匹配原则；此原则依据居间服务完成度、瑕疵大小、过错程度；精准地酌减佣金；杜绝出现“轻微瑕疵、巨额赔偿”这种不公平的结果。
五、购房者实操避坑与维权指南
1. 交易前：杜绝自身信息隐瞒，从源头规避税费风险
房屋如果是通过继承、赠与、析产、回迁等特殊形式而来的, 务必从主动的角度, 并在时间上提前告知中介, 绝对不可以有任何隐瞒的情况。这类房屋所涉及的税费规则, 和普通的商品房不存在一样情况, 极容易就引发高额差额现象, 属于二手房税费纠纷最多出现的场景。
2. 交易中：关键信息书面确认，留存免责证据
对于房屋来源, 以及持有年限, 还有套数等这些涉税关键信息, 要让中介去形成书面确认单，然后双方签字进行留存；中介所出具的税费预估表, 一定要截图并且存档, 要明确说明预估仅仅是作为参考, 最终是要以税务机关核算的结果为准的。
3. 维权时：精准拿捏追责尺度，避免盲目起诉
一旦碰到中介出现税费算错以及服务存在瑕疵的情况: 倘若这是因其自身隐瞒信息而致使的那种状况的话, 没法对税费损失提出索赔的唷, 仅仅能够去主张依照实际情形进行酌情扣减一下佣金罢了；要是中介明确知道信息是错的, 而且是故意去误导人的, 或者说了关于税费的虚假承诺, 还是因为重大的疏忽没有去核查清楚的缘故, 那就能够依据法律规定去主张退还佣金, 并且还要索赔与之相对应的损失了。
六、上海二手房佣金纠纷终极规律
1. 购房者隐瞒房屋特殊权属来源, 此行为属于客户不实告知, 这使得购房者成为税费差额的首要过错方, 而首要过错方无权利要求中介赔偿几十万税费, 因为客户不实告知会导致自担巨额税费损失。
2. 中介存在的是轻微瑕疵, 所以只是会调整佣金, 不会赔付那大额的损失, 这指的是没有主观恶意之下的服务上的疏漏, 对于这种情况的追责仅仅限于让佣金进行酌减, 而不会延伸到赔偿交易过程当中所产生的损失。
3. 责任的配比呈现出一种绝对公平的状态, 服务的完成程度越高, 瑕疵越是轻微, 那么佣金的扣减免幅度就越小, 当完全履约且仅仅存在细微疏漏的时候, 是无需扣减佣金的。
4. 在二手房税费纠纷里, 要是过错根源在于自己一方, 那么在维权时千万别漫天索赔, 不可以盲目地起诉去索赔大额的税费损失, 也不能要求全额退佣金, 否则大概率会败诉, 而只能去争取酌情减免剩余的佣金。
由上海市浩信律师事务所王俊伟律师, 依据裁判文书网查询整理出此文, 若需转载请标明出处。另外，可参考《二手房陷阱: 买卖合同条款解读与风险防范》一书。该律师团队专注于各类房产案件的诉讼、执行以及处置工作, 极度擅长代理小业主起诉开发商这种群体性诉讼。房法网为一个专门从事房地产案件的网站。蚂蚁斗大象是一个着重于疑难复杂房地产诉讼、执行以及处置的律师团队。
