住房交易政策通
老百姓买房可是一件人生大事, 大家在买房之际会生出诸多疑问, 然后免不了向身旁的亲友去咨询, 还会朝着各类网站去求索, 为了帮群众避开“陷阱”, 寻得“捷径”, 去解决群众住房交易进程里的操心事、烦心事以及揪心事, 青岛市房地产事业发展中心依据日常工作与业务专长, 针对群众在住房交易中因为政策不熟悉、流程不清楚、信息不透明、合同不规范而生出的痛点、难点以及利益受损点, 借助简明扼要、通俗易懂的问答形式, 以连载模样刊登出来, 切实维护群众合法权益, 保障住房交易安全。
“二手房”购买篇
我们平常所说的“二手房”, 其实亦称存量房, 存量房子展开买卖这个平常所说举动, 一般所指的情形, 确切来说, 是那种办理了房屋权属转移登记, 随后取得房屋所有权证的房屋, 再次进行买卖的情况。那么购买存量住房, 到底需要留意哪些方面的问题, 又该以怎样的方式去签订合同, 还有如何才能够保障自身的权益? 今天, 我们就要对这些相关具体事项进行详细的解读了。
1.买入“二手房”之际, 得去查看核对房屋的什么信息? 旨在有意愿的房源那儿需着重看查什么事项?
买房之际, 需去核实的房屋信息涵盖房屋的实物状况, 还有区位状况以及权益状况, 得了解清楚这些是否跟卖房之人或者房地产经纪机构所提供的信息相一致。实物状况包含房屋的面积、户型、楼层、朝向、建成年代、装修、电梯、水电气暖等相关情况；区位状况涵盖房屋的位置、周边的交通、学校、医院等情况；权益状况包含房屋及土地所有权性质、出租、抵押（于办理过户之前, 要先行解除抵押）、共有等情况, 尤其要留意检查房屋自身是不是存在质量问题。
于正式交易开展之前, 买房之人要留意并且重点去检查核对下述这些事项, 其一, 要留意查看那意向房源的权属证书, 以及卖房人的身份证明, 需认真去核对卖房之人是不是与不动产权证书, 也就是房屋所有权证上所记载的所有权人相一致, 倘若意向房源属于共有财产, 那么还得获取其他共有人的书面同意, 其二, 要去了解意向房源是不是属于保障房、小产权房等国家予以限制或者禁止交易的房屋, 是不是存在查封、异议登记等限制交易的状况, 若是存在这种情况, 那就不能进行购买。首先, 要去查询一下, 那意向中的房源, 它是不是具备能够上市交易的条件, 是不是取得了原产权单位, 或者住房城乡建设,也就是房产主管部门同意上市的意见之类的情况等。其次, 得去了解一下, 意向房源是否存在着这样的状况, 就是欠缴物业费、水电气暖之类的费用, 是不是存在贷款还没有结清这种事态等。最后, 要去知晓一下, 在买房这个过程当中, 需要缴纳的税费以及税费是由谁来负担等相关事宜。
2.签订那种被称作“二手房”的房屋买卖合同, 应该留意哪些方面的问题呢。为了规避税收, 去签订阴阳合同会存在风险吗这一情况?
进行“二手房”买卖合同缔结时, 主要需予以留意的问题包含有: 其一, 采用由国家或者省、市住房城乡建设主管部门、行业组织所公布的房屋买卖合同示范文本。其二, 对房屋的权属状况展开查询, 去晓得房屋是否存有查封、抵押、租赁或者是否有着其他共有人情形。对于共同共有的住房, 像是夫妻共同共有的那种, 其转让必然要征得全部共有人的书面同意。其三, 知晓房屋价款以及税费支付方式, 至于住房使用相关费用是否已然结清等等情况。其四, 明确付款方式。对于首付金额, 以及支付时间, 还有付款条件, 像先付款后办产权过户, 或者先办产权过户后付款, 以及余款支付时间等关键事项, 都必须在合同当中明确地进行约定。明确交房时间, 明确交房条件。买卖合同需明确约定交房时间, 明确交房条件。权利瑕疵担保条款, 出卖人要担保其交付的房屋在房屋的权利方面不存在未告知的瑕疵, 以此最大程度维护自身权利。约定违约责任。明确的违约责任主要包括这些: “二手房”要是存在瑕庛或者不符合上市应具备的条件, 所产生的责任；交房超过规定时间, 所涉及的责认；在贷款购买房屋这种情形下, 超过规定时间却不配合去办理或者干脆不办理贷款面签手续, 所引发的责任；超过规定时限进行过户或者办理户口转出手续, 所带来的责任等等。
为了躲避税收, 去签订阴阳合同的这种行为存在着相当大的交易风险, 主要包含以下几点: 其一, 买房人有可能无法获得房屋。依据民法典规定, 违背公序良俗的民事法律行为是无效的。而去签订阴阳合同的话, 会损害国家以及集体的利益, 是以合法的形式去掩盖非法的目的, 所以法院能够把阴阳合同判定为无效合同。其二, 极其容易产生交易方面的纠纷。“阴阳合同”里所约定的房价大多是低于实际成交价格的, 一旦市场出现波动卖房人反悔了, 宁可承担违约责任也不继续进行交易, 那么买房人就会陷入被动的局面。其三, 情节要是严重的话, 将会构成犯罪行为。在咱们国家, 订立那种“阴阳合同”属于逃税的违法行径, 税务机关只要发现了, 能够依据税收征收管理法, 针对双方偷逃税款的行为给予行政处罚, 情节要是严重的话, 有可能会触犯刑法呢。
3.“定金”与“订金”一样吗？
“定金”跟“订金”不一样, 而且两者间差别极大。“定金”是用于保障合同履行的一种金钱。按照民法典规定, 在合同订立之际或者履行以前需要支付一定数额的金钱进而作为履约的担保, 这一数额不能够超过主合同标的额的20%。要是给付定金的一方不履行合同义务, 那就没有请求返还定金的权利 ；要是接受定金的一方不履行合同义务 , 则必须双倍返还定金。对于住房买卖这个事项来说, “定金”是买房人在签订房屋买卖合同之前, 依据不超过房价总金额20%的标准支付给卖房人的保证金。比如说, 存在这样一种情况, 一套住房的售卖价格是 300 万元, 那么买房的人所支付的定金应该不会超过 60 万元。要是买房的人并没有履行约定好的买房这个义务, 那么卖房的人就不会再归还买房的人所支付的定金。倘若卖房的人没有履行约定好的卖房这个义务, 那么卖房的人就需要双倍归还买房的人所支付的定金, 也就是当收取到 60 万元定金的时候, 要归还给买房的人 120 万元。然而“订金”却是不一样的, 虽然和“定金”仅仅只有一个字不一样, 并且读音也是相同的, 但是却有着极其大的差别。“订金”在目前我国的法律当中并没有明确的规定, 通常情况下会被看作是“预付款”, 它是不具备定金那种担保性质的。签订相关协议之际, 或是领取收款收据之时, 买房之人务必留意查看究竟是“定金”, 还是“订金”。
4.除了商品房之外, 是不是可供上市进行交易的住房还有别的的? 跟商品房相比较起来, 存在着怎么样的不一样? 那种所谓“小产权房”或者是没有证件的房子、被法院给查封等类别类型的住房可不可以进行购买？
有这么一些住房类型可实现上市交易, 除了商品房之外, 主要还有那种达到上市条件的已购公有住房, 还有经济适用住房, 以及限价商品房等。跟一般的商品住房相比较而言, 这类住房的存在意义主要在于解决单位职工的住房问题, 低收入人群的住房问题, 又或者是中低收入这群人的住房问题。在土地方面会享受一定政策优惠, 在税收方面也会享受一定的政策优惠, 金融方面同样会享受一定的政策优惠。这类住房要是上市的话, 得满足一定条件才行, 而且还需要补交一定比例的土地出让金。
那种在农村集体土地区域之上建造起来的房屋, 被叫做“小产权房”, 它没有缴纳诸如土地出让金这类费用, 所以没办法获取由不动产登记部门颁发的不动产权证书也就是常说的房屋所有权证。而被法院查封的住房呢, 是法院为了保证将来生效判决能够顺利得以执行, 针对当事人的住房或者存在争议的住房, 采取的一种限制当事人进行处分的强制性措施。按照法律规定, 没有取得不动产权证书也就是房屋所有权证的状况, 已然被司法机关以及行政机关依据法律裁定予以查封的, 还有权属存在争议的房屋, 通通都不可以进行转让。哪怕转让了, 购房的合同却没办法去备案, 房屋同样没办法过户。甚至会碰到“一房多卖”、业主反悔等重大风险。所以呢, 买房的人要抵制非法交易房屋的低价诱惑, 不能存有侥幸心理, 进而去购买法律禁止转让的房屋。
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