天津楼市的单价天花板在哪里？
这应该是所有天津人都关注的一个话题。
以往, 天津的开发商针对此极为审慎。不管是行业内部人士, 还是普通的房屋购买者, 绝大多数的人笃定: 天津这座城市整体的购买能力十分有限, 豪华住宅的市场范围同样十分有限。
正因如此之故, 在往昔的那些年份当中, 天津豪宅项目的开发规模十分受到限制。即便是存在诸如西康路三十六号、霞光道五号、融创星美御这般有着绝佳地段的高端项目, 开发商们为了能够把控住整体的价格走向, 也会于成本和品质之间寻觅到一个微妙的平衡状态。
然而, 在从去年起始的, 本轮房地产呈现牛市状况的行情里面, 状况正产生新的改变。
已开盘的鲁能公馆, 其开盘时间为去年10月, 该物业最高单价达到了4.75万元每平方米；还有复康路十一号, 是在去年底开盘的, 其最高单价接近8万元每平方米。并且呢, 他们展现出来的销售情形, 竟好到了让人根本不敢去相信的程度。
今年春节过后, 天津的房价, 又呈现出一场井喷模样的行情, 一大批单价超过3整万元每平方米的项目, 其成交量, 均达成了新形式的突破。
今年1到5月成交单价超过3万元的项目备案数据, 是天津克而瑞那家机构统计出来的结果。
3月时分, 观楼君做过预测, 在今年, 天津豪宅市场元年将会到来, 单价超出4万的项目会到处都是。
现下看来, 观楼君那时还是显得保守了些。毕竟呢, 就当前的市场情形而言, 单价4万这样的情况, 真心是称不上可谓豪宅的状态了, 顶多也就是能够被划分入高端改善的层级范畴罢了。
示范区即将实景呈现的复康路十一号, 其价格极有上调突破 7 万元每平方米的可能性；梅江南成为美墅金岛并且单一成套总价会达到 4000 万至 1 个亿的情况；已然成为全现房且多年处于沉寂状态的成山公馆, 股东方面也有着重新包装前往市场进行销售的计划。
除此之外，今年天津还会有两个单价突破7万元每平方米的项目崭露头角。其中一个是沧州天成位于和平区新竞选出的价格最高地块, 另一个则是现代集团的四季汇。
就在今年刚至之初的时候, 沧州的天成成功获取了津和田（挂）2015-147号的地块, 其纯住宅部分的楼面地价达到了每平方米38976块钱。观楼君曾经还撰写过一篇文章, 题目是《讲真, 竟然是地产大鳄未曾把握好和平新地王, 实际上真的挺让人颇为泄气的！》, 当时颇为疑惑这家并未被众人熟知的开发商会不会将这处于市中心位置实属稀缺的地块给闲置浪费掉。
然而, 依据当下观楼君所获取到的内部讯息, 其老板是存有一定野心的, 仅从建筑指标方面, 就能瞧出些许迹象: 建面达2万多平方米, 全都要打造160至200平方米的三、四室大户型, 拢共才有130多套房源, 还要加入科技元素与垂直绿化概念, 通通精装修, 并且精装标准设定在1万元/平方米以上, 所计划的售价为7万元/平方米。
此外, 还有一则八卦, 听说在该项目里, 有一种说法是有永昌集团的踪迹。永昌集团最早的时候原本是中国建筑总公司河北分公司, 现在已经发展成为一家将房地产当作主要业务, 跨越行业之间的界限、经过不同的地方区域, 进行多种经营方式的大型集团企业, 于河北省内颇为有名气。
四季汇处于南京路与营口道口的位置, 它是现代城项目二期B区的构成部分, 而现代城项目二期B区是天津市重点工程之一。其中啦, 现代城二期B区划分成北塔楼、南塔楼这两部分, 北塔楼是超高层写字楼, 南塔楼就是四季酒店以及服务式公寓四季汇，就是这样的情况。
观楼君知悉, 四季汇总方面, 其建筑面积约2.9万平方米, 总计143套, 位于南塔楼的高区地段。在定位范畴来讲, 会构建顶级城市居住方式类公寓产品, 打算征聘世界级设计大师, 引进世界最具知名度的建材品牌的情况之下, 提供最顶级的室内精装服务。与此同时, 还会导入国际著名的奢华酒店管理集团, 也就是四季酒店这个公司, 进而为公寓来给予物业服务。在定价情况而言, 计划之中的售价会达到8万元每平方米！
由此看来，天津房地产市场的单价天花板，又升高了一些。
以5月初才刚刚进行更名, 进而重新包装入市的美墅金岛（梅江南零号岛）做例子, 它有49套独栋别墅, 其单套户型面积在489至1322平方米之间, 单套总价处于4000万到1亿元的范围, 如此一来, 天津楼市的最高单价将会逼近10万元/平方米大关！
并且大家可别忘了，存在金茂河东热电厂地王, 有隆基泰和建昌道地王, 还有刚刚现身的和平区大沽北路新总价地王在后面等着呢。
好刺激啊！
可是，辣么多豪宅，未来的市场会好么？
对此，观楼君也乐观也不乐观。
前阵时间跟汤臣一品里边的团队在进行交流, 从中知晓到他们那里7号楼的大户型产品属性, 房屋是朝北朝南方向都能空气对流的, 并且是三部电梯供两户人家使用, 每套面积为370平方米, 总的价格超过2000万元, 早就已经全部卖完了。有客户前来找售楼人员, 出价2500万想要购买二手房, 结局是根本没有客户愿意售卖。
已经达成交易的这一部分客户, 基本上统统都是身家超过一亿的企业主, 其中有不少还具备海外相关背景。
往更前面看, 几年之前的融创海逸王墅, 其总价达到了2000万, 然而也都被市场给消化掉了。
据此能够看出, 天津并非欠缺那种具有强大购买力的“壕”客户。无论价格多么高昂, 优质的物品依旧存在有人予以认可。只是, 这些身为“壕”的人们实在太过低调, 埋藏得极为深厚。
根据易居友人所介绍的情况来看, 在过去的几年当中, 那些单套总价超过1000万的房子, 一年成交数量也就仅仅几十套而已。然而从去年起始, 该成交数量已然达到几百套之多。我们能够这样讲, 天津的豪宅市场业已呈现出爆发态势了。
但是，这背后却仍然有些问题不得不重视。
天津楼市处于金字塔尖的客群, 多数是在传统行业积累财富, 像房地产、工程、钢铁、煤炭、贸易、物流乃至餐饮等行业, 甚少存在通过创立科技型企业、最终于资本市场套利从而成功的“新富”。
这么一来, 于全国都在搞产业升级的大环境里边, “天津有钱的主儿”购买力往后的潜力并非比较充足。
并且, 天津那些高端的客群, 对于地产项目品质所抱持的那种挑剔的程度是相当高的, 不但要求地段要处于优势地位、产品自身要具备良好的特质, 还要求品牌要有较高的知名度、服务要达到优质的水准。回顾过往的历史, 天津豪宅市场并不是不存在失败的案例, 举个例子来说有成山公馆这种情况, 另外像梅江南零号岛这种, 事实上已经面向市场多年了, 然而其成交结果依旧是寥寥无几的状态。
观楼君觉得, 他们所面临的那些问题, 和天津欠缺足以支撑的购买力关联不大, 最为关键的, 其实在于其自身的定位。就像, 产品有没有做得不够完美? 总价把控有没有做得不尽如人意呢?
那么, 对于天津即将到来的豪宅大战, 最终的结果, 是要由产品兑现力去决定的了。
2016年6月8日
