家人们, 买房是个人生中非常重要的事情, 而二手房的交易过程是非常复杂的。
现在我就把自己多年来所积累的关于购买二手房时应该如何避免问题的经验方法进行分享, 这些内容都是非常具有实际参考价值的信息, 在阅读完之后绝对能够为大家节省大量的资金费用, 从几万元到几十万元不等, 从而能够在购房的过程中减少遇到各种困难的情况发生, 以便能够比较顺利地完成安家的心愿。
产权与债务陷阱
产权调查很关键
在二手房交易的过程之中, 产权必须是清晰的, 这属于非常、非常重要的事情。
我有一个朋友, 心里头特别高兴, 买了一套二手的房子, 钱也已经全部都付出去了, 结果到了去办理过户手续的这个时间段才发现, 这个房子的产权是有争议的, 原来卖房子的那个人和他家里的亲戚, 因为关于遗产继承的问题, 争执得非常厉害, 闹得非常不好收拾, 这样一来, 这房子肯定是没办法进行正常的交易的, 我这位朋友的钱, 就这么卡在那里不动了, 处于一种进也不是、退也不是的两难境地。
所以购房之前必须开展产权调查, 你可以亲自或者拜托别人去地方的房产交易中心或是不动产登记中心那里, 对房屋的产权登记信息进行查询, 这里面包含了房屋所有权人、房屋面积以及用途等等关键信息, 在不少城市已经开通了在线查询的系统了, 只要输入房屋的信息就能够查到结果, 这样的方式既方便又快捷, 查完之后一定要认真地查看相关结果, 如果有不清楚的地方就赶紧向专业人士进行询问和咨询。
与此同时, 我们要去核实产权信息到底是不是真的。要跟卖方好好沟通一下。要把相关的证件原件给查看一遍。得确保所有的信息和官方的记录完全保持一致。这是为了防止因为信息不属实, 从而避免产生交易方面的风险。
债务问题早知晓
大家要知道, 在处理房产的过程中, 除了关注产权归属之外, 还得把债务问题给看得特别重。这是因为在实际生活当中, 某些房产可能背负着抵押贷款、被法院查封或者是存在其他外部欠债等情况。
这就跟前段时间新闻媒体进行过公开报道的那类案例是一模一样的, 具体情形是一位消费者购买了一套二手住房，等他办理完入住手续之后, 这才猛然发现这栋房子此前已经被原来的房主抵押给了银行机构, 并且相应的债务款项还没有全部结清, 从而导致银行方面的职员提出收回该套房产的要求, 这使得刚刚成为新房本主人的一方刹那间就陷入了没有办法收拾的艰难处境之中。
所以说呢, 在进行购房操作的前夕, 务必要对于房屋是否存在着抵押贷款、司法查封等种种涉及债务层面的复杂情况, 进行非常清晰且彻底的核查工作。
你可以去房屋所在地的不动产登记中心, 申请查询房屋产权登记信息, 看看有没有抵押和查封记录, 你可以联系专业房产中介机构, 他们对当地房产交易情况比较了解, 或许能掌握一些债务纠纷线索, 要是你涉及金额较大, 或者你心里觉得不踏实, 你还可以聘请律师协助你去查询, 律师能通过合法途径获取房屋诉讼记录等信息, 帮你更好地了解这房子是否存在债务纠纷。
房屋状况陷阱
房屋质量藏猫腻
在二手房屋进行买卖交易活动的过程当中, 房屋本身存在的质量缺陷问题同样是需要被予以重点关注的方面, 因为很多质量方面的问题隐藏得非常深, 如果没有进行非常仔细且全面的检查工作是根本无法发现这些问题的典型例子就包括由漏水所引发的问题, 这类情况属于特别常见的, 具体涉及到卫生间以及厨房还有屋顶等位置, 每当到了下雨天或者使用了大量水的用水高峰期时, 上述区域就会有可能出现漏水的现象。
此前有一位粉丝, 该粉丝购买了一套二手房对象，等到该粉丝办理完入住手续之后才明白发现卫生间出现漏水现象, 该漏水现象不仅导致该粉丝自己家中遭受殃及影响, 同时也对楼下邻居产生波及影响, 最终用于维修方面耗费一笔巨额费用, 并且致使邻里关系陷入紧张局面状况。
还有关于墙体裂缝的情形, 某些裂缝可能属于表面层面的小问题范畴, 但是部分裂缝, 特别是指那些与墙角呈现45度斜角特征或与横梁保持垂直形态的裂缝情形, 很有可能存在预示房屋具备结构性质量缺陷问题迹象, 该问题会严重影响居住安全状态。
所以在看房子的时候, 大家要一定仔细地检查房子的质量的。
处理漏水问题的情况时, 你可以在卫生间、厨房等这些区域去搞一次闭水试验, 这个试验大概要关上水持续24 - 48小时那么长的一段时光, 之后你再盯着下面楼邻居对应的地方看有没有水渗出来或者弄湿的痕迹出现；在看墙壁裂缝的时候, 不光眼睛要看室内的墙面怎么样, 室外的墙面同样重要绝对不能放过不看, 你可以拿个小锤子去轻轻敲打一下墙面表面, 通过听敲出来的声音声响来辨别判断墙面内部是否存在空鼓的情况有空洞声存在, 要是生活条件允许的话你还可以专门花钱请那些具备资质的专业房屋检测机构来做一个全面的大检查大检测, 因为他们手里有专业的设备和有一套专业技术体系, 所以能够找出来找出很多是我们普通老百姓肉眼很难直接看得清楚察觉得到的一些隐蔽小问题点。
装修背后有风险
有一些不良的买家和卖家之间的交易行为会让人们产生误解, 因为他们为了让自己的房子卖出一个好价钱, 会对房子里面的设施进行重新装修, 用新的材料和方法, 来掩盖一些真实存在的质量问题。
例如他们可能会使用新的墙面油漆, 来遮盖墙体中出现的裂缝, 也可能利用新铺贴的地面材料, 使得原本不平整的土地面看起来更加平稳。还有一种非常让人头疼的情况, 那就是所谓的翻新套路房, 这样的房子可能经过一些简单的装修处理后外观看起来焕然一新。
有的人可能会为了节省成本, 使用劣质装修材料, 导致甲醛严重超标, 从而危害家人健康；还有的人可能在装修过程中对房屋结构进行了不合理的改造, 破坏了房屋的稳定性。之前就有新闻报道, 有人买了翻新二手房, 入住后发现甲醛超标, 孩子经常生病, 最后不得不重新装修, 损失惨重。
所以, 对于装修过的二手房, 大家一定要保持警惕。不要只去看表面看起来很漂亮的样子, 一定要仔细地观察装修的细节在哪里, 举个例子看看, 墙面部分是否存在不平整的问题或者裂缝的情况如何, 地板部分是否存在起翘现象或是空鼓的状况怎么样, 家具部分是否存在有刺鼻气味的现象等等。
此外还能够向左右邻居打听和询问房子里面的装修状况到底是怎么样的, 进而去清楚装修开始的具体时间以及选择装修的根本原因是因为什么, 如果有必要的时机就可以邀请具有专业资格的甲醛检测专门机构来帮助检测室内的空气质量究竟如何, 从而保证能够确保安全而没有丝毫的忧虑。
交易流程陷阱
合同条款需细看
合同这种东西, 是二手房交易的一个很重要的依据, 里面的各个条款, 会直接关系到买卖双方的权利和利益。有一些不良的卖家, 或者是一些中介, 他们会在这种合同上面进行一些操作, 设置上一些让购房者吃亏的条款。
比如, 在合同里面, 对房子的描述很不清楚, 具体的地址在哪里、建筑面积是多少、房子结构是什么样的、装修情况怎么样, 这些关键信息都不明确, 等到交房的时候, 实际的房子和你之前想象的样子, 可能会完全不一样。
还有交付时间不明确的情况是存在的, 它只说了尽快交付这一个说法, 结果你可能会遭遇等你等了好几个月都无法住进来的后果, 这样你还白白浪费掉了房租费用, 因此在签订合同之前, 您一定要仔细审查每一个条款, 对于您不明白的地方要及时地向卖家或者中介询问清楚, 最好还是找专业律师帮忙审核合同为宜, 因为他们能够从法律的角度帮您发现潜在的风险, 以此来保障您的权益。
一旦察觉到合同文本中存在任何显得不合情理的约束性条款, 请务必秉持坚定态度提出修改要求, 切勿在谈判立场面前做出轻易让步。
中介费用要明确
在二手房交易的过程中, 中介费用属于一项规模相当大的开支内容, 大家务必要提前把具体的付款手段以及确切金额的情况全部了解得一清二楚, 因为存在部分中介机构会在收费方面采取一些花招行为, 他们会刻意对一部分收取费用的项目采取隐瞒不报的措施, 一直等到整个交易流程已经进行到快要彻底完成的阶段, 这些机构才会突然展示出各种名目繁多的额外收费项目, 从而导致购房一方完全没有任何心理准备而被打了个措手不及, 另外还有某些中介机构会通过口头承诺表示中介方面的手续费是存在一定的协商余地空间的, 他们首先会给客户提供一个比较低廉的价格数字作为诱饵, 可是一旦双方正式签署了具有法律效力的购房合同之后, 该机构就会立刻着手寻找各种各样的借口和理由来要求提高原本约定的收费标准。
按照相关的制度规定, 针对房屋买卖代理这一业务的收费标准, 应当是基于交易的成交价格总额来计算其费用数额, 具体的比例区间划定在零点五个百分点到百分之二点五的范围内, 如果该业务采取的是独家代理的模式, 那么收取的最高费用不得超过成交价格的百分之三, 大家在选定中介机构的时候需要进行广泛的比较工作, 对当下的市场行情的了解要足够充分, 不能仅仅关注于价格的高低问题, 同时也应当将中介方所提供的服务质量的优劣以及其商业信誉的好坏纳入到综合考察的范围之内。
在签订中介服务合同之前, 要明确中介费包含了哪些具体的服务项目。要了解收费标准具体是多少。
要知道支付的时间是在什么时候。要知道支付的方式是通过什么途径。这样做的目的是为了要避免被中介进行乱收费的行为。
如果中介机构提出了不合理的收费要求。要进行果断的拒绝。在必要的条件下, 可以向相关的有关部门提出投诉。
贷款过户别大意
在二手房交易的过程当中, 贷款审批以及过户手续这两个地方也是特别容易产生麻烦的阶段。关于贷款的事情, 银行会参考你个人的信用记录、收入稳定程度还有房屋被评估出来的价值这些因素来帮你确定能够借多少钱以及利息是多少。
万一你的信用记录不够好, 或者工作收入忽多忽少比较麻烦的话, 银行那边很可能就会把你想要借的钱减少一些, 甚至直接把贷款请求给退掉不行。
办理过户这一事儿, 手续那是相当的繁琐, 你得准备好各种各样的资料, 比方说身份证也罢, 户口本也罢, 结婚证也罢, 房产证也好, 购房合同也好, 只要是能用的都得带上, 因为一旦在任何一个环节上面出了问题, 这就有可能导致整个过户过程以失败而告终。
因此呢, 在你还没有去办理贷款之前, 你就应该提前把自己身上的信用状况给摸清楚, 你完全可以跑到中国人民银行征信中心那儿去查询一下自己个人的信用报告, 仔细瞧瞧里面到底有没有那些不良记录存在。
与此同时, 你还需要提前把收入证明这些材料备齐, 像是在银行留下的工资流水, 或者是单位给你的工作证明之类的东西, 这样就能让贷款审批更有可能通过。当你要去办理房屋名字的变换手续的时候, 就要按照房产管理那边的规定, 把所有需要的资料都准备好, 并且要保证这些东西是真实的, 并且是没有缺项的。
要是你对整个流程具体怎么走不太清楚的话, 就可以去找专门帮人办房子的中介公司或者代办机构来帮忙处理这件事, 只不过在这个时候要格外小心一些, 只选那些正规、靠谱的机构去合作, 以此来防止自己落入骗子的圈套里从而上当受骗。
其他注意事项
学区名额要核实
要是家里有孩子得去上学, 那朋友你得把学区名额有没有被占满这件事给核实清楚了。
有些家长啊, 为了叫自家娃能进那个好学校的门, 辛辛苦苦地攒钱去买学区房, 谁知道等到孩子要到学校报到的那一天, 才恍然发觉原来的房主把他家户口挂在那儿了，就把这个学位的名额给占没了, 结果叫娃进不去学校, 那真是叫天天不应, 叫地地不灵, 哭也眼泪流干了也没法子。
各个不一样的地方, 各个不一样的学校, 对于学区名额的规定都是不一样的, 有的学校规定一套房子里面在一定的年限里面只能给一个学位用的, 比如说有一些小学是6年只能用一次学位的, 也有一些初中是3年只能用一次学位的, 所以说, 在大家去买房之前, 是一定要去找当地的教育部门去的, 是一定要去跟学校说的, 是一定要去问房产中介的, 一定要把事情打听清楚的, 要了解一下那个目标的学校的关于学区名额的政策到底是什么样子的, 同时的话, 也是要去核实一下那个房子的学区名额到底是不是已经被占用掉的。
可以去查看原房主孩子的学籍信息, 了解其入学时间以及毕业的时间；也能够前往当地的派出所查询房屋的户籍信息, 确认该房屋名下是否有适龄儿童的户口落户；还可以在与原房主签订的购房合同中明确相关约定, 一旦学区名额已经被占用, 原房主就应当承担违约责任, 例如退还全部的或者部分的购房款项, 或者赔偿确定数额的违约金等, 这样做的目的就是为了保障购房者自身的合法权益。
物业费用要结清
二手房的交易过程里面, 物业费这个方面的问题也是绝对不能被忽视掉的, 因为有一些原本的房屋所有人可能会拖欠非常多的物业费钱款, 一旦你完成了房子的购买行为之后, 物业管理公司就会来向你寻求追讨这些款项了, 这种情况下就会形成一笔意外的额外开支, 我本人就听闻过有这样的人购买了二手房子, 等到真正迁入居住之后才发觉原来的房屋主人之前已经拖欠了两整年的物业费了, 把这些金额累计起来计算的话有着好几千块钱之多, 最后的结果只能是依靠自己独自掏腰包来解决这个问题, 所以对于大家在进行交易活动之前的阶段当中, 就一定要去明确并确认物业费的状态是否已经是全部结清完毕的了。
你可以去向物业管理那个公司打听一下具体的情况, 顺便去把关于物业费到底交没缴纳的这些账目给看清楚, 再去仔细地查验那些缴费的历史纪录, 这样能够保证你的房子里头不存在任何没有付清的欠款问题。
万一你在检查的时候突然发现里面有已经拖欠的费用还没有付, 就得跟原来的卖房子的那个人好好商量一下事情, 让他必须先把手头欠下的那些账单统统都给结算清楚之后, 你们再继续往下进行其他的交易步骤。
另外一点需要注意的是, 在你签的那个买房的合同里头, 一定要白纸黑字非常清楚地写明相关条款, 就规定在房子正式交接给你之前所产生的各种物业开销, 一律都应该由原先的住户来负责买单, 等到房子过了交接日之后所产生的费用, 这才轮到由你来承担, 以此来防止在未来日子里头因为钱的事儿闹出不需要有的矛盾和麻烦。
总结与互动
