虽然现在的房地产市场处在低迷的状态, 所以购买二手房成为不少人的选择, 毕竟在我们国人的眼中, 拥有一处属于自己的房产, 依然是必须的, 然而, 二手房的交易过程是比较复杂的, 稍有不慎就可能掉入法律的陷阱里, 而且购买二手房也是普通人生活中非常重要的支出, 应该尽可能得非常谨慎, 防止出现不必要的风险, 以下这些问题需要特别注意。
一、产权问题是关于一套房子最终到底归属于谁的问题。
在开始购买二手房这个流程的时候, 第一步要做的事情是确认房子的产权情况, 这一点非常重要。
1.核实产权证的内容, 需要确认产权证上写着的名字, 必须得和卖方的实际情况对得上, 同时还得保证房子没有被抵押, 没有被查封, 也没有设立什么他项的权利, 如果说是按揭抵押这种类型的情况存在的话, 那么一定要在签合同的时候, 把解除抵押的具体时间给明确下来, 还要给银行方面留出一定的处理时间, 假如房子是被查封的状态, 那么千万不要相信所谓的出卖房产仅仅是为了解决查封这件事的说法, 应该是先把查封的情况解除了之后, 再进行签订合同的购买行动。
2.共有权人已经予以了同意, 假如说这个房屋是被多个人给共同所持有的话, 那么就是必须要得到全部的共有权人出具的、关于出售房屋的书面同意的, 如果不这样的话, 那么这个交易过程很可能会被认定为是无效的, 所以最好是尽量的跟所有的共有权人在面签的过程中达成一致的, 如果说是只由单方人员来进行签署的这种行为的话, 那么这一方就应该是出具经过了公证处公证之后的授权委托书的。
这里有一个风险提醒, 就是说如果产权纠纷还没有解决, 就莽撞地去签合同, 那么就有可能导致钱财和房子全部落空这种糟糕结果, 尤其是在面临着房屋被查封的情况, 或者是已经签了合同之后又被查封的情况, 这个时候一定要格外特别注意。
二、在交易活动里面, 那个卖东西的人是可靠的吗? 那个中介人是可靠的吗?
1.必须去核实卖家的真实身份，一定要确认卖方是不是那个合法拥有产权的人, 这个时候可以要求他们把身份证件还有房屋产权证拿来看一看, 两边的情况必须是完全一样的才行的, 如果说这是通过授权的方式来处理的, 那就得进一步去核实这个授权的方式具体是什么样的, 最好还是采用那种公证过的授权方式比较稳妥。
2.在选购二手房的时候, 如果决定委托房产中介公司来帮忙进行交易的话, 你是一定要去挑那些拿到了国家规定的合法经营牌照的中介公司的, 同时你还要仔细地翻看并且核实一下他们家列出来的收费清单究竟是不是在一种合情合理的范围之内, 眼下因为整个房市行情表现得并不太好, 所以基本上所有的中介公司都在这个中介服务费的具体金额上面是可以拿出来跟你坐下来慢慢谈的, 既然是可以谈的, 那你就要拿出劲头去争取把这部分费用压低, 能少交一点是一点, 尽量把这笔钱省下来。
这里提供一则风险提示, 目的是让大家谨防那些所谓的假房东或者是黑心中介, 就是为了避免因为交易对象不具备合规性而蒙受经济损失。要知道市面上有很多中介存在着诈骗行为, 甚至还可能存在员工搞诈骗的情况。
大家尽量不要把自己的约定款项支付给个人这样的私下对象。正确的做法应该是将钱款支付给公司这一正规主体, 并且要通过对公账户进行支付, 同时务必要对方开具收据或者发票作为凭证。
三、房屋的现状, 你要看清楚这个房子真实的样貌。
1.进行现场观察, 并且要认真查看房屋的架构情况、装饰状况还有设备状态, 确保不存在大的问题或者不容易被发现的损伤。
2.房屋年限这件事你要注意了, 要是房龄太大的房子, 它就很可能会有拆迁的风险, 或者就是没法去申请贷款, 所以对于这个问题你得特别地去留意才行的。
3.在办理户口迁出这一环节的时候, 要在交易的过程中去确认清楚原房东以及他的家人这些人的户口是不是都已经全部迁走了, 这样做是为了能够避免在将来发生任何不必要的纠纷和麻烦。
另外, 你完全可以通过在这个买卖合同里面直接约定好具体的完成户口迁出的日期, 并且还要写上如果要是不按时迁出去需要承担什么样的违约责任这样的条款。
给大家做个提示, 要是大家在签完了合同之后才突然发现房子那边有些问题存在的话, 那么接下来想要去维护自己的合法权益所花费的成本, 说不定将会变得非常非常高昂呢。
尤其是像房子的防水这样的重要问题, 我们是一定需要特别留心去对待的, 并且必须要把相关的细节确定清楚才行, 特别是在考虑这个位置是不是容易维修这一点上更是如此, 因为如果后面防水方面出现了什么问题的话, 大家心里面是会感到特别担心的, 到时候还得靠自己去想办法进行维修, 甚至可能需要反复地去修很多次；另外还有一种情况要注意, 那就是某些房东会故意用贴着墙纸的方式来掩盖漏水这个事实, 尤其是当涉及到那些不太容易修缮的部分的时候, 或者是房东在搞装修过程之中对水路等基础设施进行了比较大规模的改动。
四、针对交易合同这一事项，必须将相关条款写清楚。
房屋买卖合同是维护自身合法权益的法律凭证, 在正式签署之前, 务必对合同中的各项条款进行逐一细致的核对, 尤其需要重点关注以下内容:
1.房屋基本的信息这一些东西, 它里面会包括有地址的情况, 还有面积是大还是小, 以及这个房子用来做什么这些内容。
2.付款的方式是要明确的首付款、尾款以及贷款支付的时间和方式。
3.在谈到违约责任的时候, 需要去约定双方各自承担违约责任的具体的比例情况, 这么做的目的是为了能够防止出现一方单方面地进行毁约的行为。
风险提示这个情况, 就是草率的签订合同的这样行为, 可能是会埋下隐患的, 甚至还有可能出现不公平条款的这样的结果的。特别是针对解除合同的条款这一点上, 最好是尽量约定得很清楚一些的, 具体情形也是这样, 要尽量罗列得清楚的啊。
五、关于税费这个方面, 具体是哪一个人应该去承担这笔费用。
在二手房的交易活动里头, 会涉及到多种多样的税费问题, 这点需要大家去弄明白, 到底买卖双方各自承担的费用比例该怎么划分才是合适的。
1.关于契税这一点, 这种税费通常的做法是让购买的那一方把它给承担掉。
2.涉及到增值税还有个人所得税这两个税种的问题, 假设卖方拥有的这套房子正好能够符合国家所规定的所谓满五唯一或者说是满二唯一这样的优惠政策条件的话, 那么在这种情况下, 卖家就很有可能获得免除缴纳一部分税费的待遇。
3.关于其他费用的安排, 我们要对中介费还有评估费这些种类繁多的杂乱费用究竟由谁来进行承担做出明确界定。
这里需要提示大家注意风险, 如果你对相关政策不了解, 那么很有可能就会因为算不清账而多交纳税费, 从而增加那些本来不需要的支出费用。尤其是当涉及到房屋性质不一样的情况时, 比如说公寓这一类, 它所涉及的税收金额可能会远远地超出你自己心里预期的预算标准, 这就非常容易给当事人带来额外的经济负担。
六、过户的流程当中, 需要办理的每一个步骤, 都是绝对不能遗漏的。
在签订了合同之后, 一定要尽快的去办理过户的那些手续, 以此来防止出现一房多卖的情况。
1.资金监管这一做法, 它是利用银行, 或者是第三方账户来对购房款实行的监管模式, 它的最终目的就是要确保资金的绝对安全。
2.关于产权过户这事呢, 大家需要跑到那个房产管理部门去, 把那一些涉及到产权变更的手续都给它办理了才行, 等到这一通交易操作全都结束之后了, 再去领那个新的产权证就可以了。
风险提示就是告诉你, 要是跳过资金监管这个环节的话, 非常容易发生财产损失的事情, 所以关于资金方面要尽量有银行或者监管中心来监管, 在没有办理过户手续的时候千万不要支付任何款项, 更不应该去相信那些所谓的所有理由, 从而把那些需要支付的款项直接打给个人的情况, 这一点大家务必要记住。
七、贷款这个事情, 大家千万不要把银行提出的那些要求给忽略掉了。
1.关于房屋是否能够进行贷款这件事, 需要知道的是, 对于那些房龄比较大的一些房产, 它们可能会遇到一个障碍, 那就是银行方面可能不会给予贷款支持。
2.关于卖方是否接受贷款这件事, 大家需要知道的是, 整个贷款的办理流程所需要花费的时间是比较长的, 所以有必要在事情发生之前就跟卖家做一个明确的确认工作。
存在风险提示, 因为如果不能确认贷款是否具备可行性, 就有可能会导致合同没有办法按照约定去执行。这个时候, 作为买方的角色, 有可能需要在一个时间点把全部贷款资金都支付掉, 这样一来, 就可能会出现负担不起这种情况, 从而引发违约行为, 并且还需要去承担相应的违约责任。
八、物业和交接：小细节不能忽略
1.物业费用: 需要确认一下物业费、还有水电费、以及取暖费等这些项目, 是不是已经全部结清了。
2.你需要把房屋里面的附属设施进行清点, 比如说家里的家具还有电器这些设备, 都需要一个挨着一个去核对清楚, 然后把核对的结果写在交接清单里面去记录。
这里有一个风险需要大家注意, 那就是交接工作如果没有做清楚, 这很有可能会在往后因为涉及到钱款或者其他物品的归属问题而引发一些纠纷和矛盾。
九、关于法律风险这一方面, 我们需要采取有效的措施来对合同陷阱进行防范。
1.必须千万小心那种一间房子卖给好多个买主的情况, 务必要把房屋当前没有别的正在交易的对象这一条事情给弄明白, 并予以确认。
2.在签订合同之前, 我建议大家去咨询一下专业的律师或者房产顾问, 以此来识别那些潜在的法律问题。
有一个风险方面的提示, 就是那些伪造产权证书还有假冒房东这样的事情, 偶尔也会发生, 遇到这样的情况去通过法律途径来维护自己的权益困难是很大的。
十、家电这一块要和家具分开, 装修的事情也要单独拿出来讲清楚, 这样弄好了才能避免说得不明白的情况出现。
房间里边的东西还有装修这些, 到底算不算在买房的总花钱里头, 到底是哪些东西在里面, 大家应该尽量都一个一个列清楚才行；因为在实际的事情里头, 甚至有过房东把房子装修破坏得一干二净的情况发生过；对于那些说赠送给你用的家具以及家电来说, 一定要尽可能地把描述弄得很明白才对, 特别是要讲清楚是什么牌子的, 目的就是为了防止那些用不着的麻烦争吵出现。
存在这样的风险, 甚至是把房屋当前状况拍摄成视频来保存证据, 家电和家具是不允许被调换的。
购买二手房这件事, 它属于一种高风险的, 也属于一种高金额的交易类型, 所以任何一点细节方面, 都需要被非常认真地对待着, 你再怎么小心, 你再怎么细致, 这也是绝对不会错的, 毕竟作为普通人的我们而言, 这一生之中, 也是买不了几次房的, 所以对于合同条款里面的, 各种各样的细节问题, 以及可能带来的后果到底是什么, 你一定要把它彻底了解清楚, 必须在确认没有任何错误之后, 然后再去进行那个签约的动作。
一旦出现违约状况, 大家需要立刻与中介以及房东展开沟通, 要把对方存在违约行为的相关事实进行记录并保存下来, 这种做法可以叫做固定证据操作方式, 比如说使用录音技术手段, 或者说通过微信平台上的聊天记录作为有力依据材料等等内容形式, 如此做法目的是为了方便在后续依法维护自身合法权利的时候能够顺利提供使用。
