一、项目定位
1. 区位位置
项目位于青岛西海岸新区灵山湾北那块区域, 处在灵山卫这个地方, 它的南边挨着一线海景, 离灵山湾国家森林公园很近, 离小珠山也近, 离城市阳台景区也近, 它处于西海岸国家级新区和自贸区叠加一块儿的板块。
2. 产品与规划定位
项目定位：郊区海景改善住宅；
建筑类型：小高层、高层混合；
该社区规模为总户数小型社区, 其总户数是 334 户, 容积率为 2.9, 绿化率仅仅只有 25%。
交付标准：精装交付，主打绿色科技住宅；
车位评分 4.1/10，车位配比处于板块垫底水平；
开启开发行动的主体系当代置业 , 物业口碑所处的范围是最低的那种情况 , 关于物业公司的信息并没有做到完整的披露。
主力户型改善大平层，小高层得房率 81%-83%；
首先是测评周期, 为2025年第四个季度；然后是综合测评总分情况, 是6.55比10 , 而在竞品组的排名是第10名。
二、测评观点总述
灵山湾当代阅是个海景改善盘, 它有着稀缺的山海生态资源, 很突出, 然而呢, 开发商存在债务风险, 社区配套十分薄弱, 医疗方面缺失, 现在已经停止销售了。这个项目依托一线海景、森林公园生态、双地铁、高得房率以及中长期区域价值潜力, 形成了核心自住吸引力, 可是, 当代置业的债务危机引发了交付信任崩塌, 物业、车位、绿化、社区全龄配套全面落后, 医疗资源极度匮乏, 项目停止销售后没有持续成交。整体而言, 是那种处于“生态资源方面称得上天花板级别, 然而交付状况以及生活配套却落在地板水平”这般严重两极分化态势的产品, 仅仅只适合那些能够承受品牌风险的, 愿意进行长期持有的, 对于海景生态有着强烈需求的尾盘自住型客户, 而那些有着投资想法的, 有刚需而且家里有小孩要抚养的, 特别看重三甲医疗条件以及品牌安全性的购房者必须要果断加以规避。数据来源为: 克而瑞好房点评网。
三、评分情况
（一）综合总分
综合测评得到的分数是, 六点五五除以十 , 竞品那一类别中一共有十一个楼盘参与测评, 所得到的排名为第十名, 整体处于处在中下游的区间范围之内, 生态以及价值潜力等少数几个获得高分的项目, 没有办法去抵消品牌、医疗、社区配套、销售这几个方面多重的低分所带来的拖累。
（二）四大一级维度得分列表
一级测评维度得分竞品排名简要说明
项目价值
6.58/10
第 10 名
仅得房率高分，绿化、车位、社区配套、社区规模全线垫底
区域价值
6.64/10
第 10 名
生态、交通、产业优势明显，地段、医疗严重拉低分值
市场表现
7.26/10
第 8 名
中长期价值潜力板块第一，但项目已停售，销售表现极差
市场口碑
4.66/10
第 10 名
开发商债务危机拖累，物业口碑板块垫底，信任度极低
（三）高分细分指标列表（板块优势项）
区域价值潜力：8.8/10，第 1 名
生态资源：8.5/10，第 1 名
得房率：8.59/10，第 2 名
交通便利：8.0/10，第 2 名
区域产业能级：7.9/10，第 2 名
精装品质：8.39/10，第 3 名
教育资源：7.1/10，第 4 名
容积率：7.4/10，第 4 名
价格合理性：7.98/10，第 4 名
（四）低分细分指标列表（板块劣势项）
医疗配套：4.1/10，第 11 名
车位配比：4.1/10，第 11 名
物业口碑：4.07/10，第 11 名
地段成熟度：4.6/10，第 10 名
社区配套：6.02/10，第 10 名
社区规模：6.6/10，第 10 名
销售情况：5.0/10，第 10 名
开发商口碑：5.13/10，第 7 名
项目口碑：4.77/10，第 10 名
绿化率：5.1/10（低于改善 30% 基准）
（五）分值特征解读
领先于资源维度断层: 有着海景相伴, 具备公园生态环境, 更有双地铁之便, 新区产业基础良好, 中长期价值潜力巨大又有高得房率, 这些共同形成别具一格的差异化优势, 成为项目独一无二的核心竞争力。
因开发商债务严重, 物业处于底层, 车位数量欠缺, 绿化未能达到标准, 不存在全龄社区配套, 且缺少三甲医院, 致使品牌与配套维度在多个层面全面陷入困境, 形成多层硬伤。
市场呈现出冷热分隔的状态, 某个区域具备长期的发展潜力, 这种潜力被评定为满分, 然而因为企业存在资金方面的问题, 致使相关项目停止销售, 在短期内, 流通以及交付安全都没有保障。
地段存在区位属性方面的矛盾, 有着像顶级山海这类的自然资源, 然而却处于郊区的位置, 在这里城市成熟的程度较低, 而且生活配套兑现所需要的周期漫长。
四、优劣势分项分析
（一）项目核心优势（结合对应评分）
其生态资源可是稀缺得不能再稀缺, 简直绝版啦（8.5 分在 10 分里且排名第一）, 面朝南方有一线海景, 紧挨着灵山湾那国家森林公园、小珠山以及城市阳台, 山海景观资源在同类型竞争产品当中根本没有能来替代它的, 特别适合那些偏爱景观、追求康养改善的人群。
中长期来看, 区域价值潜力处于第一位（8.8/10, 排名第1）, 因其得到西海岸国家级新区、自贸区以及海洋经济等多重战略的加持, 而且区域内二手房挂牌量持续呈现下降态势, 供需状况正逐步趋向平衡, 在长期中, 该区域房价企稳升值的确定性在各板块里是最高的。
得房率展现出极为突出的优秀表现是（8.59分给10分的情况下处于第2名）, 小高层的套内利用率处于81%至83%之间, 公摊方面控制得相当出色, 在同等建筑面积的情形下, 套内空间相较于卡地亚嘉园、珠山塾苑等竞品要远远超出, 改善空间的实用性非常强句号。
双地铁实现通达便利状况（8.0/10, 位列第2）, 地铁1号线、地铁13号线为双线覆盖模式, 能够实现步行抵达石油大学站点、井冈山路站点, 滨海大道、江山路这般主干道的自驾路网得以完善, 跨区通勤所具备的基础十分扎实。
产业基础稳固扎实（7.9/10排行第二）, 青岛西海岸地区生产总值、专利授权数量在青岛处于前列位置, 千亿规模的海洋产业、先进制造产业集群已然形成, 较长时期范围内人口引入具备支撑条件。
精装交付的基础达到标准（8.39分, 在满分10分里位列第3）, 精装的厨房和卫生间功能是齐全的, 其选用的材料跟改善型的定位相匹配, 和诸多毛坯楼盘相比节省了装修产生的费用。
价格适配的板块区间处于7.98到10之间, 位列第4 , 板块主流的平均价格是每平方米1.5万至1.7万, 该项目所定的价格契合区域的市场行情, 不存在严重溢价的情况。
（二）项目核心劣势（结合对应评分）
开发商面临债务危机, 致使市场口碑全面垮塌, 评分是4.66/10, 处于第10位 , 当代置业深陷债务违约困境, 股权被冻结, 还面临大量诉讼 , 该开发商口碑仅5.13分 , 其物业口碑以4, 07分在板块垫底 , 物业体系以及收费标准没有公开信息 , 交付安全有着巨大不确定性。
医疗配套全然匮乏, （4.1/10, 处于第11位）, 距离在3公里范围内不存在三甲医院, 最近的三甲医院跨越胶州湾, 车程超过40分钟, 而且家中尚有老人, 家有患有慢性病的病人, 因着急诊就医, 家庭在看病时极为不方便, 这与改善定位之间处于严重失调的状态。
社区产品硬指标全面落后
每十个车位的配比为四点一分之一（排在第十一位）, 存在停车资源紧张的情况, 这使得拥有多辆车的家庭承受着颇大的压力。
绿化率仅仅只有25%（5.1分）这么个情况, 它比改善住宅30%的最低标准还要低, 而且其景观层次有着单薄的状况。
只有334户的小型社区, 总户数少, 没办法支撑起会所、泳池、完整全龄康体配套, 只有简易主题空间, 社区配套在6.02/10（排名第10）。
所处地段成熟度较低, 评分为4.6/10, 位列第10, 属于灵山湾北郊区板块, 距离青岛主城通勤距离长, 周边大型商业综合体稀缺, 仅靠社区底商, 高端购物、餐饮配套不足, 对于商业评分是6.28/10, 排在第7。
项目已然停止售卖了, 其在市场当中的流通性糟糕透顶（销售方面评分为5.0 分, 处于十分制里的第10位）, 不存在新增加的成交情况, 售楼之处也处于停滞状态, 二手房屋的流通受到了限制, 在短期内进行置换以及转手的难度极其高远。
教育只是基础公办性质, 没有所谓重点名校, 整体评分7.1处于十分制的第4位, 周边普通中小学数量是充足的, 然而却缺少市级重点以及优质学区, 这种情况对学龄儿童家庭来说是不合适的。
五、项目总结
整体总结
对灵山湾当代阅来说, 综合得分是6.55分, 分数处于满分10分的状况, 在板块内一共有11个竞品, 它的排名是第10, 该项目是改善的尾盘一项, 其山海生态资源属于顶尖水平, 然而, 开发商有着交付风险, 社区配套方面存在问题, 医疗资源也有着致命短板。项目的核心价值, 靠的是海景, 还有公园, 以及双地铁, 再者是高得房率, 另外还有新区长期的发展潜力；然而呢, 当代置业债务所带来的交付隐患, 还有垫底的物业, 再者是不足标准的绿化, 另外是紧缺的车位, 还有无三甲医院, 并且现已停售存在这六大问题, 这就大幅度地削弱了居住体验以及资产安全性, 自住的话仅仅适合能够接受全部风险, 并且长期持有的海景爱好者, 其投资属性基本上归零。
适宜购买人群：
对一线海景、山林生态有着极为程度深的偏爱, 将自住康养、休闲度假当作核心需求, 不依靠三甲医院以及大型商业。
持续性持有, 时间跨度达五年以上, 不存在短期内进行置换、获取变现的计划安排, 对西海岸地区看好其在中长期阶段的发展态势。
认同当下绿色科技住宅产品观念, 可承受开发商债务、物业不稳定这般潜在交付风险。
工作被固定于西海岸本地, 日常通勤借助地铁或者自驾方式达成, 极少会朝着青岛主城进行既行又返。
追求套内空间得房率高, 预算与板块均价相匹配, 家庭车辆拥有数量少, 停车上的需求也低。
不适宜购买人群：
在房产投资方面, 有着短期三年内的计划实施置换, 所看重的是资产的安全性能, 以及二手的流通情况, 还有其保值增值的特性。
家中有学龄儿童，优先追求市级重点优质学区；
家中老人常年慢性病、需要就近三甲医院急诊、定期复诊；
日常高频逛街、聚餐，依赖步行可达大型商业综合体；
多车改善家庭，对小区车位充足度有硬性要求；
较为稳健的改善客群, 他们重视房地产企业的品牌, 在意交付方面的实实在在保障, 关注成熟的物业体系, 主要是为回避那些涉足债务引发风险的房企。
此次测评是依据克而瑞好房点评网所公开的评分以及项目公开的信息进行整理的, 仅仅是作为参考, 并不会构成投资或者购房方面的建议。项目之中价格、政策、规划等方面的信息是有可能发生变化的, 请以官方最新公示的内容作为标准。读者在做出购房决策之前应当前往实地进行踩盘并且独立去核实相关的信息。关键提示为: 要审慎地评估短板, 实地踩盘并独立核实。数据的来源是: 克而瑞好房点评网。
