家人们，今天咱们来聊聊青岛的二手房市场。
实际上, 青岛跟咱们先前谈论的众多城市存在差异, 其他城市还在为“以价换量”能否换来量而忧心忡忡, 可青岛的量已然实实在在地换出来了上半年二手房成交了3.64万套, 4月单月突破7000套创下年内新高量是有了, 然而价格仍在下跌, 11万套库存压顶更为关键的是青岛正在经历一场“K型分化”, 崂山4.5万稳定如山 、胶州几千块无人问津咱们实事求是地聊聊, 当下究竟是怎样的状况。
一、当前行情：量在涨、价在跌、分化在加剧
成交量：上半年3.64万套，4月冲到7000+
首先, 说一下好的方面。卓易数据表明, 在2026年上半年这个时间段, 青岛二手房成交套数达到36408套, 其中住宅成交套数为34154套。并且可以明晰看到, 其成交规模显著大于新房。另外, 贝壳研究院所显示的数据同样表明, 在上半年期间, 青岛二手房全部房屋成交套数为33763套。
每个月的走势中, 单月走势比起其他月份更为迅猛, 在3月的时候, 成交套数达到了6607套, 创下了近11个月以来的最高纪录；到了4月, 成交套数直接攀升至7305套, 再次刷新了年内的最高点。5月的成交套数是6232套, 6月是5972套, 尽管这两个月的成交套数相较于上月呈现出小幅回落的态势, 不过与去年同期相比, 分别上涨了2.3%。这种情况持续了连续四个月, 始终维持在高位, 表明这个基础状况十分稳固, 坚实可靠。
有一组数据颇为能够清晰地表明状况, 在今年1月至5月期间, 青岛地区二手房成交数量为30111套。于此同时, 新房成交数量仅仅是23276套。经计算, 二手房成交数量是新房成交数量的1.3倍。由此可见, 青岛的房地产市场已然完全进入到了以存量房占据主导地位的时代之中了。
价格：还在跌，同比降幅在收窄
价格这块，家人们得有个心理准备。
显示的数据来自国家统计局, 6月青岛二手住宅销售价格环比有所下滑, 下滑幅度为0.4%, 同比呈现下降态势, 下降幅度是6.4%, 且同比降幅持续收窄。从分面积段进行观察——对于面积在90㎡以下的情况, 环比下跌幅度为0.5%, 同比下跌幅度是6.5%；对于面积处于90 - 144㎡的, 环比下跌0.2%, 同比下跌6.3%；对于面积在144㎡以上的, 环比下跌0.9%, 同比下跌6.6%。
这边挂牌价, 不同机构的口径差别很大。房天下数据显示, 7月第4周, 青岛二手房挂牌均价是16629元每平方米, 环比略微下跌0.01%。幸福里平台的数据是, 7月参考均价为10902元每平方米, 环比下跌0.4%。中国房价行情网的数据是, 6月挂牌均价14843元每平方米, 环比下跌4.8%。
大家一定要记住, 就是关于看青岛房价这样一件事, 不是只去看那单独的一个数字, 而是要去看其发展趋向表现呈现出的是什么样子的一种状态。那趋向表现又是什么东西? 环比确实还处于继续下跌走下坡路的这种形势, 不过同比下降减少变窄的幅度在收纳缩小。成交平均价格从去年的一万三千六百变为现在的一万一千二百, 下降减少的幅度大概是百分之十八。下降减少了这么多的幅度, 然而下降减少幅度在收纳缩小, 这就表明底部正在夯实稳固。
库存：从11.4万套回落，但压力还在
截至2025年底, 青岛二手房挂牌量一度突破11.4万套, 这构成了青岛市场最大的看点之一。到了2026年4月, 全市总数量从114629套下降至113241套, 减少了1388套。不能丢在这里, 一定要加上。
挂牌的数量处于下降的态势, 这属于一种积极的信号。家人们需要留意了——数量减少的缘由有可能是达成了交易, 也有可能是业主把挂牌撤下来不再售卖了。但不论究竟是哪一种情况, 供给端所面临的压力的确是正在得到缓解。
不过11万+的挂牌量依然是天量。库存不清，价格难全面上涨。
成交结构：改善在崛起，刚需在扫货
这是青岛市场最值得关注的变化。
新房市场, 上半年, 面积处于一百二十至一百五十平方米这个阶段的成交占比, 高达百分之三十六, 与此同时, 改善户型的成交占比正变得越来越高, 其中, 一百二十平方米以上的产品成交占比已经超过百分之四十。
在二手房市场当中, 80至100㎡这般为刚需人群打造的两居室、小三居室, 其成交所占的比例为34%, 此乃二手市场里最为主要流行的产品。然而, 110㎡以上用于改善居住条件的次新房，其成交所占的比例同样也正稳健持续地提高。
有着这样一种分化格局, 即“刚需购买二手楼盘, 从事改善居住条件的购买新建住房”, 这种分化格局已然清晰得很了, 改善居住条件的需求朝着选购新建住房方面去了, 而有刚性需求的则在二手房交易市场大肆采购。
区域分化：崂山4.5万、胶州几千，差距十倍
青岛内部的分化，可能是全国最夸张的。
价格天花板绝对是崂山区, 其7月均价为32785元每平方米, 市南区均价是24233元每平方米, 崂山区新房周成交均价稳定于4.4至4.5万元每平方米的区间内。
7月, 市北区的参考均价, 是15602元每平方米。而黄岛区也就是西海岸啊, 还有城阳区, 它们作为外围区域, 面临着库存高高地堆积, 以及去化周期被拉长了之后所产生的那种压力。
比较惨的是远郊, 莱西市处于低价走量通道中, 平度也处于低价走量通道中, 胶州同样处于低价走量通道中。在同一个城市里, 崂山的价格是4.5万, 而胶州的价格是几千块, 核心区与非核心区的差距已被拉大到十倍以上。
房天下的热搜数据也证明了分化现象, 那就是, 市北、崂山、黄岛占据了热搜区县榜的TOP3。在价格关注度这个方向上, 网友最为关注的区间是0至100万。还有, 有钱人聚焦于崂山、市南, 刚需人群关注的则是0到100万价格区间的房子, 这分明就是两个截然不同的世界。
二、现行政策：13条新政，公积金打到天花板
2026年青岛的政策力度，在全国绝对算“顶配”：
公元2026年5月15日这一日, 便是“青岛13条”之时。市住建局、自然资源和规划局、公积金中心等七个部门联合起来发布了《青岛市支持房地产高质量发展若干政策措施》 , 紧紧围绕着促其转型、降低门槛、强化保障、优化服务这几个方面制定了十三条措施。将那此前已经出台的六个批次五十条政策进行叠加 , 最终累计形成了七个批次六十条政策体系。
公积金力度呈现“核弹级”增进, 个人贷款的额度被提升到了160万元数额, 夫妻的贷款额度被提升到240万元数额, 5月当月就进行了19.76亿元贷款发放, 创造了到达历史最高值的情况, 6月又一次变更到20.88亿元的较高数值, 与同比相比增幅达到43.11%。
“卖旧换新”将置换链条打通, 2026年5月12日, 在青岛, 《关于开展住房“卖旧换新”工作的通知》被发布, 其中创新推出了由“房企+卖房人+经纪机构”构成的三方协作机制, 解约保护期被设置为30天, 房源、价格及权益得以锁定, 开发企业被鼓励为参与“卖旧换新”的购房者送去专属房源以及优惠方案。
城镇老旧住宅房进行依靠自身的更新换代, 在十三条新政策里面存在鼓励原地拆除重建老旧住宅房的情况, 于原地拆除重建的试点项目当中许可弹性把控规划判定指标, 并且增加匹配电梯以及风道等周边附属设施, 推行支持住房公积金缴存者使用贷款来达成老旧住宅房依靠自身的更新过程。
2026年7月, 青岛出台了全国首个康养地产“11条政策”, 其中表述为, 新出让土地的康养地产项目, 配建的健康服务中心“计容不计价”, 且土地价款可得以分期缴纳, 此即称之为康养地产11条。
推行“带押过户”, 二手房转移登记推行了, 抵押登记推行了, 不动产“带押过户”推行了, “带封过户”等便民利企政策持续落地了。
大体来讲, 青岛这政策方面的工具箱, 已然掏得基本上没什么可掏的了——公积金, 打到了超两百万的额度，还有十三条新政策, 关于卖旧换新这方面的举措, 老房子原拆原建的相关举措, 以及针对康养地产的十一条措施……能够出台的都已经全部推出了。
三、明年（2027年）行情预测
综合起来所有的信息, 对于2027年的青岛二手房市场, 我的判断是这样的, 即是“核心稳中有升、远郊继续磨底、整体结构性修复”。青岛, 有可能是全国当中极少数在2027年能够看到核心区房价温和上涨的城市, 量已然起来了, 政策正在发力, 底部在夯实。
先说好的
已将数据放置于此, 上半年为3.64万套, 4月突破7000套, 连续四个月保持在高位运行, 量是实实在在的, 青岛楼市底部得以确认, 进入结构性的修复周期。
政策所产生的效应依旧在持续不断地进行释放。有着13条新的政策条款, 公积金积累到达到了240万的数额, 以及进行 “卖旧换新” 的三方协作模式——这些相关政策要一直到2026年5月的时候才终于落地实施, 而其真正所产生的效果要一直到2027年才能够完全彻底都显现出来的。
用于重塑市场的“好房子”正在出现, 在 2025 年时青岛发布了全国首个城市级的构建“好房子”的建设标准体系, 于 2026 年新规下的楼盘全面进入市场, 从规划方面的指标, 到户型的空间, 再到社区的配套, 这些方面全线都得到了升级, 因产品力产生驱动使得市场回温, 这种回温更扎实, 相较于因政策驱动而出现的回温。
核心区的二手房挂牌所历经的周期短暂, 其价格处于稳定态势, 市南, 崂山等核心区域之中的二手房挂牌给出的周期较为短暂, 达成交易之时的价格相比较而言处于一种稳定状态, 崂山区、市南区借助不容易被复制的资源天赋状况, 需求方面既有刚需起到的支撑作用、同时也是存在改善性质的支撑作用。
中金公司作出这样的判断, 预测到2027年的时候, 房价企稳的拐点, 有可能会扩散到库存条件比较好的主要城市范围。
再说压力
处于悬顶之剑状态的是11万套库存, 尽管其相比高点有所下降, 然而绝对量依旧十分巨大, 库存倘若不清理, 价格便难以全面上涨。
处于外围位置的区域持续承受压力, 在城阳、黄岛之类的外围区域, 存在高库存以及去化周期延长这一压力状况了。外围区域里的二手房普通呈现出挂牌周期偏长, 议价范围较大的情形。
其以价交易换取数量的代价依旧存在, 成交平均的价格从一万三千六百降到了一万一千二百, 量是有所上升了, 然而价格却尚未完全稳定下来, 在二零二七年大概率仍然会是核心区域趋于稳定、外围区域处于底部打磨的局面。
产品代际间的挤压情形愈发严重起来。处于核心区域的那些老项目, 在产品遭代际挤压这种状况之下，极难做到“凭借时间去换取空间”, 时间窗口变得越发急迫, 价格差不多成为了唯一的出路。
综合判断
2027年的青岛二手房市场, 大概率会呈现这样一种格局, 核心位置会稳中回升, 外围区域会以价换量, 整体会进行结构性修复。
崂山区, 以及市南区核心位置的优质学区房, 还有海景房, 以及次新房, 其价格底盘极为稳固, 好楼层和好户型不但不会下跌, 或许还会持续有小幅上涨。崂山新房均价在4.4 - 4.5万, 支撑着周边二手房的价格上限。
处于主城第二梯队之市北区, 其配套是成熟的, 其流通性是良好的, 价格在较大概率上是能够稳住的。
处于国家级新区地位的黄岛区（西海岸）, 产业导入在持续推进, 人口集聚也在持续推进, 然而庞大的供应规模相应带来了去化压力, 2027年大概率依然是“以价换量”。
城阳区承接来自主城向外涌流出来的产业以及人口, 然而一旦整个市场迈入到处于调整的时期, 向外涌流的那些需求在此际首先会出现收缩的情况, 二〇二七年时楼盘去化将会仍然存在着不小的压力。
那么, 莱西市, 平度以及胶州等远郊地区, 在2027年的时候, 大概率会继续以低价的状态去实现销售走量。那些没有产业, 没有地铁, 没有配套的属于“三无”的房源, 只会在未来变得越来越难受欢迎而难以售出。
四、给家人们的几句实在话
首先，青岛与其他城市存在着差异, 别的城市仍在为成交量而忧心忡忡, 然而青岛的量已然被置换出来了, 上半年达到了3.64万套, 并且4月突破了7000套, 这些量是实实在在的。可是, 有11万套库存压制着, 所以别期待着普涨。
第二, 刚需可以着手留意了。0到100万的房子受到的关注程度最高, 其上车门槛已然是近些年来的最低水平。80至100㎡的刚需两居室、小三居室乃是二手市场最为主要的产品类型。首套商业贷款的利率为3.05%, 公积金首套的利率是2.6%, 如此一来政策窗口已然开启。那些等着抄底的人, 大概率是无法抄到真正的底部的。
其三, 此时对于改善置换而言是个相当不错的时段, “卖旧换新”存在三方协作现象, 有着30天的解约保护期限, 公积金最多可达240万, 政策窗口依然处于敞开状态, 青岛楼市经历着在自身发展阶段中, 从仅仅能满足有房住这个层面发展到追求能安居于好房的价值重塑进程, 对于那些内心有着想要更换为好房子想法的群体来讲, 当下无疑就是最合适的时机。
第四, 选对时机并非如选对板块那般重要, 其重要程度相差达一百倍之多。崂山以及市南的核心区域, 在抗跌能力方面, 远远超过胶州、平度、莱西等隶属于远郊的楼盘。于青岛这个城市而言。核心区与非核心区之间所存在的差距, 只会呈现出越来越大的态势。呈现出K型分化格局, 只有选对方向, 才能够获取胜利局面。
一句话总结: 青岛的二手房, 在2027年将会是“分化的一年”, 核心区域会稳中有升, 远郊区域还要继续处于底部状态, 整体上出现结构性修复, 交易量已然提升, 政策正在发挥效力，底部正在得到巩固, 刚需群体可以考虑入手, 想要改善居住条件的民众赶紧进行置换, 投资的话就只关注核心区域。
