处在北京延庆的一套面积为140平的大户型房屋, 挂牌售卖出去长达9个月时间, 价格从340万降低到290万, 然而前来看房的仅仅只有5组。当年重庆璧山每平方米售价9500元的房子, 价格下跌到每平方米5700元, 在半年时间里只有零零星星的咨询情况。
2026年的第二个季度, 对于全国重点的100个城市而言, 二手房平均成交周期都被拉长到了112天。可是, 就在同一个时刻, 上海核心区域的次新房, 成交周期却被压缩至仅仅31天, 而且其可议价的空间只剩下了3%到5%?
房子处于卖不动的状况, 其原因并非在于“你降得不够多”, 2026年的二手房已然划分出了三层全然不同的市场, 不可以运用一套逻辑进行通用售卖。
有这样一些房子, 它们处于主城区域, 靠近地铁, 房龄在5年以内, 物业也较为像样, 属于次新房, 上海链家的数据表明，在2026年3月, 其成交周期由52天被压缩到31天, 议价空间收窄至3%到5%, 对于低出价甚至会直接被拒绝。
8年到15年房龄的城镇区域普通刚需住房, 若想达成交易, 就得主动朝着真实市场价格靠近。
实际难以卖掉的是处于第三层的那种: 没有电梯, 没有学区, 还没有产业支撑的远郊老旧且破败不堪的小房子。在三四线城市, 其去化周期为31.6个月, 珠海是46.9个月, 西宁达到了53.1个月 , 部分有人口流出情况的城市, 其库存去化已经突破了50个月。
贝壳于广州所做的监测表明, 在2026年的时候, 二手房源平均出现调价的次数为5.2次, 相比于2021年, 其调价次数增加了3倍, 然而, 在调价之后, 成交转化率却由12%下降到了3.7%。买家在APP上面能够直接看到每一回的调价记录, 当一套房子频繁地进行降价, 买家的第一反应并非是“捡漏机会”, 而是“房主急了, 还能够再降”。
2017年, 开封恒大文旅城开盘, 此后连续三年雄踞开封销售冠军宝座, 到了2021年, 因恒大债务危机, 项目全面停工。2026年8月, 传来万岁山接盘该项目的消息, 其计划于2028年才开业并投入运营。
祥符区当下存在这样的情况, 新房去化周期已然突破了28个月，部分并非处于核心位置的板块, 其新房去化周期已经超过了36个月。祥符区新房每平方米的成交价处于4500元到5500元这个区间, 这一成交价格远远低于开封主城区的平均价格。
位于贵阳双龙航空港的那处曾经红极一时的房子, 它有着精装设计, 是个大盘, 在高峰期时, 每平方米售价高达12200元, 几年时间过去了, 这里片区内大型商业的落地情况, 以及优质公立学校的落地呈现, 比预先设想的要慢, 当下这里二手房的主流成交价格, 维持在4300元到5000元这个区间, 有一套面积大概100平左右的房子, 在账目上出现了亏损, 亏损数额达到七八十万, 以至于首付款基本上都赔没了, 然而房贷却还得继续偿还。
上海松江的恒都·云璟, 处于这么一种系统性困境, 即上海外环外新房库存处于高企状态。新桥这个板块, 主要是依赖两方面, 一方面是12号线西延伸的规划预期, 另一方面是G60科创走廊的产业概念, 不过呢, 这两点所带来的红利, 都处在“远期兑现”的阶段。在12号线西延伸段到了2027年年底才通车以前, 恒都·云璈差不多就是一个“地铁盲区”。
拓展开辟新区的山地城市, 道路, 医疗, 学校这样那些基础配套的建设投入是很大的, 其兑现周期远远要比平原城市长很多。当年, 双龙、清镇、贵安顶着空港经济、文旅开发、生态宜居的标记头衔, 开发商集中进行推盘, 购房者认的是“省会新区早晚肯定会兑现”这样一个逻辑观念。可兑现的速度却没能跟得上端供应的速度。
很多自媒体的说法, 跟这一点是不一样的。四大行在2026年时, 房屋房龄25年以内的, 还能够做到七成, 房龄30年的房子, 也能够通过股份行办理。“房龄超20年银行不收”, 乃是中介的话术, 坑害了不少急需用钱的业主。
银行内部所计算的实则为风险定价, 其中呈现出这么一种状况, 那便是房龄持续拉长时, 建筑老化以及流通性欠佳所带来的风险会越高, 而银行动用将成数降低并加入少量利率的方式来进行对冲:
房龄≤10年：抵押率75%-85%
房龄10-20年：抵押率70%-75%
房龄20-30年：抵押率直接砍到50%-60%
房龄超30年：多数银行直接拒贷
再增添上这样一道硬性界限, 即“房龄加上贷款年限的金额要处于小于等于40年至50年的范围”。针对一套于2001年竣工完成的房屋, 到2026年时它的房龄就是25年, 依据按照“50减去房龄本身的数值”来进行计算, 最大能够贷款的年限至25年才计算结束, 随后再扣除掉针对借款人年龄所设定的限制方面的因素, 最终实际被批准下来的贷款年限常常情况而言仅仅只有10年至15年的这样一个区间。
贷款的年限比较短, 那么月供会大幅度地提高。在总价是相同的情况下, 要是贷30年, 月供可能是四五千, 然而压缩到10年, 月供直接就破万了。
银行会指定评估公司对高龄房产做“残值法”评估, 评估价往往比武断成交价低出百分之十五至二十五份额之多。对一位看中挂牌一百八十万老房的购房者亦造成严重影响, 其事先算好三成首付五十四万, 岂料这在当下被银行评估后价值仅为一百四十万, 最多只能贷款九十八万, 当场资金缺口便突兀多出十六万, 预算直接触及底部！ 如此带来之麻烦可不谓更加艰巨乎, 严重程度更甚有者为评估价打折之状况。
上海徐汇区有一套建成于1998年的老公房, 其挂牌价格从420万降到了360万, 然而带去看房的数量却依旧是零。在同一个小区里, 有一套于2018年交付的次新房, 挂牌价格为680万, 仅仅两周的时间就完成了成交。
一种占据市场百分之二十份额的第三类房子, 这类房子包括人口持续流出的县城里的房子, 大城市远郊的大型社区房子, 没有电梯的老旧小户型房子, 配套不完善的文旅房产, 它们进入了即便降价也难以成交的状态。还有二十年以上的老小区, 其户型老旧, 物业配套有所缺失, 在同等预算情况下买家更加倾向于选择新房。
存在着一种情况, 即市场主力正处于切换的进程之中, 在2026年上半年这个特定时间段, 全国范围内二手房成交所占的比例突破了51%, 如此一来, 楼市正式踏入了存量房主导的周期。
处于二线城市外围, 以及三四线主城区的房子, 构成了占市场60%的第二类房子, 这类房龄在10到20年的普通电梯住宅, 挂牌半年是常态, 若不主动下调8%到12%的报价, 就很难迎来有效带看 , 购房者选择空间充足, 房主基本没有议价主动权。
杭州远郊板块, 从每平方米一万五千元跌到六千元至八千元, 即便业主不顾一切降价, 依旧难以达成交易, 呈现出入住率极低、空置率极高的状况, 如此这般沦为“空城”, 其流动性近乎枯竭, 南京、广州这些远郊板块亦是如此。
当新房标准在拉高，品质缺陷就成了不可逆的硬伤。
2026年1月, 央行发出一项文件, 金融监管总局也发出一项文件, 这两项文件是联合发出的, 其中提到商业用房购房贷款, 其最低首付款比例, 原本是50%，现在发生了调整，调整后的比例变为不低于30%。
首付门槛降了，二手商办的实质困境在别处。
其一, 乃是贷款的年限较为短暂，商办贷款最长的情况便是一般不会超出10年, 而住宅贷款却能够达到30年那般长的时间, 同样的购房总价之下, 每个月偿还贷款的压力状态全然不是处于同一个级别之中。
第二点呢是税费很高, 二手公寓进行交易的时候, 需要缴纳增值税以及附加, 这个税费档次是差额的百分之五点六, 还要缴纳土地增值税, 它的征收方式是按照差额四级累进或者是核定征收的, 同时呢还要缴纳个人所得税, 这个档次是全额的百分之二或者是差额的百分之二十, 而买房子的一方契税统一规定是百分之三, 就比如一套以两百万买进的公寓, 就算只是按照原来的价格将其卖出去, 各种各样的税费加起来, 能把那十几万元给统统吃完。
又或者, 是无法运用公积金, 并且不会享受到诸如“满二免征”以及“满五唯一”这类相关住宅税收减免政策的情况。
一处处于深圳龙华红山片区的二手商务公寓, 在最高峰时期售价达到每平方米大概6万左右, 而如今成交价格普遍处于3.5万左右, 近乎腰斩, 上海有业主拿出800万全款购置的商住公寓, 装修又花费将近200万, 现在挂牌370万却都没有可接盘之人, 该小区已经存在两年未成交的情况了。
收入端给文旅地产带来压力。全国民宿注册主体数量达到40.3万家数目庞大, 经历十年从原有的1.9万家实现了向上扩容20余倍的变化。全国范围之内民宿平均价格已经降低至367元不复往昔, 和5年前的575元相比呈现出腰斩般的大幅下降。发改委所开展的调研结果显示, 占据64.55%比例的民宿在全年期间处于平均入住率低于40%这样并不理想的状况。
2020年的时候, 在惠州双月湾那儿, 老李以总价110万元, 买入了一套面积为98平方米的能够看海的房屋。在2026年时, 中介给他做出的最新评估结果是: 最多只有15万。从2020年到2026年这六年的时间里, 其资产减少了将近90%。
依据惠东县住建局所呈现的数据表明, 在2025年的1月至11月期间, 该县范围内的住宅去化周期为53.18个月具体而言到了2026年年中的时间段内在惠东滨海以及龙门这样位于远郊地区拥有文旅属性的楼盘所在地方他们对应的去化周期远超了50个月。
经由国家统计局在2026年所进行监测得出的数据表明, 全国范围内二手房的平均流通率仅仅只有3.2%。其中, 那些远郊没有配套设施的房屋、房龄超过30年且缺乏无产权、无人入住、无抵押这三项条件的老旧破败的小型房屋、涉及司法拍卖的房屋、原本用于商业用途却被改造成居住用途的公寓等存在各类问题的房源, 其流通率甚至于还不足1%。
一百套这类房子里，一年能成功转手的，不到一套。
卖房定价之前，先回答三个问题：
房子所处位置是在主城区域, 还是处于远郊地带? 房龄有没有超过25年? 是否具备地铁这一交通配套, 有没有优质学区资源, 以及有没有品牌物业这类重要的硬件配套设施?
答完三个问题, 对应的便是三套全然不同的定价逻辑, 核心次新房依着市场价挂牌, 留给三%到五%的议价空间, 城区普通刚需房得主动向下靠近真实成交价, 远郊老破小要思考的并非是“降多少”, 而是“降到何种程度才会有全款买家愿意瞧上一眼”。
买家不会去算带有情怀性质的账, 他们开启APP, 映入眼帘的是成交所需的周期, 价格调整的次数, 以及同小区最近时期的成交价格。房子自身所具备的金融特性一旦呈现出消退的态势, 在挂牌出售的那个瞬间, 市场早就给出了相应的答案。
