《关于芗城区市区存量房屋交易基础价格实施意见》将于下个月施行, 如此一来, 芗城区344个楼盘（项目）的存量房便拥有了交易基础价格, 日前, 芗城区拟定了《关于芗城区市区存量房屋交易基础价格实施意见》, 并公布了市区344个（项目）楼盘存量房的交易基础价格。该《意见》目的在于进一步使涉税财物价格认定工作得以规范, 依据楼盘地址不同方面, 依据楼房结构不同方面, 依据楼房类型不同方面, 其基础价格有差异, 从2200元/平方米（浦头新村、盐鱼市老城区）到8700元/平方米（九龙别墅）并不等同。
《意见》一经出现, 给二手房的市场带来了不算小的震动, 记者在走访当中了解到, 因为新政将于下个月开始正式进行实施, 不少的二手房交易者均想要在新政实施以前办好相关的过户手续, 所以本月二手房市场呈现出一片火热的景象, 合同备案的数量也是一路快速上升, 那么, 新政实施之后, 又将会对于二手房市场造成什么样的影响呢?
基准价提高 但仍普遍低于市场成交价
(住宅类)的《芗城区市区存量房交易基础价格表》表明, 344个(项目)楼盘的存量房大体能够划分成三个梯度, 分别是每平方米5000元以上、每平方米3000至5000元以及每平方米3000元以下。不算别墅的情况下, 交易基础价每平方米5000元以上的楼盘大多处在市区繁华地段, 像家芗0596项目的交易基础价格是每平方米5200元, 都市阳光交易基础价格是每平方米5100元, 除此之外, 这些楼盘也属于价格比较高的楼盘。例如, 有一所可就读的市实验小学, 它位于新华北路46号的冠成国际交易, 其基础价格便已高达5600元/平方米。
与此相反, 楼盘价格在3000元/平方米以下的, 大多处在交通不便利、位置相对偏远之地，又或者是建筑建造年代较为久远的项目。比如说, 处于笼仔街1号且名为浦头新村的楼盘, 它的基础价格仅仅只有2200元/平方米。然而, 在过去几年里建成的, 以及正在建设但还未交房的项目, 其基础价格大多是在3000到5000元/平方米这个区间之内。
此外, 楼房交易基础价格要依据楼房层次予以调节。其系数分别是: 多层住宅（楼梯房）, 总楼层在8层以下时, 1至5层每层递增5%, 6至8层每层递减5%；总楼层在6层以下时, 1至4层每层递增5%, 5至6层每层递减5%；高层住宅（电梯房），3至顶层, 每层递增6%。楼房朝向价格调节系数为, 最靠东楼房增1%, 最靠西楼房减1%, 中间为0。砖木结构统一定为2200元/平方米。交易若不在表格范围之内, 若建筑类型是高层, 其基础价格按每平方米4000元计算 ；若建筑类型是多层, 且结构为框架, 基础价格按每平方米3500元计算 ；若建筑类型是多层, 且结构为砖混, 基础价格按每平方米3000元计算。另外, 因市场形势变化有需求, 存量房屋交易基础价格每年变动一回。
指出业内人士, 存量房屋基准价格是参考一个地区房产交易价格高低的, 新规的出台有助于进一步规范二手房市场交易。不过, 目前公布的交易基础价格仍普遍低于市场的实际成交价。以市区立交桥附近某小区为例, 该楼盘基础价为4000元/平方米, 以项目17楼某房源为例, 其基础价格约为4336元/平方米, 但其实际成交价至少为6000元/平方米。
二手房交易火热 下月起是否真要多缴税？
有记者日前于漳州市房地产交易管理服务中心看到那种情景, 即最近到交易中心备案趋向需要去排队这么一情况了，并且来做二手房备案那些人络绎不绝哩。在围绕此情况做采访期间, 则不少做二手房中介之事的人士表明, 鉴于不少二手房的买与卖的人们存有这么一种担忧, 就是新政施行之后, 会再多缴纳不少那份税, 就此, 一些在年内有着购房计划的购买者就都纷纷选择在本月进行相关购房行动以出手了，还有一些原本并非急忙着去办理过户手续的买主, 也都赶在月底之前把手续进行妥善办理了所以, 近期的二手房市场呈现出十分火热的态势。
获悉, 当下我国二手房的交易税费类别, 主要划分成营业税、个人所得税、土地增值税、契税等, 当中常见且金额较大的是营业税、个人所得税、契税等三大类, 中介人员小黄给记者算了一笔账, 以刚成交的丽园君悦某房源来讲, 该房源处在22楼、面积大概120平方米, 原本购买时约是3500元/平方米, 依据交易基础价格, 该小区成交基础价为4900元/平方米, 加上楼层价格系数调节, 其基础价位约为5458元/平方米。源于该房源产权还没到5年, 依据这个基础价格, 所要缴纳的主要税费里, 卖方要缴的有: 营业税（税率是5.6%）, 也就是5458乘以120再乘以0.056最后等于36677.76元, ；还要缴个人所得税（占两次交易差的20%）, 也就是（5458减3500）乘以120再乘以0.2等于46992元。买方要缴的主要税费有: 契税（基准税率是1.5%）, 也就是5458乘以120再乘以0.015等于9824.4元。买家和卖家大概得缴税93494.16元。但是实际上, 那个房源的成交价格远远高于每平方米5458元, 交易基础价格仅仅用作计税依据, 这肯定低于每个小区楼盘的实际成交价格, 所以从理论上来说, 下个月开始去购买二手房的市民是不会多缴纳税款的。
压价空间变小 “阴阳合同”仍难避免
可是, 于买卖二手房之际, 蓄意把购房合同里的成交价格写低, 借此去减少需缴纳的税款, 也就是所谓的“阴阳合同”，乃当下二手房市场的潜规则。比如说, 原本成交价格是每平方米6000元, 在合同价上仅仅写上每平方米3000元, 如此一来, 买卖双方均能够省掉一半的税费。业内有人称, 此次楼盘基础价格一经公布, 二手房交易的价格同样不可低于交易基础价, 所以能够在很大程度上避免“阴阳合同”出现。目前, 在二手房买卖的市场当中, 税费通常是由购房者来进行缴纳 的, 为了能够少缴纳一些税, 购房者常常会愿意把申报纳税时的房价写得低一点儿。当下所公布的交易基础价格是依旧低于市场成交价的, 要把合同价做低的话仍旧会存在一定的 room。不过, 和之前相比较而言 , 上调之后的交易基础价跟实际成交价之间的差距并不是特别大 , “阴阳合同”的空间实际上已经缩小了许多。
本次新政被推出, 除使得购房者纷纷扎堆去办理过户手续, 还对中介产生了一定影响。一位中介人士告知记者, 受房地产调控政策影响, 实际上二手房市场并未真正回暖。新政施行后, 二手房需缴纳的税收没准会增多, 此举无疑会加重购房者的观望态度。另外, 当前不少一手房的性价比格外高, 不少原计划购买二手房的人 possibly 会把眼光转向一手房市场, 如此一来二手房中介的生意就愈发难做了。
此外, 鉴于“阴阳合同”无法保障买卖双方利益, 所以有业内人士提议, 二手房交易可采用第三方机构形式。比如说, 效仿淘宝支付宝规则, 买方把款项打入第三方机构, 待交易成功后, 第三方再把款项转给卖方, 如此一方面能够减少纠纷, 另一方面也能在很大程度上保障交易双方权利。
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