福州, 对二手房交易佣金标准作出调整的政策, 仅仅经历了“一日游”这般短暂的情况之后, 就迅速地紧急叫停了, 而且是在夜里连夜着手进行撤销操作。
在6月2日0点的时候, 福州市房地产中介行业协会, 在其官方微信公众号, 紧急发布了一则公告, 当场就撤销了, 那份于5月30日印发的《关于合理调整二手房交易佣金标准, 促进房产消费复苏的指导意见书》这个文件, 也就是《指导意见书》, 并且对着公众表达出了歉意。
那协会声称, 由于对于住房和城乡建设部、市场监督管理总局等相关部门所出台的关于规范房地产经纪服务的意见政策, 在理解上存在偏差, 没能精准把握, 领会得也不够透彻, 从而背离了上级所传达的精神, 进而给房产经纪这个行业带来了较为严重的负面效应, 针对这种情况, 协会表示深切地歉意。
按行业主管部门要求, 为能及时消除影响, 已马上印发通知, 将原存放起来的那个文件给撤销掉了。
6月2日凌晨发布的撤销公告
此前, 福州的二手房中介费情况为, 是每家中介机构自行确定价格, 通常总额不会超过房价的3%, 至于具体是由哪一方来支付, 又或者是买卖双方平均分摊, 大多也是通过协商来做出决定的。
5月30日, 那个协会公布了《指导意见书》, 它的主要意见涵盖这些: 把由买方全额支付交易佣金的现行方法进行调整, 转变为由买、卖双方等比等额来分担佣金；降低中介企业的佣金收费标准, 单方收佣比例设定为房屋成交价的1.5%, 诸如此类。《指导意见书》从2023年6月1日起开始施行。
5月30日发布的《指导意见书》
为何这份行业协会发布的《指导意见书》会火速撤销？
不少业内相关人士宣称, 依据先前《指导意见书中》所载内容, 协会把对二手房买卖交易的中介服务收取的费用比率确定在了3%, 相较于别的城市而言这一比率是偏高的, 而且, 经由行业协会去发布行业价格标准的行为被怀疑存在违规介入市场的情况。
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉作了进一步分析, 他表示, 《指导意见书》发布之后, 在一定程度上致使市场觉得该文件内容等同于福州市政府房管部门的官方发声, 进而造成了较大的社会影响。李宇嘉还说, “事实上行业协会仅仅是一个行业自律组织, 并不代表政府。”在被市场误读的情形下, 文件当中直接标定二手房交易的中介服务费率, 就会被进一步视作是干预市场定价的违规行为, 从而引发了负面影响, 所以该协会才迅速撤销了《指导意见书》。
基于上海易居房地产研究院整理汇总的25城二手房中介费率数据, 在全国主要城市里, 3%的中介费率处于何种水平呢? 全国25个重点城市中介费率平均值为2.2%。该报告指出, 从实际调研情形来看, 各地中介费用定价不存在统一标准, 并且, 今年二季度二手房交易行情态势较弱, 中介机构面临的竞争压力有所增大, 在买方市场形成进程中, 中介费实际上存在降低的可能性。
全国重点城市中介费率的市场价排序
那么, 由行业协会发布的, 用于调整二手房交易佣金标准的文件, 存在哪些问题呢?
多名从事法律工作的人员直接表明, 福州市房地产中介行业协会所发布的那份《指导意见书》, 其具备的效力是有限的, 甚至还存在着有违反法律规定以及违规操作的嫌疑。
银柿财经所呈现出的在福建省社会组织查询平台那儿的检索所得信息表明, 福州市房地产中介行业协会归属于社会团体范畴。是在2012年9月19日的时候, 于福州市民政局进行登记从而成立起来的, 其法定的代表人是肖基昌。而该协会所拥有的官方微信公众号也显示出, 其是在今年3月才达成注册认证这一事项的, 肖基昌身为协会会长。
此前, 微信公众号所发布的文章内容表明, 协会会长企业是“可观集团”, 肖基昌身为福建大有可观投资集团的实际控制人, 且在多家房地产经纪公司出任法人, 协会会员企业有“可观、骊特、冠诚、麦田、福家、五八、贝壳找房……”, 这些都是当地房产经纪服务企业。
上海秦兵（北京）律师事务所主管律师刘馨远进行指出, 行业协会属于社团法人, 这是法律所规定的, 其颁发的指导意见不具备法律上的强制性, 它属于行业内部的契约规范要求, 其在法律效力方面, 大体是对行业组织内部成员加以约束, 对外通常不具备法律效力。
北京京师律师事务所律师王琮玮, 告诉银柿财经, 在不违反法律规定的这个前提下情况下而言, 行业协会能够去制定符合自身特点或者需求的相应规范, 并且自己来执行这些规, 也就是行业自治, 不过呢这也仅仅只是会约束协会自己本身的会员单位。
王琮玮还进行了补充说明, 按照《社会团体登记管理条例》的相关规定, 若是申请去设立社会团体, 那么就应当提交章程草案, 社会团体在经过批准设立以后, 需要依据章程来开展活动。“章程里面应当涵盖社团宗旨、业务范围等方面的内容, 而在一般情形下, 业务的范围是不应该把行业定价包含进去的。”。
银柿财经留意到, 《中华人民共和国价格法》作了规定, 针对大多数的商品以及多数的服务这种对应情形下的价格, 实施的是市场调节价, 而针对极少数的商品以及少数的服务这种对应状况下的价格, 实行的是政府指导价或者政府定价。并且, 依据《福州日报》所做的报道, 当前于福州之地, 房产租赁销售中介服务收费项目, 并未被列入市发改委对外公布的定价目录范围之内, 其收费施行的是市场调节态势, 至于其收费标准, 是经由经营者自行来确定所收取费用的具体标准并且向大众公示该收费标准。
王琮玮指出, 福州房产中介协会所制定的相关中介服务价格, 是否违背了这一条规定, 当下还没办法确定, 不过要是其协会章程里面没有有关能够制定行业收费标准的内容, 那么就违反了《社会团队登记条例》、第三十条、第二款的规定。
刘馨远还持有这样的看法,福州房地产中介行业协会颁发的这个指导意见, 可能涉嫌违反《中华人民共和国反垄断法》, 具体来说, 第十六条指出, 行业协会不可以组织本行业的经营者去从事本章所禁止的垄断行为, 第十七条表明, 禁止具有竞争关系的经营者达成垄断协议, 这其中涵盖了固定或者变更商品价格的情况。
刘馨远说, 所以, 《指导意见书》既在对外方面不存在着具有约束的效力, 而且, 在对内方面也是同法律规定不相契合的。
