2024年8月28这一天, 国家的好多个部门集中发布了一套关于住房房地产方面的政策举措。相关的作业任务已经正式下达了, 地方上都在想办法去摸索着怎么能够把这个必须完成的答题任务做好呀。
过了20天的时间, 济南楼市的情况是部分地方比较活跃, 而另一些地方又显得有些冷清。在销售那一方面, 那些在新政发布之前已经拿到了预售证和建设工程规划许可证的项目, 趁着传统的“金九银十”旺季加快了营销的节奏去寻找客户, 并且更加注重把实景样板房展示清楚。
而在土地供应那一端, 处于政策衔接的窗口期内, 那些新取得地块的企业表现得比较安静且低调, 一直在等候当地出台相关的配套细则。
在新政出台了二十天之后, 整个市场都发生了什么样的变化过程。
在8月28日这一天, 也就是房地产新政出台的同一天, 历下区的长岭山片区以及中央商务区西片区, 还有高新区的贤文片区、起步区的孙耿片区, 接二连三地把住宅用地进行了挂牌出售。
尤其是中央商务区西片区的那块住宅用地, 其楼面起拍价一下子直接飙升到了大约每平方米两万零七百九十二元, 结果就成了整个济南市场上最贵的一块地。
就在当天的傍晚时分, 有关“8·28”房地产新政的具体消息传遍了网络。在这些政策内容里面, 明确规定了对于那些新出让的土地项目, 以及那些还没有获得规划许可的存量项目, 要优先实行现房销售的办法。济南这边所提到的那些挂牌地块, 将在9月份的最后几天进行网上的交易活动。
到了8月31日, 这是新政出台之后的第三天, 济南这边迎来了第一轮的卖地活动。在王舍人片区, 还有新东站片区, 以及科技城片区, 这三宗用来盖房子的地, 都是按照底价成交的。
等进入9月份之后, 第二批和第三批加起来一共有4宗可以盖房子的地也成交了, 接手这些地块的公司, 都不是普通的企业, 而是背后有国家出资背景的公司, 或者是各种平台性质的公司来兜底。
九月初的时分, 济南市住房和城乡建设局、自然资源和规划局这三个部门, 还有行政审批局, 加上一些房地产开发企业, 搞了一个小范围的座谈会。有参加这次会议的人士透露, 规模并不算大。
大概只有六七家品牌房地产企业和平台公司参与其中。这些代表人物都表达了自己心里的那点盼望, 希望赶紧把具体的细节办法给落实到位, 同时还要明确清楚新政的具体实行时间。
根据媒体报道, 青岛市那边的多个部门也开过了商品住房销售制度改革座谈会, 主要就是去研究怎么把新政策实实在在地落地, 具体要怎么做。
山东省住房和城乡建设厅的有说法的人就跟记者表示, 按照那个“8·28”新政的要求, “各个市和县都要自己定出实施细则来, 还要加强政策解读”, 所以呢, 在省级这个层面暂时不打算单独发文件, 后面还是会盯着省内各地的市场变化情况, 去调研开发企业, 目的就是为了维护房地产市场的稳定。
土地供应端方面的最新情况, 是9月11日起的起步区挂牌崔寨片区41街区1宗住宅用地。到目前为止, 国内的浙江丽水、福建泉州和厦门、广东广州这些地区, 已经把现房销售的状况写入了土地出让的条件里面去了。
房地产新模式的大方向已经确定, 但是具体的实施节奏交给了各个地方去掌握。不过, 截至9月17日这一天为止国内的二三线主流城市尚未出台那些具体的实施细则呢。
如果从销售市场的角度来观察的话, 从九月初一直到今天济南的楼市并没有发生特别大的变化。新建的商品住宅每天的网签记录只有一百七十多套左右。二手房的交易情况相对要活跃一些。日均成交的套数大概相当于新房的二倍左右。
楼市“金九银十”，开发企业在忙什么？
现在这个时候已经进入楼市里大家所说的“金九银十”的阶段了。这是那些需要住房的刚需群体, 还有想要换好房子的人群陆续进入楼市市场的时候。济南这个地方的房地产销售端已经开始做一些预热的工作了。
像是海信君安二期这样的楼盘, 还有中建云启凤华这样的楼盘, 这些是在新的政策出来以前就已经拿到预售许可证的项目, 它们正在通过电话邀请客户、线下的实地看房等等各种各样的渠道来进行营销推广活动。
在文创博雅西片区那里, 华润瑞府的一位营销方面的人士说了一下, 虽然说已经拿到了预售许可证并且正处于在售状态的那些项目, 实际上是不受到新出台的政策的影响的, 但是他们还是决定把工程的节点往前放一放, 优先把那些购房者能够感受到的实景部分展示出来, 比如示范区啊、样板间啊还有回家的动线这些, 希望通过这种实景兑现的方式, 来抵消掉市场上的等待周期所带来的不利影响, 另一方面来说张马屯片区的云上森语这个项目, 在工程进度这块基本上已经封顶完成了, 这个项目的营销方面的人士称这种看得见摸得着的现房存在利好因素是可以帮助到购房者的。
新东站片区有一家企业表示, 该企业在内部方面, 已经进行过现房销售的成本核算工作, 如果从相对保守的角度来看, 其所需付出的成本相比在预售这一模式下会有大幅度的提升；与此同时, 针对那些已经取得了相关证件并且正处于在售状态的项目, 该企业正在正常地开展市场营销活动, 所采取的手段包括推出特价房源、举行到场有礼等常规意义上的促销方式。
对于房地产开发企业来说, 从预售模式转向现房销售是一种巨大的挑战。这是因为长期以来, 它们的房地产运营思维都是围绕“预售”这个圈子打转的。有位在长岭山片区拿地并且属于开发企业的人员表示, 因为他们公司是在新的政策出台之前拿到土地的, 所以还没有等到项目的定位变得稳固, 就遇到了新的政策。
这使得很多工作需要从头开始, 重新梳理并把账目算清楚。这导致了原本的生产节奏被打乱了。因此现在所有的营销节点以及施工组织方案都必须重新进行排列和安排。
在等待实施细则正式发布的这段窗口期里，该公司连同其所属的企业集团内部, 都已经着手组织相关人员, 就贯彻落实新政之后各项工作的开展情况进行深入研讨和筹划。
从新政之后那些拿到地的企业这边看, 他们的反应那叫一个微妙。在八月三十一号到九月十四号这一段日子里头, 总共有六家公司成功摘得了济南市主城区的七宗住宅用地这一块业务。记者特意联系了其中四家公司的代表, 这四家公司全都巧妙地回避了有关现房销售这一话题。
新黄河记者从市自然资源和规划局那里获取到了信息, 说在当下, 并没有要求那些刚刚拿到土地的企业去落实现房销售这一项事情, 必须要等到实施细则制定完成之后, 再根据市里的要求来实施, 如果真的需要调整的话, 是会发布补充公告的。
实施细则的制定工作正在进行之中, 有关方面到底在期盼着什么呢。
咱们得区分开来看。土地供应那块, 市场开发那块, 还有销售那块, 大家的情况都不一样的。但是在济南这个地方不太一样。济南这边, 信贷方面已经有了动作。一些金融机构已经开始陆续落地了。他们落地的是央行、金融监管总局发布的贷款新政。
在新政出台之后, 我们紧接着就根据政策要求落实到了执行层面, 只不过目前为止, 我们还从来没有给符合新政标准的、只办理了商业贷款的客戶办过业务。9月17这天, 建设银行槐荫支行负责个人贷款前期业务的从业人员如此表述道。
关于把原本为期三十年的存量贷款期限延长至四十年这一项内容, 具体要怎么操作, 还得看客户办理的到底是纯商业贷款还是组合贷款, 如果是组合贷款的话, 现阶段是无法办理该项业务的。
对方进一步说明情况称, 对于那些完全满足条件的客户来说, 可以通过线上的渠道去提交申请资料, 等到线下的审核流程全部通过后, 就可以前往线下进行签约手续了。
就在9月15日, 国家统计局公布了2026年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动的情况, 其中, 济南的新房价格环比下降了0.2%, 但是二手住宅价格环比下降了0.6%, 从2026年4月份以来, 已经出现了连续5个月的环比下降。
从数据方面的情况来讲, 8月份的时候济南新建商品住宅网签的数量是2022套, 面积达到27.13万平方米；在同一个月份中, 新建商品住宅批准预售的数量是2101套, 面积约为27.42万平方米。
另外一面就是8月二手住宅网签数量大约在4500套上下, 这种状况下, 网签面积已经有很长的一段时间都比新房销售面积要高出了。
现在我们已经走进了存量时代这个阶段, 对于房地产开发企业而言, 情况并不简单。他们既面临着去化难的压力同时还有更让人心里发慌的资金压力在折磨着他们。就拿一些具体事情来说吧。比如有的企业在新政出台之后才拿到地。这部分企业需要交纳土地出让金。
再比如那些在新政之前就已经取得建设工程规划许可证的企业。他们的预售资金该怎么拨付和使用。还有按揭贷款要在项目竣工备案完成之后才发放, 这些都需要有明确的细则来帮助它们缓解压力并且要清楚地划分出新老政策之间衔接的时间节点这样才行。
现房销售这个事情, 它的意思是开发周期会变得比较长, 从拿地到交付的这段时间成本明显增加了很多。希望这边能够针对现房销售的项目给一些不一样的信贷政策, 这样才能让企业拥有更宽裕的资金空间去把产品做好的。
叠加“8·28”新政，《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》将于2026年9月20日起施行, 拓宽了住房公积金提取和使用范围, 扩大住房公积金制度覆盖面。这意味着此次新政是全方位重塑楼市格局，告别房地产旧时代。
