大河报·大河客户端记者 段伟朵
核心提示显示, 记者昨天收到了郑州市民李女士进行的投诉, 她描述的情形是这样的, 她在去年签约并且购买了一套面积为一百二十五平方米的二手房子, 不过在办理过户手续的过程当中, 业主突然改变了主意, 也就是出现了所谓的反悔行为, 这让她感到非常无奈, 简直是说不出话来, 让她感到痛苦又没有办法说出来, 更令人感到奇怪的是, 当时负责跟她签订合同的并不是房子的主人本人, 而是主人的妻子的姐姐出面完成的, 这个人手里拿着房产证, 是以委托人的身份来进行签名的。
记者了解到, 关于亲戚代人签署二手房买卖合同的这种情形, 到底有没有法律效力?
这种现象并不是只有一个例子存在的。并且, 在不同的法院里, 对于类似的案件判决的结果也是存在着不一样情况的。
事件
签约时由亲戚代理业主突然毁约
为了应对这个状况, 整整一年时间都耗费在打官司的忙碌过程中了, 前后花费的钱数将近10万元之多, 然而依然没有得到一个明确的结果状态。
就在昨天, 记者这边接到了市民李女士打来的一通投诉电话, 她向媒体人员表示出自己遭遇的经历, 提到由于自己是在去年7月份的时候购买了房屋, 但是却被对方单方面撕毁了合约, 导致原本平稳安宁的生活节奏被打乱中断了。
在去年5月份前后, 李女士和家人计划在郑州市区购买一套二手住房。经过两三个月的寻找和考察, 他们最终决定购买位于金水区北环路某小区的一套房产。该房屋的总面积为125.67平米, 总价格为110万元。
由于当时房主王先生因为有事无法亲自办理, 于是由王先生妻子的姐姐王女士携带房产证原件等相关材料, 与李女士的丈夫付先生签订了房屋买卖合同。本次二手房交易的居间方是郑州顺通房地产营销策划有限公司。
李女士支付了三万元的定金, 双方进行了约定, 也就是在合同签订以后的八十个工作日当中, 需要携带相关的证件前往房屋管理部门去办理房地产的过户事宜以及相关的手续。
李女士讲, 那个合同其实并不是房子主人自己亲手签的, 但是帮着他签的那个人是房主的亲戚, 而且那个人手里拿着房产证呢, 房产中介公司也说了, 代理人过来签合同也是完全没问题的, 但是万万没想到, 就因为这次是代理人去签的字, 后来紧接着就发生了一堆乱七八糟的问题。
到了去年七月份这个特定的时间节点, 郑州的房价经历了迅猛的上涨态势, 紧接着在随后的八月以及九月里, 这种价格上涨的劲头并没有消退, 而是呈现出持续攀升的走势。
在这个大的背景之下, 原房屋的所有者在进行后面所涉及到的各类各项手序办理的过程中, 出现了懈怠并且松懈的现象, 随后就为了究竟是由哪一方来负责出资金以完成房产解除抵押登记这一具体事项, 双方之间产生了不可调和的矛盾与冲突。
李女士表示, 根据合同约定, 房屋是由买卖双方共同办理提前还贷并解除抵押手续的相关事宜的。她提及, 这套房子目前的贷款还没有还清。按照流程来说, 必须先偿还清楚贷款以便解除抵押登记。只有完成了这一步骤之后, 才能够进行房产过户交易。
双方当时达成的约定是, 由一家专门垫资的公司先行垫付解押所需的资金。然而, 原来的房主不配合提供必要的资料信息。最终结果就是原房主表态了, 声称不再认可这份房屋买卖合同有效。到了9月1日这一天, 他又把卖房的信息重新发布在了网络平台上。此时的房价比原先的要高出30万元的金额。
诉讼 双方对簿公堂，法院判决买方败诉
李女士说，他们为了凑齐解押所需的款项, 把车子全部都卖掉了。可是, 原来的房主却拒不履行合同约定的义务。所以, 无奈的李某的老公就去金水区人民法院起诉了原来的房主王先生。
他们要求法院判给王先生, 要偿还双倍定金的钱六万元, 还要赔偿佣金损失的二点三万元, 银行贷款损失费的一万元, 再加上房屋差价的十一万元。
在庭审的现场, 房主王先生进行了表示, 他声称那份《房屋买卖合同》并不是他自己亲自签订的，同时他也没有对这份合同进行任何意义上的追认, 因此他认为该合同对他来讲是不具备法律效力的, 也就是无效的。
除此之外, 王先生还指出, 李女士的家人没有能力凑齐所需要的那些首付款项以及解押款项, 他们缺乏相应的履行合同的能力, 所以是属于先行违约的一方, 应当由他们来承担相应的违约责任。
金水区人民法院在今年3月13日这一时间点出具了一份民事判决书, 这份判决书认定被告王先生没有对合同进行签字。而且事先也没有出具书面委托书。同时对于合同内容不予追认。因此这份合同对于被告来说不发生效力。
虽然原告提供了中介公司证明等证据。这些证据显示了与被告有电话联系的痕迹。还显示了办理贷款等事宜的发生。但是仍然不能证明被告确认追认该合同约定的条款。所以法院做出了驳回原告诉讼请求的决定。
在今天, 也就是今年7月份当中的16日这一天, 二审法院最终把判决书给下达了, 而这个结果呢, 那就是维持原本的那个判决。
关于争议, 大家关心的一个问题就是, 如果亲戚在二手房买卖合同上进行代签, 那么这份合同到底有没有法律效力。
这到底是原房主被亲戚给蒙住了, 弄成个不知情的人, 还是说因为房价涨上去了, 就找个理由来恶意毁约。关于亲戚代签的那个二手房买卖合同是不是有效的这个问题, 得看代理人签了合同之后, 那个被代理人有没有做出追认这个行为。
据记者打听到的状况, 让亲人出面去签那个合约, 随后又反悔的事情, 并不是只有一两个人这么做, 惠济区人民法院审理过的一个案例, 跟李女士遇到的那种遭遇, 是比较像的。
戚先生在去年的那个4月份, 经由一家中介公司, 与张静（这只是一个化名）签订了《房屋买卖居间合同》, 这个房屋的面积是75平方米, 价格是77万余元。这一套房的真正房主叫做张莉（这也是一个假名）, 而张静则是作为代理人来处理的。在合同开始实施的过程里, 张莉做出了毁约的行为。
惠济区人民法院在一审法院审理时认为, 已经依法成立起来的合同, 会对当事人产生约束力的效果。尽管张莉本人没有去直接签订购房合同这回事, 但是她后来还去签了贷款面谈确认书等其他行为, 这些行为都应当被认定为, 她对那份由别人代签的《房屋买卖居间合同》进行了追认。
《合同法>司法解释（二）里的第12条, 它有非常清楚的规定。这个规定说, 如果有人没有代理权。他却用被代理人的名义去签了合同。这时候, 如果被代理人他已经开始去做履行合同义务的事了。那么法律上就把这看做是对这份合同的追认行为。
当时房主陪着我去了银行进行面签办理手续, 为什么没有被法院认定为是对这份合同的一个追认行为呢, 李女士有点想不明白。
建议 李女士可以继续申请再审，也可以直接起诉代理人
后来记者问了律师, 律师说相似案例只是参考, 不能指望不同法院出同样判决, 因为细节证据都不一样。
然而, 他同时表明看法认为, 假若李女士针对二审时候的判决存在不满情绪, 那么她有权接着去法院那边提出再审申请, 不过需要留意的是, 这个再审过程所耗费的时间会比较漫长一些；万一法院方面的再审程序决定不予立案受理的话, 李女士还可以转而向检察机关申请提起抗诉措施, 除此之外, 那位代理律师还给出了一个其他类型的处理方案选择, 那就是可以考虑直接对原来的代理人发起民事诉讼。
法院方面作出了一个认定, 这个认定的内容是王先生对于这份房屋买卖合同的具体情况是完全知晓不到一点的, 也就是所谓的不知情, 基于这样一个事实情况推导出一种可能性, 这种可能性指的就是代理人这一方并没有从王先生这里获得任何有效的授权许可, 然而却存在与李女士进行签约行为的恶意举动, 上述行为在一定的程度之上或许已经形成了合同欺诈的局面出现, 针对这种情况李女士可以采取法律手段向法院提起对代理人的诉讼请求, 以此来追回因为本次事件所造成的个人经济损失。
律师做了分析, 这次会产生纠纷, 原因之一就是因为涉案合同弄得太简单了, 具体怎么过户流程约定得不清晰, 彼此的权利和义务约定得不明确, 建议增大违约方的违约成本, 约定更为清晰明了的合同文本, 对于当下的这种情况会有一定程度的抑制和纠正是。
