南方财经全媒体集团的见习记者王卓峰在东莞发送了报道, 家住万科金域二期的黄先生, 终于在5月份把房子卖掉了, 他卖的是那个97平方的三房, 这个售价比之前预期的价格降低了68万元, 而在大约3个多月前刚挂牌出售的时候, 他还对行情有信心满满的状态, 甚至还提前签下了别的另一套房屋合同。
然而到了4月和5月的时候, 松山湖地区的二手房市场情况发生了变化, 热度明显降低, 变得比较冷淡。这种市场走势让那些已经开始执行先卖出旧房再购买新房这一置换操作的人感到非常措手不及。由于局面难以控制, 他们最终也只能无可奈何地选择低价出售房产, 从而遭受了一定的经济损失。
近日, 南方财经全媒体记者从多个不同的渠道了解到, 目前松山湖二手房的挂牌数量正处于近年来的较高水平。不过购房者观望的情绪比较浓厚, 这使得不少像黄先生这样急切想要更换房屋的业主的预期一再降低。
接受采访的中介机构工作人员表示, 现在松湖山这一地方的二手房挂牌价格平均下来每平方米大概是5.2万块钱左右的样子, 真正交易成功的价格的平均水平大约是在4.7万到5万块钱这一个区间范围内浮动, 还有部分的房屋所有人员急着出手出售房产, 因此会把要价放得更低一些, 甚至有可能会亏损进行售卖。
松山湖这个地方, 它在东莞的房价方面, 属于比较高的一档水平, 所以像这种情况出现的时候, 松山湖那些房子的主人呢, 心里面难免会感到有些不舒服, 会存在一种心理上的落差感。
行业里的内行人都觉得, 眼下松山湖的二手房价格正在经历把水分挤出去的回调阶段, 等以后买卖双方讨价还价的势头慢慢平稳下来, 再加上下半年买房的人变多了形成一个小高峰, 区域二手市场大概在八月结束之后再往前走的几个月里会出现好转回升的好形势。
进入二手楼价回调周期
那些正在卖房的那些业主, 是最先感知到松山湖二手楼市变化的那些人。
陈寻这个人用的是化名, 他名下有一套房子, 这套房子位于万科虹溪诺雅小区, 面积是96平米, 户型是三房。这个小区的配套设施很不错, 商业设施、学校这些该有的都有, 它在松山湖那边非常有名, 是一个拥有湖景资源的高端居住小区。
在2月8日这一天，这个小区里成交了一套房源, 这套房子的面积是175平米, 最后的成交价格是一千三百万元, 这样算下来, 单价达到了七点四万元每平方米这一数值。
“心理底价是620万”。陈寻把这事告诉了南方财经全媒体记者。中介对他说过这样一段话, 意思是最近二手房行情有点凉意。客户开始表现出观望的态度。建议可以尝试挂个600万的总价。实际上就算卖, 大概最多也就只能收到590万的钱。
中介继续说道, 同小区里的房子库存数量也不少。卖家那边都急着想要赶紧把手里的东西出手。在4月22日的这一天, 该小区完成了一笔交易, 这笔交易的标的物是一套三房的住宅单位。
这套住宅与陈寻所挂牌出售的房源存在相似之处, 其最终的总成交价格为581万元, 这个金额相较于卖家最初喊出的638万元的报价, 直接降低了57万元, 与此同时, 该套住宅的平均成交单价也仅仅维持在每平米6万元左右的水准。
陈寻咬死了那个一口价, 结果这房子挂出去都快一个多月了, 连一个想来瞅眼的意向客户都没出现过。他原本打算是借着东莞楼市里面那阵子豪宅热的势头, 好把自己手里的这套房子卖出个高价去, 可没想到现实直接给他泼了一盆冷水。
据相关统计数据显示, 截止到今年的5月份这个时间节点, 东莞市价值在千万美元之上的高档住宅产品共计完成了635笔交易订单行为, 该数值表现已经非常接近于2022年一个完整年度所实现的648套此类高端物业产品的总体成交规模, 从完成比例的维度来看, 其完成度达到了98%, 这一情况直接促成了东莞地区豪宅销售领域新纪录的全新创建。
豪宅市场的销售火爆行情并没有延伸到二手房板块中, 特别是松山湖地区的情况更加明显。到了6月份为止, 在贝壳平台上发布的松山湖二手房房源数量超过了1400套, 这数字接近历史高位区间。
依据东莞市住房和城乡建设局公开的数据来看, 松山湖二手住房的去化速度并不快。参考其最近一次在4月份的统计结果, 成交量只有65套。这样的成交业绩在整个东莞33个街道和镇区里仅能排到中下游位置。
虽然挂牌的数量呈现出一路走高的态势, 然而市场上的流动性却显得有些不足, 这种情况导致那些急于出售房子的业主只能依靠降价的方式来抛售自己的房产。
南方财经全媒体记者从名为乐有家app的这一应用程序那里了解到了相关具体情况, 根据信息显示, 在当前的时间段内, 松山湖这个区域的二手房产在挂牌交易时的平均价格大约每平方米在五万元左右二千元人民币左右, 与此同时, 那些房源被加上了近期有过价格下调或者价格低于所在小区平均水平这两种标签之中的任意一种或者两种都具备的房源, 它们的价格与正常价格之间的差额幅度范围处在十万元人民币至一百多万元人民币不等这样的区间之内, 这类房源占所有正在挂牌进行交易的房源总数的比例超过了百分之二十。
比如说, 万科虹溪诺雅这个楼盘, 里面有一套面积为一百三十七平米的大三房单位, 最近它的挂牌价格下跌了六十万元；另外, 星城翠珑湾也有一套面积为一百四十九平米的四房单位, 开出的价钱是七百万元, 这样的价格比同一个小区里其他类似的单位的价格便宜了一百三十多万元；甚至有的楼盘, 只要花不到五十万元的钱就能够买得到。
在房产中介的眼中, 松山湖的二手房市场已经变成了买方说了算的局面。比如万科虹溪诺雅、锦绣山河、紫檀山、金域松湖这些质量比较高的住宅小区, 房子实际卖出去的价格, 比挂在网上的标价要低出10%到20%左右的样子。
有个乐有家的门店经理跟人说, 松山湖这一块的二手房子, 真正成交的平均单价大概是每平方米4.7万到5万元之间。大多数房子的成交时间, 都花在了3个月到5个月这个过程中。有些房主特别着急着想把房子卖掉, 所以会把价格降得比以前更低更便宜, 哪怕亏本也在所不惜也要卖出去。
松山湖近一年房价走势 数据来源：吉屋网
事实上, 根据吉屋网过去这一年里的数据能够看出来, 松山湖板块里面的房子和房子的价格差距很大这种倒挂的状况是存在的, 但是这个价差在一点一点变小, 到了今年的5月份这个缩小的速度是很明显的。
这说明当二手房的交易变得很冷清的时候, 还有一些楼盘的房子是大降价卖的, 松山湖的二手房价格正在经历一个去除水分之后往回调头的过程。
广东中原项目部的总经理黄韬向南方财经全媒体记者表示, 松山湖的二手楼价存在所谓虚高的现象, 且短期内几乎达到了某种难以突破的程度。
之所以会出现这个情况, 主要原因有一方面是对于刚需客户而言, 他们对松山湖的高房价能够接受的限度比较低, 所以他们选择往周边的镇区去寻找其他住房；另一方面原因是现在去松山湖买房子的主要人群还是以改善型需求的高净值客户为主, 但是这类购房群体毕竟不是市场上人数最多的主流群体, 所以他们很难把市面上数量庞大的二手房高价房源全部消化完毕。
我们要按照那个交易量在价格之前的规律来理解, 没有购买力给予支撑的话, 房价自然很难再往上涨了。
易居研究院智库中心的研究总监严跃进, 同样持有类似的看法。他认为松山湖的产业发展方向, 主要包括高端电子信息、机器人的制造以及生物技术等领域。这些产业的快速崛起, 导致了大量拥有高端技术能力的人员流入该地区。
这部分人群属于新的富裕阶层, 他们的收入状况良好, 因此长期以来一直构成了松山湖房地产市场的核心购买力量。从心理层面来看, 他们更加期望能够通过购置房产来实现个人财富价值的增长。然而需要指出的是, 当前市场整体预期的变化, 对于实际购买行为的产生影响非常大。
这种购房群体结构导致的直接后果, 就是当楼市处于上行周期的时候, 松山湖凭借“高薪+年轻”的独特氛围, 会让市场需求出现爆发式的激增；可是, 一旦楼市转入下行轨道, 那些非理性的投机需求彻底冷却之后, 真正理性的刚需购房者以及改善型换房群体, 就没有办法为二手房市场中严重虚高挂牌价格提供有效的支撑。
市场降温带来的置换难题
把视线拉回去年十一月份以及十二月份, 那时候因为受到流行病毒疫情的影响, 松山湖区那边的二手房市场需要量出现了积压的情况。
等到了今年一月份直到三月份这段时间里, 之前被压住的需求终于得到了释放, 结果就是二手房子交易的数字从原来每个月只有三十三套, 一下子上升到了每个月八十四套, 还有一些本来在犹豫、在旁边看着打算观望的客户, 他们也因为当时那个市场环境热度变高了, 结果就被带着也跟着进入市场买了房。
有贝壳找房的经纪人向南方财经全媒体记者透露说, 在3月底的时候, 松山湖二手房市场的情况是比较热的, 有一位客户因为怕价格继续上涨, 所以就定下了一套总价为800万并且带有优质学区的房屋, 现在他着急要把自己名下那套松山湖的房屋卖掉。
我亲自带着好几个有购房意向的人来看房, 这些人有的甚至都来观察过两三回了, 可结果就是迟迟不肯最终拍板下单。有一位房屋中介对南方财经全媒体记者吐露了实情, 目前市场上那些挂牌出售房产的业主群体里, 存在大量因为想要改善居住条件而产生的置换需求。
这种需求的具体表现形态是一种“卖掉现有的一套, 再买入新房”的操作逻辑, 通常被形象地称为连环单交易现象。但是从4月份以及5月份开始进入市场周期以后, 整体楼市的交易气氛明显变得冷淡下来了, 原本挂在墙面上待售的那些住宅房屋, 时至今日依然未能成功脱手。
这就让当前许多从业者产生了一种强烈的忧虑感, 他们特别担忧由于房子一直卖不掉这一既定事实发生, 进而会导致当事人在后续购买其他住房的过程中出现违反合同约定的行为表现。
贝壳发布的研究报告也支持了上面提到的那个看法, 从贝壳找房写出来的一份研究资料里面可以看见, 现在在全国各个地方, 卖房的人把房子挂在网上卖的最大原因, 压根不是什么投资客要拿着钱赶紧跑掉, 而是因为想要住得更好的家庭, 需要“用老的换新的”、“用小房子换大房子”这样的改善型置换需求, 在上海以及北京这些地方的一线城市里, 想要换房来改善居住条件的人所占的比例已经超过了百分之七十, 而像是东莞这样的二线城市的居民中, 同样想要换房的需求占比也都超过了百分之五十。
严跃进提到, 眼下松山湖地区挂出来卖的二手房子越来越多, 买房子的人心里都在打鼓、看热闹不行动, 这搞得那些先卖旧房再买新房的人换不起房, 链条子转不动, 估计在未来一两个月内, 市场还得歇一歇, 慢慢熬过一个低谷期。
从政策这方面来瞧, 哪怕四点东莞那边出了那个带押过户的法子, 但是这个法子的意思, 是想把买卖的手续给弄顺当点, 把办事的劲头提高点, 这对市场想要买的人和想卖的人心里的那个想法, 还有他们到底要不要进场去买去卖这个事, 能不能带来实实在在的改变, 咱们现在还看不太真切。
黄韬这个人, 他是说了, 要是没有更多的好消息出来, 估计这市场在很长一段时间里是不太可能一下子热乎起来的。到了六月分, 如果想快速地把房子给卖出去, 那降低价格就是最好的最快的办法了。
南边财经的全媒体记者这边还打听到了这个情况, 说是松山湖那边卖二手房子的老板们普遍心里头都挺担心的, 他们怕眼下巴古豪宅那里正在搞打新的行情, 会把那些本来打算买松山湖二手房的潜在买家给分流走, 这样就会让现在这种价格跌到底部横盘不动的那段时间给它变长。
比如说是华侨城松湖源岸的首批产品, 是在近日推出的市场。备案单价是每平米4.6万元到5.6万元。这里有357套房源。开盘之后很快就销售完毕了。然后是万科瑧山境, 推出了1号楼和2号楼的房源。总共有180套房源。备案单价大约是每平米5.5万元。目前认购登记的人数已经超过350人。
摇号的结局基本上已经成了定局。
毕竟, 在当前的房产市场行情里, 价格差不多的状况下, 购房者在购买那种直接从一个开发商那里买过来的房子时, 能够选中的范围相对来说会更加宽广一些。
黄韬这样讲道理, 就算是存在着一种有两个不同交易市场共同拥有的部分人群, 对于新房这一市场板块的内容来说, 因为促使开发房地产的公司尽快收回资金的这种需求所驱动着的这样一个因素存在得比较多, 所以在和那些把房子从个人手里再转卖出来的那个交易市场去对比的结果中, 显然是更具有优越感的一种状态存在的。
从黄韬的观点进行出发, 随着市场上买方和卖方在价格方面的相互博弈逐渐趋于缓和, 与此同时, 年末时候的购房需求出现一个小规模的高峰情况, 那么松山湖地区的二手房市场状况很可能在经过9月份之后, 会出现一个比较明显的向上翘起的行情趋势。
