二手房合同别瞎签！补上这9句话，保住半辈子血汗钱
对于普通家庭而言, 买房堪称一辈子里最大的那笔支出, 特别是购买二手房, 其内里隐藏的门道以及猫腻相较于新房要多出许多。好多人耗费十几年乃至几十年辛苦积攒起来的资金, 只为购置一套能带来安稳之感的住房, 然而在签订合同之际, 因图省事便未仔细去查看条款, 还少写了关键的几句话, 最终导致轻者扯皮状况不断, 重者钱财与房屋皆落空了, 半生积蓄一下子付诸东流, 化为泡影。
我的身旁就存在着真实的示例, 友人在前段时间购置二手房, 于签订正式合同以前, 中介所拿的合同模板尽是偏袒卖方的, 诸多关键风险压根就没有提及。幸好我预先提醒她, 务必要添加上九条补充协议, 直截了当地将产权、债务、户口、凶宅这些高频大坑全然堵住, 方才顺利且安全地达成交易。
用大白话一次性给讲明白二手房合同里必须加上的 9 条保命的条款了, 今天, 不管是用于自己买房, 还是帮家里家人进行把关, 这篇文章都得收藏稳妥, 签合同时段直接按照着去抄, 它能够帮你躲开 90%的交易领域风险, 守住全家大小的血汗钱哟。
一、产权清晰承诺：从源头杜绝过不了户的风险
购二手房时, 最为关键核心的要点便是产权, 不少人仅仅关注房产证上所登记的名字, 然而却忽视了房屋有可能存在共有产权情况, 也忽略了其可能被法院查封, 亦或是被银行抵押, 甚至还可能存在隐性债务等诸多方面的问题。一旦房屋产权出现问题, 最终大概率会是钱已经交付了, 可是房产却无法完成过户, 而且进行维权的道路漫长且艰难。
故而合同之中一定要清清楚楚、明明白白地将产权承诺给撰写出来, 其标准表述大伙能够去参照一下, 诸如卖方庄重承诺这般的, 于此次交易之时房屋产权没有任何一毫的权属纠纷情况, 不存在有共有产权人、司法查封状况、行政相关限制、银行或者个人抵押的情况、隐性债务等一切会对过户造成影响的情形。要是因为产权方面的问题致使房屋不能够准时办理过户手续的话, 那么卖方需要依据房屋总的成交价款的百分之二十朝着买方支付违约金, 与此同时还要全额赔偿买方已经支付的房款、税费、中介费以及针对维权所产生的所有经济损失。
这条条款, 直接将产权风险, 全部甩给了卖方, 一旦房子存在猫腻, 买方不但能够拿回所有的钱, 而且还能够拿到高额违约金, 从根本上杜绝了卖方隐瞒产权问题的侥幸心理。
二、欠费债务兜底：结清所有历史遗留问题
许多二手房完成交易后, 买方满心欢喜地搬进去居住, 随后却发觉, 房子存在着拖欠了数年的物业费, 还有水电费、燃气费, 甚至包含卖方未曾缴纳的契税、个税, 更为严重的是, 存有尚未还清的银行贷款以及民间债务, 而这些统统都是卖方留下来的历史遗留问题, 最终却要由买方来承担费用。
在合同之中务必要添加欠费兜底条款, 房屋于办理过户手续以前, 所产生的全部银行抵押欠款, 以及税费, 还有物业费, 再者水电费, 接着燃气费, 尔后供暖费, 还有有线电视费, 以及网络费等所有费用, 都由卖方以全额的方式负责结清, 并且承担相关所有费用。要是卖方逾期没有结清上述费用, 买方就拥有单方面解除购房合同的权利, 与此同时要求卖方把全部已付款项退还回来, 并且赔偿相应违约金。
简单来讲, 那便是在进行过户以前, 房子的全部账目, 都要由卖方来结清, 这和买方不存在任何关联, 以此去防止住进去以后遭遇到各种催缴费用的情况, 以及防止被债务牵连到。
三、非正常死亡披露：避开人人忌讳的“凶宅”坑
这般情形乃是二手房交易之中极易遭遇的隐蔽巨大陷阱, 众多卖方跟中介为促使房子得以售出, 于未经房东同意擅自转租的情况下, 蓄意隐瞒屋内出现过诸如系自杀、遭他杀、因意外而身亡诸般此类非正常正常死亡事件, 当买方入住过后, 经由邻居那处晓得实情, 顿然陷于崩溃状态, 意欲退房并开展维权行动却艰难至极, 困难重重, 实在是难上加难。
尽管在法律范畴内并未明晰确切规定“凶宅”不许进行买卖, 不过呢卖方存在如实去披露有关房屋重大不利信息的这样一项义务呐, 因而合同当中必定要添加这样一条内容: 卖方所进行的确认操作, 本次参与交易的房屋在近20年的时段之内, 并未出现过诸如自杀、他杀以及意外身亡等任何形式的非正常死亡事件, 同时不存有任何重大恶性案件过往历史情况, 要是卖方有意去隐瞒上述实际情形, 那么买方具备有权无条件实施退房的权利之时, 卖方需要全额退还买方所有已支付的购房款项, 并且额外给予赔偿3倍定金作为违约金。
这条条款, 是专门设计出来用以制约卖方的, 一旦出现隐瞒凶宅事实这种情况, 不但得全额退款, 而且还要给予高额赔偿, 这样就能促使卖方如实地将房屋历史告知出来, 从而能够彻底地避开那些会让人心里产生隔应的房子。
四、物业保证金预留：用尾款约束卖方交割义务
好多人选取购置房产之际, 将全部款项预先转给了卖方, 然而到了交付房屋之时, 察觉屋子里存在欠费情况，家具家电全都被搬走, 房屋也出现损坏状况, 可卖方却坚决不进行处理, 买方手中没有任何能够制约的东西, 就只能默默承受、忍气吞声了。
那最为稳妥的做法, 则是预留物业交割保证金, 合同中是这样来写的: 买方要预留房屋总成交价款的5%当作物业交割保证金, 这笔款项暂时不会支付给卖方。等卖方完成房屋全部交接手续, 结清所有欠费, 并且出示完整的物业、水电等结清证明, 买方现场验收房屋无误之后, 再去向卖方支付这笔保证金。要是交房的时候存在未结清费用或者房屋损坏的情况, 就直接从保证金里扣除相应的金额。
扣留百分之五的尾款, 这就如同给买方增添一份保障, 卖方得规规矩矩地结清全部费用, 并且把房屋完好无损地交接, 如此方可获取剩下的那笔款项, 从此无需再忧虑卖方差劲地耍赖的纠结不清争执扯皮的情况。
五、户口与学位保证：解决落户和上学两大刚需
不少人购置二手房, 其核心需求在于落户以及孩子上学。然而在现实当中, 诸多卖方在卖掉房子之后, 长时间不将户口迁走, 致使买方无法成功落户；另外, 有的房子学位已被卖方孩子占用, 买方买下后根本无法实现上学目的, 这些问题若不写进合同里, 往后进行维权会极为麻烦。
合同当中一定得明确好户口以及学位相关条款, 首先, 卖方得是在房屋办理完成过户手续当日起继而往后数的7个自然日以内, 把本人以及家属所有的户口迁出本房屋, 同时还要确保的一点是, 本房屋所对应的学区学位当前处于并未被占用的状态, 能够正常供买方子女前往入学使用, 要是卖方在规定期限期满之后并没有把户口迁出去, 或者房产对应的学位已经被占用了, 那么每逾期一日, 就得按照房屋总的价款的0.5%向着买方支付违约金, 一直到存在的问题被完全解决。
户籍以及学位属于刚需家庭的核心利益所在, 将其写入合同, 并且约定高额违约金, 如此这般才能够迫使卖方按时履行相应义务, 进而才不会耽误落户以及孩子上学这件事。
六、明确交房时间：避免无限期拖延交房
在二手房交易期间, 诸多卖方于签订合同并获取房款后, 借由各类缘由延迟交房, 要不然声称自己尚未寻觅到新的住房, 要不就讲租客尚未搬离, 一拖延便是数月之久, 买方已购得房屋, 却长时间无法入住, 着实令人烦闷不已。
应当将交房时间清清楚楚确定下来, 绝不能含含糊糊: 对于卖方而言, 最晚要在房屋办理完过户手续之后的3个自然日以内, 把房屋以及配套的钥匙、门禁卡、车位使用权等等全部交付给买方。要是卖方交房超过了规定时间, 每超出一日, 就得按照房屋总价款的万分之五朝着买方支付违约金；要是逾期的时间超过了15日, 买方就有权利单方面解除合同, 卖方必须退还全部房款并且承担违约责任。
清晰明确了交房的时间, 还有逾期时高额的违约金支付, 将会完全杜绝卖方出现以无限期方式拖延交房这种情况, 进而促使买方能够按照预定时间顺利接收房屋实现入住。
七、政策变动协商机制：规避不可抗力带来的违约风险
最近几年, 房地产政策的变动相对较为频繁, 举例来说, 像是贷款政策进行调整, 限购政策出现变化, 税费新规得以出台, 甚至在遭遇疫情、自然灾害等不可抗力的情况下, 均有可能致使购房合同不能够正常履行。要是合同当中没有书写清晰, 一旦碰到政策发生变动, 极容易被判定为买方违约, 从而将定金和首付白白损失掉。
规避风险可补充这条协商条款: 在本次交易进程里, 要是因国家以及地方房产政策的重大调整, 还有不可抗力等并非买卖双方所能归责的缘由, 致使本购房合同没办法正常履行, 买卖双方要在15日内友好协商解决方案；要是协商没有结果, 双方都能够无责解除合同, 卖方要全额退还买方已经支付的全部款项, 双方相互之间都不追究对方违约责任。
此条条款, 宛如给了交易一个“安全阀”, 当碰到政策变动这类不可控因素时, 买方不会背负任何有关违约的损失, 能够在最大程度上对自身资金安全予以保护。
八、维权成本约定：让违约方承担所有追责费用
在不少情形下, 当卖方出现违约状况以来后, 买方若要进行维权, 就得去聘请律师, 还要开展打官司的活动, 并且要频繁往来于法院, 由此就会产生数额颇为可观的律师费, 以及诉讼费、差旅费, 要是这些费用并未被写入合同之中, 那么到了最后就只能由买方自行来承担, 就算官司最终打赢了, 也还是会额外花费诸多的钱财去承担这些额外支出。
首先, 必须要添加维权成本条款, 此条款规定, 在本合同履行的期间之内, 倘若任何一方出现违约这种情况, 那么呢在除了要按照合同所约定的那样去支付相应违约金之外, 还要全额承担守约的那一方为了得以维护自身合法权益而产生的所有费用, 这些费用包括律师费, 诉讼费，此外还有保全费, 差旅费, 连同鉴定费跟公证费等等全部相关的支出。
这般条款能够极大程度增加卖方的违约成本, 致使卖方不敢轻易违约, 即便真的发展到打官司这种地步, 买方全部的维权开销, 最终都会由违约的卖方来承担费用。
九、中介费分段支付：拿捏中介，避免交易失败白花钱
好多人于买房之际, 在签完合同后便将中介费一次全额打给中介, 然而后续交易却出现状况, 诸如贷款批不通、卖方反悔不售卖了, 致使交易径直失败, 不过中介费已经支付出去, 想要将它退回来困难至极。
恰当的做法乃是分阶段去支付那房屋交易产生的中介费用的, 在合同之中有着如此这般的约定: 对于此次交易而言, 其中介费用是施行分阶段支付的模式的, 确切的支付节点分别为: 当签订购房合同这个时候, 支付占总中介费用的百分之三十；在完成房屋过户的相关手续之后, 支付总中介费用里的百分之五十部分；待到全部完成物业交割这个事达到顺利交房这样的状态之后, 支付剩下的百分之二十中介费用。要是因为并非买方自身的缘由从而致使此次的二手房交易最终失败了, 在未产生服务的那对应的阶段中介费用, 买方根本就不用去支付, 而中介机构必须要把已经收取的款项全部退还给买方。
将这中介费用划分成三次来进行支付, 等同于把中介费与你的利益关联在一起, 中介假如要想得到全部的中介费用, 就会更加用心地协助你去推进交易, 并且去规避风险, 就算此次交易最终是失败的结果, 中介也不会一无所有般白白就此损失掉这笔中介费用, 是有一定保障的。
最后再给所有准备买二手房的朋友两个重要提醒：
首先, 这九条补充协议, 必须得手写于购房合同末尾的空白地方, 写完以后, 买卖双方都需要在条款后面签字并且按手印, 同时在补充条款的骑缝之处按手印, 以此防止后续被篡改。
其二, 于交易进程之中, 所有之聊天记录, 以及通话录音, 还有转账凭证, 包括付款截图, 以及沟通截图。统统都得妥善保存好, 此皆乃后续展开维权最为有力之证据, 务必得多做备份。
买卖房屋这件事, 可是关乎一辈子的重大事情, 绝对不能存在丝毫的马虎大意容。 在二手房进行交易的时候, 其中存在的陷阱实在是太多了有。不管是卖方, 还是中介他们, 各自都有着自身的利益得失方面的考虑。只有把全部风险都, 清清楚楚地写进那白纸黑字的合同当中, 才能够切实真正地保护好自己的权益啊呢！
今日这九条补充条款, 全是大量买房的人历经踩坑而总结归纳出的饱含血泪的经验, 建议大伙收藏并转发, 在买房之前, 将其拿出来对照着浏览一番, 可千万别由于一时出现疏忽, 致使自身半辈子的积蓄付诸东流。
最后要问咱们大家, 你身旁究竟存有不存在有买下二手房屋并踩踏跌倒在坑洼之中的人呢你认为的在购置房屋的进程期间最忧心的担忧遭遇到哪一个方面的问题快欢迎来到评论区域之内留言并且展开分享同时也能够准许能够允许将这一篇篇章文章转发给正准备预备打算进行买房的亲人和朋友帮助促成他们躲避避开在交易之中的潜藏隐藏着身子的陷阱！
