在中介这个行当里摸爬滚打了八年之久, 亲手卖出了80套二手住房之后, 我经过深入思考与全面总结, 最终得出了关于购买二手房时需要注意的15条具体事项。
现在买房的大多数, 看起来主要是为了自己住的, 要么是满足那种最基本的需要, 要么是想改善居住的条件, 很少有人专门是为了投资而买房了, 毕竟现在的大环境, 确实在很多方面, 是不如以前那么好了的, 所以现在买二手房的人, 也是变得越来越多了。
和期房做比较来说, 二手房的风险是更小的这一情况存在的。而且小区的环境以及周边配套也都相对成熟这一事实也是存在的。尤其是一些交房有四五年的二手房是非常受欢迎的这一个现象是比较明显的。
买二手房可不是简简单单的看看房子位置和大小就好了, 还有很多细节需要注意, 下面是一个干了8年中介、卖了80套二手房的朋友总结出的15条买二手房时要注意的事项, 准备买房的朋友可以做个参考。
1、产权的情况必须是查得清清楚楚的, 你是一定要自己亲眼去看到原房主义房产证才好，是千万不要相信别人嘴上说的什么话, 你要去查看那个房产证还有房东的身份证是否是保持一致的, 同时还要去看一下产权人是有好几个人的, 如果多个产权人存在的话, 那么他们是不是全都同意卖房, 万一说这座房子它是存在着产权纠纷的情况, 你要是把定金付了, 对方是不退给你, 那你不是损失就特别的大吗。
2、办理房产查询这个步骤, 是非常关键的方面, 千万不要去听信房产中介所提供的口头说辞, 同时也不能仅仅依赖于原房屋所有者所做出的个人回应, 需要采取亲自前往不动产交易中心获取产权调查报告的实际行动方式, 进而仔细查验目标名下所属的房屋是否存在已经设定抵押的状态、被司法机关裁定查封的情形或者是依法设立了居住权的具体事实情况。
3、关于定金或者是首付这个费用具体是付给谁的问题, 这一点务必要予以注意, 正规的中介公司是不会经手那些与房屋买卖有关的费用的, 无论是支付的定金还是支付的首付款, 都是需要直接交付给原房主的, 但是实际操作过程中通常是先行打入到所谓的资金监管账户之内, 紧接着才会转入到原房主名下的银行账户中。
4、关于诚意金、订金以及定金这三个概念, 需要把它搞清楚。诚意金和订金这两者实际上是差不多的性质, 并且都是可以退回的。如果最终成交了, 它们能够被转换成定金, 或者变成首付里面的一部分。
但是, 定金是不可以退的, 这项规定有着明确的操作逻辑。具体到如果买家违约的话, 那买家就完全有权不被允许要求把款项退回来。反之, 若是卖家这边出现违约的情况, 那么就可以提出退回的要求, 甚至有可能会拿到双倍的返还金额。
5、在二手房交易环节里，税费是必然存在的。具体涉及的项目包括个人所得税、增值税以及中介费, 这三项属于金额较大的部分。至于像工本费这样微不足道的其他费用, 此处就一律省略不提。关于这些主要税费由谁来具体承担的问题, 通常情况是由买家来进行支付。
不过, 如果在商讨最终成交价格的过程中, 买方完全有机会与原房主展开进一步的谈判。此时可以采用的策略包括压低房屋出售价格, 或者是要求卖家来承担契税。这一过程是完全存在协商空间的。需要强调的一点是, 法律法规中并没有任何规定强制性地指定必须由哪一方来绝对负担相关费用。
6、土地的性质是否清晰呢? 常见的土地性质主要有两种, 一种是出让, 另一种是划拨。至于那些盖在出让性质土地上的房屋, 它们就是正常的商品房。
税费也是按照规定正常缴纳的, 不存在什么特殊情况。而划拨性质的土地, 通常指的是我们常说的拆迁回迁房这类房子。如果在交易时想要拿到房产证, 那么就需要额外多交一笔土地出让费用。
7、当前的房屋这一项设置, 其主要目的是为了查看这所房子目前是否处于出租的状态。房子如果正在出租这件事本身并没什么大碍, 关键的点在于要搞清楚租赁合同到底会在什么时候终止和结束。
因为法律遵循“买卖不破租赁”的原则, 假设房东把这套房子租出去了长达十多年的时间, 并且同时还要把这套房卖给你作为买家, 那么在你买下房子之后，你根本就没有办法进去居住, 最终导致你自己蒙受损失。
你必须要当着原房东的面对这个问题问个清楚, 你也必须要当着那个租客的面对这个问题问个清楚, 你还必须要当着中介的那个人的面对这个问题问个清楚, 然后必须要把那种搬出去的那个时间写进在合同里面去, 写进在合同约定里面的内容里去, 你不要去相信那一些口语上面的承诺和话, 因为作为中介的人, 他也被那个原来的房东给欺骗过。
8、关于学位的占用情况, 这绝对是需要重点核实的一点。如果你们家里有正在考虑上学的孩子, 那么一定要去向对方询问清楚这个房产学位的使用记录。具体的标准就是, 该房子的学位至少在六年前才曾经被使用过, 时间间隔必须达到这样一个基本要求。
9、房屋里面家具的具体状况究竟如何, 如果这一套二手房已经完成了装修工作, 并且你也明确地决定要买下它, 那么在支付定金或者是意向金之前, 一定要把房子的整体情况全都拍摄清楚, 其中包括家具以及家电的具体款式和品牌, 只要是那些和房东约定好留下来不搬走的物品, 都必须通过拍照的方式进行记录并保留证据, 以防止房东在后面使用质量比较差的东西把这些原有的物品给替换掉, 最好是能够一边进行录音录像, 一边和房东当场确认这些物品的去留问题。
10、我们需要检查屋内的情况。如果是毛坯房, 那主要是看外墙有没有渗水, 还有下水道通不通顺。如果房子已经装修好了, 那就得一个接一个地检查下水管是不是通畅, 会不会有返水的现象, 冷热水的情况怎么样, 楼上的和自家有没有渗水或者漏水, 门窗是不是正常, 还有开关、插座、灯具这些东西是不是都完好。
11、你要多次分时段地对房子进行看房活动, 当你看中了一套房子之后, 首先不要急着去交定金, 你一定要按照不同的时间段反复地前往房子所在现场查看情况, 你可以选择在早上八九点钟的时候去看一看, 也可以选择在中午十一二点的时候去看看, 还可以选择在下午三四点的时候去瞧瞧, 更可以在晚上八九点的时候去体验一下房子采光的情况以及小区里面的入住率如何等等, 还可以观察小区内部是否吵闹不安等状况, 同样可以安排在下大雨以后去查看房子外墙是否存在渗水现象等问题, 如果你是看顶楼的话那就更要格外多加小心注意这类问题。
12、有的人把买房子当作是为了解决户口问题的一个途径, 这样的话, 原来住在那个房子里的房东就需要把他自己的户口从那个房子里头完全迁走, 至于说具体是什么时候迁走, 那就得在合同或者是定金协议里面提前约定好, 要是没有按照约定好的时间去迁走的话, 那就需要支付一部分钱的违约金作为惩罚。
13、关于各项费用是否已经结清的情况, 特别是位于这套房子名下的所有杂项账目, 像水费、电费、燃气费以及网络费用等等, 大家都需要去仔细核对, 确认它们是不是全部都结算完毕了。此外, 物业管理费和车位使用费这些内容有没有结清, 也必须得查验一番。
有些购房者可能想不到这么多细节, 等到他们买下房屋之后才会猛然发现, 原来前任房主拖欠了大量的物业账单, 结果被迫需要自己掏钱来补足这个缺口, 这就形成了一种让人有苦难言、只能独自承受损失的尴尬局面。
14、在进行合同签署的过程之中, 作为买方这一方, 需要特别地去留意一些事情。把关于发放贷款以及交付房屋这两点所涉及的条款看清楚, 并且要把它们写得明白清楚才行, 一定要在后面加上明确的备注说明才好。
这样做的目的是为了当出现万一的情况下贷款最终没有办法办理下来的时候, 之前支付的那些首付金额还有定金, 甚至包括交给中介的那笔手续费这些费用都必须是全部退还回来的, 并且这个过程里不能设置任何额外的条件, 属于无条件的退回要求。
15、还有另一件事, 是特别关键的, 就是在谈钱的时候, 你务必要直接去找最初卖房子的那个人讲价, 千万别轻信那些中间人所说的所有话, 因为在这行当里, 并不是每一个做中介的人都有一颗善良的心, 事实上, 也存在一些专门靠赚取中间差额从而获利的坏心眼的中介机构。
把最后面的内容写道此处。
购房这个行为属于是非常重大的事情, 在涉及到购买二手房的时候尤其如此, 如果不小心的话就可能陷入到其他人所设置的陷阱之中去了, 为了能够有效地维护自身所拥有的合法权益这一目标大家一定要去做非常多的准备工作才行只有这样做的画才能避免掉进各种坑里去。
