周荣觉得, 这般信心并非毫无缘由。今年1月直至7月, 全市总计成交二手房大概15万套, 这不就等同于以往一整年的数量嘛。鉴于基本面上交易十分活跃, 全市二手房的供应量持续下降, 并且地段优、品质佳的房源流通性特别强, 买家也都不情愿错过。
买家选择半径显著扩大
要是讲卖家所进行的试探还存有几分谨慎的话, 那么买家的脚步就显著加快了。上海链家研究院的负责人李根表明, 在“沪八条”发力的状况下, 改善型需求加快进入市场, 3室以及90至120平方米的户型占比稳定地提高, 成交结构持续得到优化。
上海链家三林店, 有个社区维护经理叫唐修贵, 他注意到了一个趋势, 置换型客户的选择范围, 正从在周边换房, 扩展到全市跨区域购房。客户以前卖了房后, 多半在周边换个有电梯的房子, 选面积稍微大一些的。现在情况变了, 很多人直接看向外环外的新房, 像联排、叠拼或者大平层, 追求的是更好的环境与居住品质。
8月29日, 有一位业主经由唐修贵卖掉了一套处于浦西的楼梯房, 进而成功置换到松江那价格在1000万元左右的独栋住宅。另外, 有一位卖家距离退休仅有两三年时间, 其把一套位于5楼且没有电梯的老房子转给了女儿, 而后自己在嘉定购买了一套别墅以便养老。
唐修贵说, 原因是很简单的, 在同一个价位的情况下 , 于外环外能够买到更好的房子。新政补贴让这类买家的选择变得坚定 , 新政里的购房补贴与贷款补贴“以旧换新”两项加起来 , 最多可以省下8万元 , 这就比如家电购置能够“免单” , 切实有着吸引力。
据统计数据表明, 在8月21日“沪八条”施行之后, 于外环外购买一手住房的情况里, 存在符合“以旧换新”购房补贴条件的情况, 也就是购买外环外一手住房与此同时购房前一年内有过出售二手住房行为的那种情况, 大约是195套, 这195套占同期外环外一手住房成交量的23%。当中, 出售二手住房位于外环内的一共有66套, 这66套占比34%, 并且可叠加享受3万元的“以旧换新”补贴。
另一方面, 2025年9月, 上海出台了住宅品质提升新规, 此新规是全市统一执行的, 对外环外住宅的实际影响, 要大于中心城区。外环外地块的容积率相对更低, 净空与风貌约束更少，所以新规中阳台半计容放宽等等, 公共用途架空层与风雨连廊不计容也好, 其建筑高度适度弹性等设计红利, 更容易落地, 新出让地块的项目有条件去实现更大阳台, 有条件去达成更高得房率, 还能有条件拥有更丰富的社区公共空间。
例如, “佳运·璟和ONE”处在浦东川沙那里, 它可是外环外典型的全域抬板社区呢, 车库是放在抬板的下面的, 而地面是完整地留出来给绿化以及活动场地的, 有多栋楼设置了连片底层架空层当作公共活动空间, 主力户型都是超过110平方米的。“象屿金茂·满嘉”位于嘉定新城, 它整体把地坪抬高了大约1.2米, 洋房区在这个基础上又抬高了约4.4米, 架空层里面增加了活动区域。
坐落于外环外的小区运用了抬板设计方式, 将整体地坪抬高了大概1.2米, 而洋房区域在这个高度基础上又额外抬高了差不多4.4米, 在抬高操作之后, 此小区一楼增添设置了好比健身房这类功能活动区（呈现为效果图）。
处于外环以外的新建成小区, 其中多数都具备抬板这种设计形式, 并且在一楼的区域, 增添了相对更多的公共活动空间, 附带效果图。
中介机构转型愈发迫切
周荣坦言, 交易模式以及客户需求产生了变化, 这也在迫使房地产经纪行业把转型的速度加快。新技术比如AI在发展, 这使得客户获取信息和进行政策咨询的渠道增添了多元性。如今, 客户对于新政细则的知晓情况, 不再主要借助中介, 直接向中介咨询的需求同样有所降低。
新媒体平台兴起, AI找房工具兴起, 正在重塑消费者获取房产信息的方式, 也在一定程度上分流传统中介的线上客源。但在上海市房地产经纪行业协会会长、名叫张静任职太平洋房屋董事长的人看来, 线上渠道的扩张并不意味着传统门店失去价值: “线上平台、AI更多解决房源展示问题, 还有初步匹配问题, 但房产交易是大额、非标资产, 看房实勘环节离不开专业人员, 价格博弈环节离不开专业人员, 产权核验环节离不开专业人员, 置换衔接环节离不开专业人员, 以及交易风险把控等复杂环节, 仍然离不开专业人员。”。
这同样意味着, 中介行业的价值正处于变化之中。往昔, 中介主要借助信息差以及渠道优势来促成交易。随着房源信息越发透明起来, 线上渠道持续丰富起来, 单纯的信息撮合价值不断下降, 中介要从“卖房的人”转变为“帮客户做决策的人”, 从中介房源销售员转型为置业顾问、交易风控专家。
特别是当市场逐渐步入置换占据主导地位的阶段时, 消费者的需求开始出现变更, 相较于仅仅单纯获得房源信息, 购房者更为看重交易安全、资产研判、置换方案以及政策解读等专业性服务, 这针对经纪人所具备的专业能力以及机构所拥有的服务体系, 均给出了更高的要求。
置换链条打通之后，不少市民卖掉老房子去外环外买新房。
张静表示, 就协会而言, 我们同样倡导从业者妥善运用新媒体以及数字化工具, 于线上实现客户获取, 于线下扎实做好专业服务, 促使线上与线下融合发展得以推进, 凭借专业能力构筑长期竞争力。
依张静之见, 往后三年, 房地产经纪行业的关键命题, 乃是达成一回专业重塑。就企业来讲, 得重塑服务体系, 明确划分基础代办跟全流程居间服务, 脱离仅靠低价竞争的模式。
