沙井·九巷。郑钢/摄
郑钢/发自深圳
沙井这个地方, 如今正慢慢变成深圳那些需要准备买房的首次购房家庭做出选择时投票最多的区域。
根据乐有家研究中心进行监测得到的数据, 在二零二六年上半年全市一手住宅的网签数量方面, 宝安区凭借整体累计的销售表现登上了榜首位置。
与此同时, 位于沙井片区的鸿荣源・珈誉府这个楼盘项目表现得更是突出, 该单个盘子的累计网签量达到了一千一百二十三套之多。凭借这一成绩, 该楼盘成功拿到了全市的单楼盘销量第一名, 并且它是上半年整个城市里面唯一有一个项目的网签数量超过一千套的。
与此同时, 安居客那边给出的数据表明, 沙井这块地方属于宝安片区里二手房屋交易挺活跃的区域, 六月份的时候, 那里的二手住房平均价格是每一平方米三万六千三百六十二元, 跟去年同一时间相比呢, 下降了百分之九点三四。
要是把时间范围拉到二零二一年那个价格最高的时候去算的话, 有的小区价格降得都快接近一半了。一边是价格在往下掉, 另一边却是成交量在往上涨，这种状况其实并不多见。
笔者翻阅了各个平台的成交记录, 亲自走访了沙井的几家门店, 梳理了沙井代表性楼盘的成交情况和价格变动数据, 同时把绕不开的话题——学区, 也给分析清楚了。
01
成交靠以价换量，不降价连带看都很少
万科星城名邸。郑钢/摄
沙井这个地方呢, 就是深圳二手房子成交挺活跃的一个区域, 不过这个区域的二手房价格回落的幅度也是比较大的。如果拿深圳各个片区来比的话, 这种回落的表现也是比较明显的。
万科星城是沙井二手住宅市场里的标志性楼盘, 每个月的成交量大概在20到30套之间。但是, 支撑起这个销量数据的根本原因并不是房子的品质有多好, 而是看房子便宜到什么程度了。
在2021年那会儿, 万科星城的二手房平均价格是每平米4.6万元。而现在呢, 万科星城实际成交的平均价格大约是每平米3.72万元。这一来一去, 比之前最高的时候降下了将近两成的幅度。
在6月份, 有一套面积为95平方米的三居室成功完成了交易, 其总成交价格为356万元, 这一金额相比最初挂牌的价格还要低出20万元。
链家平台上常年保持的约150套左右的住房挂牌存量也揭示出了一个明显的现象, 那便是在每一套房子已经降价出售的同时, 在其背后还有大量的其他房源正处在一个排队等待买家的状态之中。
万丰海岸城同样是沙井片区里二手房供应的大户。在二〇二一年, 锦园和玺园开盘的时候, 备案的均价是每平方米五点七五万元。同年的九月, 瑧园同样以每平方米五点七五万元的均价入市, 当时选房还得拼积分摇号。
在2026年6月的时候, 有一套住房进行了交易, 这套房子的面积是97.47平方米, 户型是三个房间。最终的成交价格达到了393万元。算下来, 每平方米的单价大约是4.03万元。
这个价格相比之前下跌了大约30%。如果把这个情况放到2021年的话, 这样的价格甚至连沙井地区新房的入门门槛都够不上, 更别说是买到了。
华侨城四海云亭这个项目, 在链家平台上面显示的成交价格, 已经跌破了每平方米三万元的那条线了。有一套房子的面积是127.57平方米, 户型是四房。这套房在六月的时候完成了交易, 总价格是303万元。
算下来的单价, 大概在每平方米2.37万元左右。再看看2021年的时候, 同样是这种户型的房子, 总价差点就接近600万元了。这就过去了五年时间, 价格跌幅差不多快要达到一半了, 大概是五成左右。
博林君瑞这个项目是在2018年开盘的, 那时候的开盘均价是每平方米大约4.4万元。到了2021年的高峰时期, 有一套房子, 面积是89平方米, 户型是三房, 最后的成交价冲到了730万元, 这样算下来, 单价大概是每平米8.18万元。
而到了2026年, 同样是这种户型的房子, 成交价是325万元, 折合成的单价就只剩大约3.65万元左右了。
在深圳乐有家发布的二手房成交记录里面, 沙井片区的华盛新沙荟名庭、拾悦城这些楼盘之所以能够实现成交, 根本原因其实非常直接, 也很简单。这些房源进行价格调整的频次非常高, 当把房子卖的价格降得到位、降低到足够低的level时, 市场成交量自然就上来了。
有一位长期在沙井片区做二手房买卖的房产经纪人说了话, 他表示, 万科星城这个房子能够卖出很多套, 依靠的是持有满五年所以可以节省税费、万科物业的基础做得好、社区也是比较新的原因。
沙井片区的二手房供应量是一年比一年多, 价格平均在每平方米三点二万元到四点四万元之间, 竞争是非常激烈的, 如果业主不愿意降低房价, 客户可能连去看看都不会去。
02
学区对沙井房价产生直接冲击
有一位沙井链家门店的经理说, 现在的客户买二手房, 最在意的就是学区怎么划分。其中特别在意的是深圳外国语学校(集团)宝安学校的学位。因为2020年这所学校正式开办学之后, 直接就把整个区域的房价预期给冲击了。
根据深圳宝安区教育局在2026年公布的学校学区划分范围来看, 具体的区域界限被明确为: 位于宝安大道的东边、蚝乡路的南边、中心路的西边以及凤塘大道的北边所包含的这块地方。
依据这一划分标准, 万丰海岸城这个项目正好被纳入了学校的招生学区范围之内, 而博林君瑞则没有被划入这个学区里, 属于学区以外的地方。
在走访的过程中, 有一名博林君瑞的业主告诉笔者, 当时他去买这个房子的原因, 主要是因为有一个什么样的预期。那个预期就是传说博林君瑞会被划到深外宝安分校的学区里面去。
可是后来呢, 小区因为被中心路给挡住了, 结果就划到了那个学区的外面。所以, 这个房子价格就从一平米八万元这个高位, 回落到了现在一平米四万元左右这个样子。
博林君瑞。 郑钢/摄
学区这个因素, 对于沙井二手房价, 究竟能带来多大的影响。
业内人士做出了分析, 具体的说法是万丰海岸城的二手房成交价现在大概是每平方米4万元到4.4万元, 然后是博林君瑞的成交价现在大概是每平方米4万元, 目前的状况是两个项目的价格差距并不大, 接着需要强调的是海岸城属于次新房这个类别, 它是最近才进入二手市场开始流通的, 随着时间不断的推移拉长, 关于学区带来的价格溢价这部分特征可能会变得更加明显起来。一旦海岸城的二手房源上市, 并且价格持续走低的话, 像博林君瑞这种周边的住宅小区就很可能面临价格大幅下行的问题。假如买家手里拿着三百万的购房预算, 他们通常情况下更愿意去购买带有学区资质的房产。
沙井还有另外一点情况, 是特别需要人们留意的, 这个特点就在于它的学校地段划分体系并不是单一的, 存在着相当程度的繁杂状态。
根据深圳宝安区的学区划分规定, 沙井地区把单享学区、共享学区和分享学区结合在一起使用。如果一个小区里有好几所学校都能填报志愿, 这会让家长的选择面变宽, 可是对房子价格的评估来说, 就会变得不太确定。
为什么这么说? 因为每年的学位积分情况是不一样的, 所以实际最后能分到哪所学校, 这个结果也是会变的, 没法固定。
笔者在走访期间, 遇到了一位住在万丰海岸城的家长, 他的孩子今年正在上小学阶段。
据他原话表示, 我们在购买房屋的时候, 也是考虑到了学区这一因素, 可是要说实话而言的话, 沙井这个地方的学区情况, 并不像罗湖区、福田区这些地方那样, 具有那种稳定性, 所以积分很有可能会发生一些改变, 我们之所以在这里落脚, 更多是看中了这边的房子比较新, 总价也比较低, 通勤时间也在能够接受的范围内, 而且学校的质量, 至少比起我们的老家来说, 是要强上一些的。
这个心态可能代表了不少沙井二手房买家, 学区是一个加分项, 但并不是唯一的决定因素。
业内人员有总结, 说沙井片区的二手房价格一边往下跌, 但成交量却依然保持在很高的水平, 这里面既包括了被动地把房子卖掉的情况, 比如投资客正在退出市场, 也包括了本地家庭想要以小房子换大房子、以破旧的房子换新房子的这类需求因素, 另外学区只是导致沙井片区二手房价格出现差异的一个相关变量, 它并不能推动整个片区的价格回暖成为实际的驱动力, 因为沙井买房的人在价格变动方面的敏感程度, 要远远高于他们对是否拥有良好学区的看重程度。
随后, 沙井地区二手房的成交量是否具备延续性, 主要取决于两种不同类型的小区的表现情况。
第一类是以万丰海岸城为代表的小区, 这类小区拥有非常清晰的学区资源, 且社区设施相对较新, 属于次新房范畴, 只有当这些小区的价格能够保持稳定, 才能够切实维系起整个片区的市场信心；另一方面则是像华侨城四海云亭以及万科翡丽郡这样的小区, 它们属于房龄较老的开发项目, 或者不存在明确学区优势的情况, 其关键在于价格是否能够大幅下调, 直至降低到那些必须买房的基本需求群体愿意入手接受的市场位置水准上。
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