2026年7月, 好多房产博主刷屏发文章, 讲未来一两年二手房会出现这三种情况, 房价下降、房子出售很难、没法用房租偿还贷款陷入困境, 评论区一下子炸开了锅。有的人感觉说到了心里, 也有的人吐槽博主是故意制造焦虑。不过结合当下楼市的数据以及刚实施的新政策就能明白, 这种说法早就不能涵盖全国市场了, 只是质量差的房源才会碰到的难办情况。
6月底的时候, 易居研究院的数据公布出来了, 北京、上海、深圳等8座核心城市, 二手房挂牌量是123万套, 跟去年的高点相比, 数量少了28万套, 下降幅度接近两成。上海的二手房价, 从今年2月开始, 连续环比出现上涨, 深圳上半年二手房成交数量超过3.7万套, 量价这两方面都呈现回暖态势。一线城市成交周期显著缩短, 上海去年平均卖房需要99天, 今年5月的时候就只剩下86天了。
归属优质房产的回暖现象, 市场那肉眼能见到的两极分化情形便彰显出来。江西赣州中介透露情况, 当地新房即便打七折都难以卖出去, 二手房挂牌长达大半年却没有人来看房。三四线远郊的房子、房龄超过20年的老旧且破败不堪到处显旧貌的房子持续贬值, 与此同时, 一线主城地铁附近的次新房房东的议价幅度缩小, 甚至有人因珍惜不舍而出手售卖房屋的想法都没有了。
网传存在三大困境, 当前却仅出现在边缘房源之上。其一, 资产出现缩水情况, 人口流出县城, 城郊位置的老房持续贬值, 而处于核心地段的房源则能稳步实现保值。其二, 变现面临困难, 25个城市新增挂牌房源同比减少幅度达到四成, 众多房东不愿折价撤牌, 然而一旦急需资金要用, 就只能以低价进行甩卖, 从而暗藏着抛售的风险。其三, 以租养贷的方式无法施行, 住宅租金回报率仅仅在1.5%至2%之间, 低于大概3%的房贷利率, 以致投资客每月都需额外贴钱, 年轻人纷纷缩减租房预算, 房东很难提高租金价格, 空置所造成的损失不断增加。
7月有重磅新政, 是国资进行收储, 这直接划分清楚了房产好坏的标准, 国家队只收购主城地铁周边且配套齐全的中小套型次新房源，远郊的大盘以及老旧破旧小型房屋不在收购名单之中, 这类房源彻底失去了政策的托底, 参考日本以及台岛楼市过去的走势, 城市房产分层将会长期持续下去, 核心资产保持坚挺, 人口外流区域的房产持续走弱。
给到普通民众的直接建议是, 仅有一套用于自住的房产, 不必为账面的涨跌而焦虑；要是手里有投资性房产, 倘若属于郊区的老旧房屋, 尽早将其出手；拥有多套房产的人赶快对资产进行优化；对于刚需者而言, 当下是近几年购房置业的良好时机, 在淡季进行购房时议价的空间较大, 再加上有低首付、降息以及换房退税等多重利好因素, 但务必要避开那些毫无配套设施的偏远房源。
全民买房可稳稳获利的时代已经完全终结, 往后楼市比拼的并非购房的时机, 而是手中房产的资产质量状况。优质的房产能够享有政策带来的福利, 质量差的房源无法避免遭遇贬值、难以售卖、租金无法抵偿月供这三重困境。
