已开启执行进程, 银柿财经针对下调中介费事宜, 向北京链家众多多家门店致电询问, 那些门店的相关人员都给出了相同相同的回应。
不久前, 北京链家针对当下二手房交易服务费的收取途径以及标准作出了调整, 且于最近这段时间有条不紊地向前推进。就调整的方式来讲, 北京链家不但降低了中介费的收费标准, 从当下房屋成交总价的2.7%降低到2%, 还把收费模式从“单边”转变为“双边”, 让买房的人和卖房的人各自承担房屋成交总价的1%。
“这是北京房产中介历经多年之后头一回施行双边收佣。”银柿财经从一位北京链家工作的人员那儿知晓。至于此次作出调整所基于的缘由, 链家给出的解说乃是依照市场供求关系予以的调整。
实则, 自北京推行“认房不认贷”之后, 二手房房源挂牌显著增多, 且市场已然成为买方主导的市场。剖析觉得, 不管是按照市场的整体状况, 还是基于业主卖房的微观举动, 当前确实是施行双边付费的时间机遇期。
这同样还是北京于执行“认房不认贷”、解除二手房指导价限制之后释出的又一项政策利好。这次过后, 政策工具箱子里头还有调整限购政策这类大招还并未投入使用, 然而在广州率先实施住房限购政策调整之后, 作为同为一线城市的北京是否会跟着进行调整也变成了多方所关注的重点部分。
“认房不认贷”后的北京二手房市场
北京一家房产中介工作的小希（化名）表示, 我们的客户里有不少既是买家又是卖家, 因北京依旧执行限购政策, 所以挂出来的房源多是出于置换需求, 特别是在“认房不认贷”执行后, 有置换需求的人更多些, 然而挂牌的多是非核心区的住宅。
听说, 自6月起, 北京二手房挂牌量就在14万套这个绝对高位的状态下, 处于上下波动的情况, 在北京“认房不认贷”政策实施完成之后, 二手房挂牌的房源数量急剧增加, 现在已超过了16万套，达到了历史上的最高水平。
中原地产的首席分析师张大伟觉得, 依据历史数据而言, 北京二手房市场挂牌量的合理区间处在10万至12万套, “认房不认贷”致使换房成本降低, 一部分存有置换需求的购房者挂牌卖掉手中房源转而去买新房, 另外有一部分购房者抛售手中房产, 进而造成房源量剧烈增多。
随着北京的二手房市场活跃起来, 相关咨询增多, 带看情况增加, 成交量也显著上升。参照诸葛数据研究中心的数据, 到 9 月 24 日时, 可发现北京二手住宅成交量在重点 10 城中处于遥遥领先的位置, 与前一阶段相比环比上涨了 30.65%, 其成交量还恢复到了历史中的较高水平。
但是小希也讲了, 在需求迅速释放完毕之后, 当下已然存在回落的征兆。“尽管带看的数量依旧较多, 然而好多人依旧处在观望的情形之中, 尤其是针对那些存在置换需求的客户来讲, 手中的房子在出手之前没有办法购置新房。”并且在他的看法里, 一些房子的销售的确需要一段较长的时间周期。
广东省城规院住房政策研究中心, 有一位首席研究员, 名叫李宇嘉, 他表示, 最近这段时间, 各地二手房挂牌的数量, 明显呈现出攀升的态势, 新房去化的比率, 也显著出现了下降的情况, 市场处在交易当中的情绪, 明显有着降温的表现。这就导致了刚需群体以及改善型需求者, 在新房和二手房之间, 出现了循环不顺畅的状况。在未来存量房的时代背景之下, “卖一买一”这种换房的需求表现得十分突出, 房地产进行交易的周期被拉长, 其中产生的摩擦也增大了, 所以市场急切地需要降低经纪费率, 并且调整收费的模式。
购房者能享受到政策红利吗？
若政策得以顺利施行, 中介费采取双边收取佣金的方式, 对于购房者来言, 无疑是又一个重大的利好之事。
拿一套总价为500万的二手房说来, 以前购房者得独自承担房价的2.7%, 也就是13.5万元当作中介费, 然而在这次调整后, 买卖双方各自支付5万元的中介费, 能直接给购房者省下8.5万元的成本。
但是, 有一部分购房者, 他们开始心生担忧, 双边收取佣金这样的结果, 会不会最终是以业主提高房价而结束, 而他们自己实际上根本享受不到政策所带来的红利呢。
针对此情形, 分析方面普遍持有这样的看法, 即在当下这种买方占据主导地位的市场背景状况之下, 买方是具备着数目更多的话语主导权力的。与此同时, 处于市场信息所呈现出的高度清晰可辨透明化的态势之下, 要是业主以单个个体的形式单方面进行价格提升, 同样也是将对成交比率造成影响的。
原在前链家研究院担任院长一职的杨现领撰写文章进行分析, 讲到当下北京实际在售卖的二手房的房源的总量已然超过了16万套之多, 而这些处于在售状态的房源的去化周期已然超过了12个月, 众多的房源呈现出没有商业机会、没有被带着去查看、也没有被浏览的状况, 仅仅只有不到10%分的房子具备着真正能够售卖出去的机会, 大量的房源处于那种“销售可能性边界”的范围之外了。也就是说这是买方占据形势强势的市场, 掌握话语权之处是在买方手里。
李宇嘉还指出, 从理论层面来讲, 业主是存在把中介费转移到房价之上的动机的, 在过去这种情形也是出现过的, 然而究竟能不能实现转移, 或者说转移的幅度有多大, 这是要依据微观市场对于房价的定价情况来判定的。
他同时表示, 当前市场竞争态势与过去全然不同, 各地二手房挂牌量均创历史新高, 卖旧买新、卖小买大的资产腾挪极为普遍, 更多的是业主合理定价甚至下调挂牌价, 只为尽快能够卖出去, 卖方难以将中介费用转至买方。倘若卖家把费用转嫁到房价里, 极有可能影响房屋成交效率。从长期来看, 在供需双方价格博弈之后, 价格会回归到供需公认的价值水平之上。
好几位身处北京、从事房产中介工作的人士, 同样持有这样的观点, 当中有一位讲道, “已然跟一些业主做了沟通, 一些房子就是即便降价后, 也十分不容易卖出, 那些业主表明自己能够认同佣金分摊这事。”。
政策工具箱里还有什么？
当前, 于北京的房产中介里面, 唯有链家把中介费调低了, 然而分析觉得伴随而来的是, 北京二手房市场有希望在后续进行全面的跟进调整。
实际上, 身为北京二手房中介里市场份额占比最大的企业, 北京链家始终收取着比同行更高的中介费。银柿财经在询问中介费率之际得知, 我爱我家、麦田房产等房产中介的费率经过协商能够低至2%乃至更低, 而北京链家此前最低是2.35%。
因北京链家的中介费率出现调整, 有中介宣称后续将有相关举措推出, 麦田房产的工作人员告知银柿财经, 在此状况下, 公司会开会去商讨降低中介费率的相关事宜。
然而, 针对中介费率调整所带来的利好, 有专家进行分析时表示, 中介费并非是足以成为购房重要关头抉择的首要影响要素, 其对于房地产市场所诞生的作用, 仍旧是需要综合考量多方政策所蕴含的力度以及所产生的影响。
银柿财经留意到, 在接受访问的中介工作者当中, 存在不止一位提及了限购针对当下房产交易的影响。实际上, 自从广州率先对住房限购政策作出调整之后, 作为一线城市的北京是否会跟进, 也变成了多方关注的关键要点。
中原地产那儿的首席分析师张大伟讲了, 就北京这类一线城市而言, “认房不认贷”这个政策主要影响的是刚需型家庭以及改善型家庭, 大多数购房人都得“卖一买一”, 等这部分需求被消化掉以后, 要是后续不存在郊区限购调整之类政策出来的情况, 市场兴许在10月份往后会走弱。
据了解, 北京属于当下限购政策极为严厉的城市当中的一个, 除了“五年纳税或者社保证明”这样的基本门槛之外, 还针对商住房施行同等的限购标准, 调整限购政策会带来较大的影响, 所以在政策制定方面也会更为谨慎。
中指研究院, 市场研究总监陈文静指出, 短期而言, 北京、上海、深圳限购政策, 存在优化空间以及预期, 预计一线城市政策调整力度, 取决于市场恢复程度, 未来有望依照因区施策原则, 或者结合人口、人才政策, 去优化限购政策, 比如取消郊区限购, 降低社保年限要求, 增加特定人群购房套数, 优化离婚购房限制等。
