数据日期：2026年6月17日
一、市场概览：新房“纹丝不动”，二手房“阴跌不止”
6月时, 滨州楼市展现出极为少见的“价格冰封”特性, 其中新房均价6310元/㎡, 连续多个月保持“纹丝不动”状态, 而二手房挂牌均价为5753元/㎡, 环比出现了微微下跌的情况, 跌幅为0.31%, 同比则下跌了5.77%。
作为常住人口大概390万, 且GDP在山东省排名处于靠后位置的鲁北城市, 滨州楼市的基本面, 既和东营那种“政策强刺激”不一样, 又与烟台的“二手房独立行情”不相同, 它展现出一种“低位横盘、缓慢出清”的独特情形。2025年房地产开发投资为165.8亿元, 下降了6.7%, 不过降幅比全省高8个百分点, 在全省位列第3 , 投资端的收缩力度在全省处于前列位置, 市场正在经历深度的主动调整。
二、价格端：新房“静止”，二手房“温水煮蛙”
新房价格展现出少见的“静止”情形, 6月全市新房平均价格为6310元每平方米, 与上月相比处于持平状态, 和去年同期相比也是持平状态, 各区县价格同样在环比方面全都处于持平状况:
· 邹平市：7616元/㎡
· 博兴县：6900元/㎡
· 滨城区：6310元/㎡
· 高新区：5866元/㎡
· 无棣县：5666元/㎡
· 阳信县：5360元/㎡
· 惠民县：5300元/㎡
这并非是市场呈现出的那种“稳定”状态, 而是处于一种“僵持”局面, 买卖双方在价格方面彼此都不肯做出让步, 进而使得成交量陷入到低迷的状况之中。
呈现出“温水煮蛙”式缓慢下跌态势的是二手房价格。其 6 月挂牌均价为 5753 元/㎡, 自年初 1 月的 5831 元/㎡到如今已累计下跌了约 1.3%。从年度趋势方面来看, 滨州地区的二手房价格从 2021 年的 7501 元/㎡持续跌至 2026 年的 5753 元/㎡, 这五年间跌幅高达 23.3%。一二手房价格倒挂的情况持续存在, 新房价格为 6310 元/㎡, 而二手房价格是 5753 元/㎡, 两者价差超过 550 元/㎡。
三、区域分化：邹平“一枝独秀”，沾化“地板价”
滨州楼市最为突出显著的特征表现为区域价格呈现出剧烈的分化状况。在6月的时候, 各个区域当中新房价格之间的差距极为悬殊:
区域 新房均价（元/㎡） 与惠民价差
邹平市 7616 +2316
博兴县 6900 +1600
滨城区 6310 +1010
高新区 5866 +566
无棣县 5666 +366
阳信县 5360 +60
惠民县 5300 —
邹平市每平方米七千六百一十六元的价格, 遥遥处于领先位置, 惠民县每平方米五千三百元的价格, 只能敬居末尾位置, 二者价格相差高达两千三百一十六元一平米, 有着百分之四十四的差距, 沾化区二手房的价格还要低至每平方米四千一百五十四元: 核心区域和远郊区存在的财富差距极为明显, 令人惊心。
一样剧烈的是二手房区域分化, 邹平市5月挂牌均价大概是6022元每平方米, 博兴县约为6640元每平方米, 滨城区处于5822至6747元每平方米之间, 在同一座城市内部, 不同区域房价展现出极大差异。
四、政策方面, 公积金的“五条新政策”, 以及“6月再次进行优化之举”, 组合起来的一系列措施紧凑且密集地被推出。
滨州是2026年上半年山东政策出台最密集的城市之一：
5月9日“五条新政”正式执行：
· 存在允许缩短还款年限的情况: 能够抉择“提前还款, 且月供保持不变, 同时缩期”那种方式, 或者选取“贷后进行变更, 并且月供予以增加，还要缩期”这种做法。就拿贷款金额为100万、还款期限是30年、利率设定为2.6%的这笔贷款来讲, 要是提前偿还20万并选择缩期, 那么大约能够节省利息18万元。
· “双房贷 - 双重还”那般的提取, 是这样的情况, 纯公积金贷的话, 以及纯商贷的话, 这两种情形是能够分别去办理按月委托提取的。
· 职工本人, 其配偶, 其父母, 其子女, 可同时申请按年提取公积金还贷, 亲情还贷已扩围至如此。
· 物业费提取：每年最高提取3000元支付物业费。
· 家庭生活困难提取：重病致困可每年提取一次。
6月9日再度优化：
· 优化租赁住房提取条件
· 取消商贷按月委托提取部分限制
· 放宽“商转公”“商转组”办理条件，支持异地缴存职工申请
滨州市公积金新政的核心思路为 “减负 + 扩面 + 激活” , 一是减轻存量贷款职工的压力, 二是扩大公积金的覆盖面, 三是吸引灵活就业人员参与缴存。业内人士作出评价, 称这是近些年来滨州市力度最为大、覆盖面最为广的一回公积金政策调整。
五、土地市场：供应有序，国企主导，无溢价
在上半年的时候, 滨州的土地市场呈现出平淡且有序的状态。于4月13日之际, 发布了7号挂牌出让公告。在5月26日的时候, 发布了8号挂牌出让公告。高新区有着一宗面积为2.6093公顷的地块进行协议出让。博兴县在6月11日的时候对一宗工业用地成交情况进行了公示。
关键要点为, 供应呈现有序状态, 几乎不存在溢价现象, 由国企和地方平台占据主导, 开发商对于滨州市场所抱有的预期, 依旧处在“谨慎观望”的阶段, 相对济南核心地块出现的 48 轮竞价以及 24%的溢价率而言, 滨州的土地市场几乎是毫无热度可讲。
六、库存与去化：14.8个月的“健康线”
这样一个亮点, 是滨州楼市之中最大的。一直到2025年12月的最后一天, 整个市里面商品住房的去化周期是14.8个月, 处于9到18个月这个合理的区间范围之内。在2025年的时候, 全市房屋竣工的面积为177.6万平方米, 增长幅度达到30.4%, 达成了五连增的情况；商品房待售的面积是135.9万平方米, 下降了1.0%。
14.去化周期为8个月, 于山东16个市里面, 是属于相对较为健康的水准, 并非像东营那般有着46个月的“堰塞湖”状况。并且也不像聊城有着29.8个月的高压态势, 此乃滨州楼市最为坚实的“安全垫”。
七、宏观经济底色：投资收缩与去库存并进
在2025年的时候, 滨州房地产开发投资的金额为165.8亿元, 出现了下降的情况, 下降幅度是6.7%, 其降幅比全省要高出8个百分点, 在全省的排名是第3。住宅投资是138.6亿元, 下降幅度为2.9%, 该降幅相较于上一年收窄了17.7个百分点, 投资端的收缩状况正在放缓。
2025年, 商品房销售面积为311.2万平方米, 其有所下降, 下降幅度为7.8%, 该降幅与上一年相比, 收窄了6.3个百分点。民间投资呈现增长态势, 增长幅度为1.5%, 此增长幅度高于整体投资增速, 高出了8.2个百分点, 从中可以显现出民营企业投资的韧性。
八、趋势展望：横盘延续，分化加剧，健康去化
短期来看, 新房持续多月保持“毫无变化”的状态, 二手房依旧处于缓慢下跌的态势, 在6月乃至整个三季度期间, 滨州楼市很有可能继续维持“价格平稳、成交冷清”的局面, 公积金新政所产生的效果需要时间来慢慢显现。
从中期进行观察, 时间跨度为14.8个月的处于健康状态的去化周期, 加上政策持续不断地发挥效力, 以及投资下降幅度逐渐收窄, 这些因素共同表明——滨州楼市具备能够企稳的基本层面的条件。但存在缺乏产业以及人口增量这一根本性的制约因素, 这就决定了其反弹动力是有限的。
就长期而言, 滨州楼市的分化情况将会愈发严重, 具体表现为: 邹平市依靠其经济强县的地位会持续处于领先位置；滨城区因作为行政中心所以具备较强的抗跌能力；而惠民、阳信、沾化等处于远郊的区域, 每平方米5300元甚至更低的价格说不定还不属于底部。
结语
2026年6月时的滨州楼市, 不存在济南那种所谓的“温差博弈”情况, 也没有东营的那种“政策强刺激”状况, 它所展现出来的是一种更为贴近实际、更为平和宁静的三四线城市楼市景象。新房价格为6310元每平方米, 连续多月处于横盘状态, 二手房价格从7501元每平方米下降至5753元每平方米, 邹平与惠民之间存在着44%的价差, 所有这些数字的背后, 是一座经济总量有所局限、人口基础数量不算大的城市在楼市大周期里进行的艰难筑底工作。公积金“五条新政”, 6月又进行了再优化, 有着14.8个月的健康去化周期, 投资降幅在全省位列第3, 积极信号无法被否认, 然而市场的信心修复, 既需要时间, 更多地还需要产业以及人口的支撑, 对于购房者而言, 邹平市以及滨城区的核心地段是相对安全的选择, 对于市场来说, 守住14.8个月的去化周期健康线, 相较于期待价格反弹更为现实, 滨州楼市的下一个拐点, 并非在政策的“工具箱”内, 而是在产业能否实现升级、人口能否被留住的答案里面。
