二手房这个市场里面的成交行情, 一直以来都是各个方关注的一个重点, 它的成交的数量还有成交价格, 会直接对市场上面的买方和卖方在做决定价钱的方面以及愿意不愿意去成交的这种想法产生影响。
然而, 最近有一种新的趋势, 是在慢慢地形成的, 那就是好几个知名的房产信息平台, 它们上面的二手房成交价格信息, 都被屏蔽了, 这其中包括北京、杭州、合肥、武汉、西安这些一二线城市, 二手房屋的历史成交价格, 处于一种“隐身”的状态, 价格信息被屏蔽的范围, 覆盖了平台旗下的移动端, 还有电脑端在内的, 许许多多的渠道。
为什么多个平台要屏蔽主要城市的二手住房实际成交价格的展示内容, 太原人在购买或者出售二手住房时, 究竟应该通过什么渠道来获取过去的交易价格信息, 遮挡掉二手房的历史成交价格数据这种做法, 对眼下二手住房市场的具体运行会带来什么样的具体影响效果。
山西晚报的记者对于相关事情情况进行了深入调查并且了解到了实际情况。
A 头部房产信息平台 二手房成交价格“隐身”
在“5·17房产新政”被实施以后, 二手房市场出现了一个新的动向。这个新动向就是成交价格悄悄地, 不再展示了。最近的这段时间里, 媒体都在做报道。媒体报道说是在房产中介APP上面出现了很多城市, 隐藏了二手房的价格信息。这些城市里面, 包括了北京、杭州、武汉、南京、西安、合肥等一二线的重要城市。
这些主要城市, 都已经开始执行同样的做法, 把价格给隐藏起来。根据不太全的统计数字显示, 一直到现在为止, 在咱们国家的全国范围里面, 至少有十五个城市的地方, 它们是在好几个不同的房产中介手机软件上面关闭了二手房屋成交价格信息公开的情况。
这种现像已经引起来了很多人的目光和一些讨论情况, 特别是在房地产买卖市场行情还在持续进行那种调整过程的特殊时间背景下面, 这个事儿就更加引发出来很多普通大众对于那些已经存留下来的待售房屋市场以后的变化方向走势以及未来国家可能会出台的那些相关政策法规的一些猜想猜测活动了。
山西晚报记者查询多个房产中介APP后发现，太原的二手房成交记录同样无法查询价格。以x壳、x家知名房产中介APP为例，山西晚报记者登录后选择城市太原，目前该APP会提供二手房整体的行情数据，包括当日全市挂牌均价、新增挂牌套数、涨价房源套数、降价房源套数、看房人数和看房量、成交周期等。
在热门小区行情这一些列内容里面的时候, 平台是把近一年的挂牌均价、新增挂牌和供需比等这些数据都提供给大家的, 但是呢, 如果用户想要去单独查看某一个房源它的成交信息的话, 那么系统就仅仅只显示出房屋面积、户型这些基础信息的, 而用户最关心的那些跟价格相关的各种各样的所有信息都是处于空白状态的。
举个例子, 在省城双塔西街的某个小区里, 5月份的挂牌均价是每平方米18782元、成交均价是每平方米13454元。但是, “最新成交简报”中对于单个房源只显示了户型为1室1厅、面积为58平方米之类的信息。至于调价次数、成交周期、成交价格、看房次数这些信息, 全都是空白。
如果用户在该页面上单击“查看全部”选项, 那么系统将会把当前界面指引到“同小区成交”这个页面之中。但是, 值得注意的是, 所谓的这个被跳转过去的页面实际上是一个空白页面, 它并不会提供任何关于成交价格的具体信息, 并且在该页面的显示内容里, 仅仅会出现“网络开了小差”这几个文字。
另一个应用所查询到的结果与前面所说的情况差不多, 大家依旧能够在那个小区的首页位置上, 清楚地看到上个月的挂牌平均价格以及成交平均价格的显示值, 虽说对于单个房源的历史成交信息的展示方面, 这个应用软件要比之前提到的那个应用显得更为充分些, 它居然把诸如挂牌价格、完成交易所需的周期时长、对价格作出调整的频次还有接受客户上门查看房屋的次数等等细节都给涵盖进去了, 可是令人感到十分纳闷的是, 关于最终成交价格这部分内容, 上面却直截了当地呈现出“目前没有任何数据”这么一个空白的状态。
山西晚报记者在进行采访工作的时候发现了一个情况, 那就是APP这个页面上虽然不会直接把成交的价格显示出来, 但是买家如果去进行点对点的咨询的话, 是可以了解到一些信息的, 这些信息就是关于小区相关的房子的历史的成交数据, 而且这些数据是可以通过该平台所合作的线下的门店的经纪人那边得知的。
山西晚报记者登录一款房产中介的APP, 在那个“同小区成交”的地方, 随便挑了一套已经卖掉的房子来问一下。点了一下那个叫“咨询成交价”的按钮之后, 画面就跳到了一个可以在网上聊天的对话框里。
然后, 记者就跟一位做房产买卖的人在线上聊了会儿, 这位人士接着就提到了这个小区里面好几套已经卖掉的房子的大概总钱数, 还有每平米大概多少钱。随后, 山西晚报记者又通过电话的方式咨询了几家房产中介公司。这些工作人员都表示, 以前在专用的APP软件上面, 是会直接显示出小区里面房屋的实际成交价格的。
但是最近这段时间起, 已经不再公开显示这一类信息了。对于那些想要了解具体房源成交价钱的买家们, 工作人员倒是可以把成交价格告诉他们。不过, 这种做法也仅仅局限于这些中介门店目前所能覆盖到的那一部分区域内而已。
至于超过了门店范围的其它区域里面的房价情况, 那些工作人员其实也并不清楚具体的成交价格是多少, 如果需要了解的话, 还需要去咨询一下相应区域里的其它门店才行。
B 屏蔽价格 提升二手房成交率
为什么要把二手房成交的价格进行隐藏呢? 实际上, 房产中介的应用程序不展示成交价格这一情况, 并不是最近才出现的新现象。早在2021年这一时间点上, 房产中介APP就曾大范围地进行隐藏成交价格的操作。当时的市场环境与现在的状况是大不相同的。
彼时的二手房市场是一片火爆的状态。为了防止二手房价格上涨得过快, 各地曾出台过一系列调控政策。广州、深圳在内的部分城市曾在各平台上屏蔽二手房成交价格的事情就发生了。当二手房成交价格被遮蔽的时候, 政府出台的二手房指导价开始发发挥作用。政策的引导是逐步落地的。
现在的情况跟当时恰恰是反过来的。
按照国家统计局之前发出来的数据, 就是那个叫《2024年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》的东西里面写的, 在5月份的时候, 一线城市里面的二手住宅的销售价格是比上一年同期下降了9.3%, 这个下降的幅度比以前上个月又加大了0.8个百分点, 其中北京这个地方下降了8.6%, 上海这个地方下降了7.9%, 广州这个地方下降了11.4%, 深圳这个地方下降了9.2%。
二三线城市二手住宅销售价格同比分别下降7.5%和7.3%, 降幅均比上月扩大0.7个百分点, 值得一提的是, 参与统计的70个城市可谓“全军覆没”, 所有城市的二手房价格指数均环比、同比双降, 其中, 徐州、厦门、广州、武汉、南京、温州这6个城市领跌, 同比去年5月, 跌幅都在10%以上。
在这个背景之下, 有一部分媒体把屏蔽价格这个事情给解读成了, 说是用来对二手房市场搞一下适度调控的一种方式。在挂牌量一直在增大这样的状况下, 好多消费者心里头都在观望, 情绪挺浓厚的。二手房的买家呢, 经常会拿历史上最低的那个成交价格当作是底線, 拿去跟房东进行谈判。
大家都想着能以最省钱的那种办法, 买到差不多一样的房子。资深业内人士王先生表示, 在从开发商那里获取新房时, 售价是固定的, 这点和二手房不一样。在二手房市场里, 房东对售价的影响非常大。哪怕是处在同一个小区、同一户型的房子, 房屋本身的质量也可能存在巨大的差别。
这种质量上的差距, 最后往往会直接反映在房东报出的挂牌价格上。一旦发现这个挂牌价, 和该小区以前出现的最低成交价位相差很多, 那么讨价还价的周期就会被迫拉长。这样一来, 整个交易的步骤会变慢, 交易的效率也会跟着下降。
打个比方来说, 如果一套房子的挂牌价格设定为一百万元, 但是同一个小区里相同户型的最低成交价格只达到了八十万元, 那么这二十万元的价差就会产生很大的影响。这种巨大的差距会导致很多购房者不去仔细考量房屋本身存在的其他区别。举个例子, 房屋的具体装修水准还有家具家电的配置这些附加的价值可能被忽略。
八十万元常常成为购房者们心中的一个心理底线, 也就是他们的期望价位。一旦卖价高过这个数达不到他们的预期, 他们可能就会采取观望态度, 觉得不妨再等待一段时间。这样的等待是为了期盼房价进一步下降或者期待有新房源上市。
王先生是这样说的, 交易周期不但变长了, 而且在二手房挂牌的数量很多的时候, 同一小区里头会有好几户房主一起把房子拿出来挂售, 那些急着想要拿到现金的人, 为了让卖的房子速度快一点, 就会把售价定得比较低, 这样一来, 其他的那些还在等着卖的房主可能就不好受啦, 非得跟着把价钱降下来不可, 这样就使得平均的房价更是往下降了, 市场的气氛显得很不好。
山西晚报记者在实地走访的时候发现了这么个情况, 就是最近有房产信息终端把二手房的成交价格给屏蔽掉了, 而且这种情况主要是出现在那些头部品牌那里, 在小众一点儿的房产信息APP上面, 还是能查到二手房的历史成交价格的, 有一些知情的业内人士说是这样说的, 他们说头部的那个房产信息平台设立出来的目的呢, 就是为它们那个品牌底下包括线下经纪公司在内的那个所有机构服务的, 也包含二手房中介门店在内。
每次屏蔽二手房价格信息, 目的是为了更精准地获取客户。只有这样, 才能让具有意向的买卖双方去联络门店经纪人。然后通过这种方式, 去获取成交价格信息。
最终把有意向的客户引进到自己线下的门店里面。在采访的过程中, 山西晚报记者以购房人的身份, 在线上咨询了某套房源的价格。没过多久, 就有一位门店的经纪人进行了电话回访。
值得一提的是, 二手房市场的消极态势, 会影响新房市场成交, “对于很多刚需买家来说, 如果新房周边的二手房持续下跌, 消费信心将大打折扣, 毕竟谁也不希望自己的房子买了就跌, 看着周围‘高位上车’的业主, 购房计划可能就会暂时搁置。”王先生说道。
C 太原二手房市场 议价空间大成交周期长
太原是屏蔽二手房成交价格的城市之一, 所以, 太原的二手房市场跟全国市场的相似度是很高的。
根据国家统计局发布的数据, 2024年5月, 太原二手房住宅销售价格指数环比下降0.6%, 同比下跌4.5%。其中, 太原二手房价格同比指数已经连续下跌17个月, 其间最大跌幅为4.7%。
而根据58安居客研究院发布的《全国二手房市场5月报》来看, 在5月份的时候, 太原二手房的找房热度指数出现了环比下跌的情况, 具体下跌幅度是1.9%, 至于挂牌均价则为9113元每平方米, 这个价格的环比下跌了0.9%, 同比下跌了7.6%, 平均挂牌周期为72天。
眼下, 太原这个地方在卖二手房子这事儿上, 整体状况还算平稳, 不过价格往下走, 这个情况已经是大家都承认的事实了。懂行的人觉得, 弄成这样的原因, 得怪房地产这个大环境一直不景气, 二手房子也没法把自己保护得好好的。
另外, 要是跟那些大城市比一比, 太原在二手房子本身怎么样、服务怎么提供, 还有买卖起来顺不顺这些方面, 还有很多地方需要改头换面, 也有不少提升的缝隙。现如今, 在太原想要买二手房子, 要掏的首付钱的比例, 还有银行收的贷金利息等等, 全部都处在这几年里头最便宜的那一档水平。
位于省城并州路的一家中介门店的工作人员是这样表示的, 说是在新政正式落地以后, 那种低首付以及低利率的情况, 实际上是明显地降低了大家在进行住房消费时所遇到的门槛, 并且这一情况不仅仅是对于新房市场产生了影响, 同时也是对二手房市场起到了一个同样的促进的作用, 而在连绵不断的日子里面, 前来咨询房源信息的客户数量是明显增多了, 这一点是被不少从事这个行业的人士认为是他们在这段时期里面所感受到的最明显的现象。
但是, 大家伙儿在真正谈成交这件活儿的时候, 心里还是比较谨慎的。因为这个房子是越来越多, 买房人通常都会货比三家。等于是看中了房子以后也会跟房东在价格这个事儿上面啊进行一个拉扯。
山西晚报记者采访了省城某中介机构负责人, 其表示目前省城的二手房挂牌量已经接近4万套了, 并且还在持续增加, 房地产市场的供求关系已然发生了转变, 除了有一小部分具备学区优势的房源或者急售降价的房源得以较快成交之外, 其余大部分的房源挂牌时间都在变得越来越长, “虽然房价出现了下降的情况, 然而房东却并不愿意亏本卖房。
这位负责人说, 业主在出售二手住房的时候, 期望值通常都是比较高的, 但是最开始挂出来的价格是比较难卖出去的, 在后续的环节里, 经过了中介方面的分析, 也听到了市场客户所做出的反馈, 还做了周边小区价格的比对工作等等这些动作之后, 业主就会一点一点地降低价格来让出售更有可能成功, 这一段过程所用的时间往往是特别长的, 这也是导致市场上挂牌出售的房屋数量不断积累并且持续上升的一个非常大的原因。
山西晚报记者在某个房产中介APP上看到, 一套小户型的电梯房在5月底成交了, 但这套房子的成交周期特别长, 高达384天, 虽然这个房子没有最终的成交价格, 但是在一年多的时间内, 它的价格下调了9次, 每次降价的幅度在0.5万元到2.5万元之间, 记者在采访中听到多名房地产中介表示, 现在很多二手房的挂牌量变多了, 导致成交周期拉长了, 这会给买家带去更多的选择空间和议价空间。
因为买家选择范围变广, 所以会使得二手住宅的价格不确定性出现增加情况, 甚至可能出现对价格进行胡乱压低的行为表现, 这对二手住宅市场造成了不良负面影响。
因此从这一点来看, 太原屏蔽二手住宅成交价格这一做法, 就和与一线城市的操作方式保持一致, 这种情况也属于情理之中的事情内容。
D 避免“失真”价格 市场秩序仍需规范
二手房市场这个东西, 它是楼市风向标里特别重要的一个。那些在内行人士眼里头看来, 它到底要不要把实际成交的价格给公布出来这事, 好处坏处都存在。
因为成交价格会对业主以及购房者之间的价格谈判产生影响, 所以公布成交价格的好处是让市场价格变得更加透明、更加公正, 从而为购房者和行业参与者提供更准确、也更合理的价格参考, 而没有公布二手房的成交价格则有利于稳定市场价格信息, 避免一些存在“失真”情况的价格来扰乱市场秩序。
为了促进交易达成, 有的经纪人会散布那些看起来很低的成交价格信息, 这就出现了一种用个别案例代表整体情况的风气, 也出现了恶意看衰房地产市场的现象。假使各个平台以及自媒体的账号不停地拿成交价格来夸大宣传, 然后去总结二手房价格下跌的情况, 这样就会给准备买房的人一种很强烈的认为价格在继续下跌的预期。
这样一来, 买房的人在砍价的时候下手的力度就变得越来越大了, 最终会导致整个市场陷入到一种越来越坏的循环状态里面。山西晚报记者发现。过去。深圳的一个中介公司。有人曝光了一份促成交的SOP流程。那个SOP是标准化流程的意思。
这份文件让很多人非常惊讶。其中的虚报低价行为尤其惊人。网上有聊天截图流传出来。截图显示。一家中介公司在要求员工做一件事。那就是在每个小区里选出一套房子。然后故意说低价格。公司还鼓励同行之间互相传播这个消息。
这样做的目的很明确。就是要给房子的业主们制造焦虑感。最终迫使业主们自己主动降低房价。业内人士这么想, 这种策略在短的时间内也许推动了交易活动, 可是也导致了市场变得更加杂乱无章, 这并不利于长期的稳步发展。
因此, 通过屏蔽成交价格这个做法, 可以在一定程度上对经纪公司利用平台恶意唱衰市场的行为起到抑制效果。当然, 对于这种恶意唱衰市场的具体行为, 还需要相关的主管部门加强进一步的严格监管。
在那些屏蔽了成交数据的众多城市里面, 南京房产经纪行业协会发布了倡议书, 目的是呼吁房地产经纪机构和经纪人不要去唱衰市场的情况, 也不要故意把房价压低, 然后从中去获取利润, 与此同时, 长沙市住房和城乡建设局发挥了牵头的作用, 会同了包括税务、市场监督管理局、互联网信息办公室、公安机关在内的多个部门, 一起开启了一个期限为3个月的全市范围内的房地产经纪行业专项检查执法行动, 这个行动的重点在于对中介机构涉嫌恶意压低二手房价格等的违规违法行为进行严查。
业内人士说了, 眼下的情况是, 楼市里头, 卖的比买的多, 这就是供大于求, 价格是调节供求的那个东西, 有一些中介, 他们通过那个说楼市不好的法子, 来促使房东降价, 这种行为, 可能会让市场的波动变得更大一点, 楼市要全面地好起来, 这个是需要时间的, 需要政策支持嘛, 还有市场要慢慢地调整, 这种人为的说楼市不好, 或者是恶意地压低价格的行为, 是不利于市场发展稳定的。
在6月初的时候, 国务院召开了一个常务会议, 这个会议给房地产接下来的工作定了调子, 主要就是集中力量去推动那些已经出台的 policy 措施能够真的落到实处并且发挥作用, 还要继续去研究并且准备好新的政策来去掉库存和稳定市场, 另一方面必须得加快建设一种全新的房地产发展方式, 把“市场加上保障”的那种住房供应系统搞好完成, 对那些基础性的制度进行改革, 最终的目的就是为了让房地产市场能够保持平稳而且健康地向前发展。
行业内的人士作出了预测, 认为伴随着各项具体的措施一步一步地落实下去, 再加上七月这个传统的销售旺季马上就要到来, 房地产市场的状况将会逐渐进入到政策效果逐步显现出来的一个阶段。
