上海的二手房, 成交量还是处于高水平。
根据数据显示, 在2026年5月的时候, 上海二手住宅的成交套数达到了24885套的这一数值, 虽然从整体数量上来看, 这个总数并没有达到3月份和4月份时候的水平，但是从同比的角度进行对比，还是实现了29.91%这样幅度的增长, 因此, 这算是维持在接近最近一年里的高位状态。
不仅如此, 从成交均价这一维度进行观察的话, 上海的二手房价格在开始呈现出停止下跌并且出现企稳迹象的情况了。
数据显示, 5月份上海二手房的成交均价是每平方米35972元, 较上月增长了1.98%, 这个价格已经连续两个月上升了。
我们可以进一步聚焦于成交结构来进行分析。在5月份这个时间段里, 存在一个值得注意的现象。这个现象具体表现为: 总价低于200万元的房源, 其成交均价出现了下跌的情况；同时, 总价高于2000万元的房源, 其成交均价 likewise 也出现了下跌。
但是, 对于那些总价处于200万元至2000万元这个区间内的房源来说, 它们的成交均价都在上涨。
根据在三月、四月和这个五月当中那些成交方面的表现来看, 现在上海二手房子那边的置换这一条链条, 正在一步一步地展开。
在5月的这段时间里, 上海的二手房交易情况延续着3月和4月份那种被称为“小阳春”的良好氛围, 整体上的成交数量状况依然维持在一个比较高的水平状态。
截至2026年5月, 当月最终达成的房产成交数量达到了24885套。从环比的角度来观察, 该数字与前一个月份相比减少了4.23%, 不过如果从同比的视角来看，这个数值与去年同期的数据相比出现了幅度达到29.91%的大幅增长现象, 在包括当前月份的近13个月时间周期内。
从历史数据来看, 在2026年5月, 商品房的成交套数创下了近五年来的最高水平。
如果我们把时间范围锁定在从2019年至今的每一个五月进行单月数据的对比分析, 就可以发现, 尽管2026年5月的成交套数并没有超过2020年和2021年这两个高峰时期的数值, 但是它已经明显高于2019年当时的成交规模了。
从成交规模这个角度来看, 我们能够明显看到上海二手住房市场正在实现修复, 这一情况是显而易见的。
从成交的结构来看, 2026年5月上海二手房市场中总价在200万元以下的房产所占的成交比例依然是最高的。这一比例达到了47.84%, 不过它已经连续两个月出现了下滑的情况。
与此同时, 总价在300-500万、500-800万、800-1000万, 以及1000-2000万这些区间的房产, 它们的成交占比情况却相反。上述这些价位的成交占比已经连续两个月都出现了上涨的趋势。
在这个话题里面, 那个总价在500万到800万这个区间里面的成交比例上涨得是最高的, 它的数据已经从2026年3月时候的7.56%上升到了5月的8.37%。
当前出现的这一价格区间, 恰好就和上海市收购二手住房作为保障性租赁住房的政策互相契合。从2023年2月2日开始, 上海浦东新区、徐汇区以及静安区这三个区域率先开展试点工作, 把手里现有的二手房收购过来用作保租房。事实证明, 市场反应非常热烈, 效果相当显著。
截至5月21日, 收购二手房的数量已经达到了523套之多, 这些房源主要是以总价低于400万的为主, 目前, 收购二手房的试点范围已经全面扩大了, 黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦这五个区也已经加入到了其中, 这样一来, 中心城区的二手房收储工作就进入了“全域推进”这样一个全新的阶段。
随着二手房收购规模在不断地扩大, 预计在六月份的时候, 上海的二手房成交数量会依旧维持在每天两万两千套到两万五千套这个比较高的位置上。
大家得注意, 从成交均价这个角度看, 五月的时候上海那边二手房的平均成交价变成了每平方米35972元钱, 这个数字比之前的月份环比增长了1.98%, 这个上涨的趋势已经有两个月了, 一直在增长。
从成交结构这个角度看, 到了2026年5月的时候, 那些总价在200万元以下的情况不去提了, 就是除了那种低于200万的, 以及还有那种低于2000万的其他价位段的情况以外, 剩下的各个总价段的平均成交价格, 跟之前那个月比起来, 全都上涨了一点, 这当中涨势最猛的那个档口是800万到1000万之间这一段, 它涨得最多的数字达到了3.84%, 而且要是把时间往前推, 看一年前的时候那个水平对比的话, 800万到1000万这一区间的平均成交价格, 相对于去年同一月份来讲, 也是往上走了1.06个百分点的样子, 在整个所有分成小段的价位里, 也只有这一部分是在同比数据上显示出上涨痕迹的单一存在。
此外, 在各个总价段里面, 那个200万到300万的区间, 还有300万到500万的区间, 5月份这个成交的最高价格, 已经到了接近8个月的最高水平了, 所以说, 底部支撑的趋势现在已经开始慢慢地展现出来了。
把上海二手房市场的成交整体情况还有成交平均价格这两件事结合在一起来看, 是能够得出来好多个结论的。
1、在上海这个地区, 总价在200万元以下的高性价比房源正在被持续消耗掉, 也就是越来越少, 这样的房源所占的比例也减少了。因此可以知道, 未来的成交情况将会往总价300万元的方向发生转变和过渡。。
2、上海的低价住宅房源已经开始出现企稳的迹象, 这种状况对市场的信心产生了支撑作用, 使得整体的投资情绪正在慢慢好转, 房主们也不再处于惊恐中随意降低卖价。
3、上海这个二手房的置换链条已经开始动了, 可是因为这个置换的链条整体来说是非常长的, 所以你懂的, 这还是有一个一点一点往前推的一个逐步过渡的过程。
4、总的来看, “以价换量”的做法还会继续下去。但是, 未来的议价空间会慢慢变得越来越窄。
5、预计六月份的成交规模会在两万两千套到两万五千套这样的高位区间之内, 热度方面还将继续维持住。
