在前些年的时候, 如果你要是问我关于买房这件事情应该怎样去进行购买。
我的回答很大概率会是: 贷款的话, 能贷多少就是多少；购买的话, 想买多大的就买多大。
那一段时期的运行规则是非常简易的直接模式, 具体内容为当我支付三百万元人民币来购入一套房产之后, 在过往了几年的时间内实施再次替换的操作, 接着朝着四百万元以及五百万元的价格区间进行尝试性的提升动作。
如果你使用贷款的方式购买了品质较优的住宅资产, 该住宅资产本身还有上涨价格的潜力, 同时你也能够体验到更为优质的居住感受, 这一笔经济账目不论从哪个角度去计算和分析都是具备合理性的。
现在情况出现了变化, 之前的那个逻辑完全不再是原来的样子了。
在01这个部分里, 房子的性质发生了变化, 它已经从一种资产变成了消耗品。
以前，大家是敢把这个杠杆给加上去的, 这主要就是因为心里边默认着这样一个事儿, 他们认为这个房子, 它是一个资产, 它是能够升值的。
只要买下来就不会吃亏, 如果遇到价格上涨那就是赚取了利润, 而且住起来还特别舒适。贷款杠杆的比例越大, 最终获得的收益就会越多。
因此在此前的济南地区, 买房的市民家庭几乎每一个都是顶着百分之七十到百分之八十的高额贷款去购房的。在大多数人的观念中, 住房公积金贷款或者商业贷款并不被视为一种负担, 而是被看做了一个进入市场的机会。
然而, 此时此刻你再仔细去看一看, 那百分之九十五的房子状况是怎样的, 这些房子在购置成功之后, 它们都会不可避免地存在价值折旧, 以及物理层面的损耗。
尤其针对好房子, 总价格偏高, 相对实际的居住成本、贬值的额度也更高。花费500万购买的房子, 居住十年, 可能还不如当初购买300万的房子能够保值。这笔账目, 越来越多的人心里逐渐明白了。
因此在不久的将来, 大家将会采取什么样的行动呢。
我们应该少去持有那些房子。在购买房子的这个过程里, 也不去贷过多的钱。更是完全不会使用那种叫做高杠杆的手法, 去尝试换取那些总价格特别高的房子。
现在很多的中国人, 他们大部分人还是要去讲究那种实用主义的思想。比如讲到我个人现在的状况, 我现在所住的这套房子的价值大概是400万元。
那么如果我未来打算再去换一个房子, 我的思维方式就是会尽量地不去让这个新的总价高于之前的这个水平, 甚至来说, 如果说是去换一套价格只有300万元的房子, 其实也是可以接受的。
有钱人依旧是要去购置那些更为宽敞, 并且价格更昂贵房产的, 但是这类人群所占据的比例, 是不会太高的。
关于02济南的数据的情况, 已经是已经十分明确了。
目前, 在山东省济南市这个城市里, 新房市场的成交数量与二手房市场的成交数量相比, 其比例已经发展至了3比7的这个状态。
这个数据究竟代表着什么含义呢? 从目前的情况来看, 济南方面每月新房的大致成交量维持在两千套以上这一水平范围, 与此同时, 二手房每个月的平均成交数量大概在五千套左右。这意味着, 每当社会上发生十次房屋交易行为时, 其中有七次都是属于二手房的交易类型。
我最初也在考虑一个问题, 这个问题关于购买新房的群体是否具有更强的财力, 以及相较于购买二手房的群体, 谁的资金更为充裕一些吗。
这种情况大概会是那样, 买新房的人更有钱。
现在的情况是, 新房在整个市场当中的占比正在变得越来越低, 这种情况的出现是不是意味着整个房地产市场正在不断下沉?
那些花钱去买外围地区属于刚性需求住房的人们, 与去购买核心区域二手房产的人们进行对比, 究竟是谁在决策上展现出更胜一筹的智慧?
咱们接着来看一下结构的情况。
当前的市场现状当中, 那些位于外围区域的刚需楼盘的数量仍然是比较丰富的, 整体的销售情况也表现得相对较好, 然而从总体供应量或者成交总量方面来看, 依然存在着供应不足的问题。与此同时, 选择购买那些位于核心区域、总价格相对较低的二手房的群体, 在规模上是不断扩大的, 人数是在越来越多的。
比方说来说话, 需要对比一下那些在工业北路旁边以及在济钢地区去买新的房子的人, 还有另外一些人在核心的地段里面去买同一个价格水平的二手房的人, 这两群人比较起来的话, 到底哪一群人的手中的钱的数能力更厉害一些呢。
从表面上看, 买新房的事情似乎更加体面一些。但是一方面仔细想一想的时候就能明白: 核心区域二手房产的项目整体质量虽然相对差一些, 但是通勤条件、教育资源等, 比外围地区刚需房的情况好多了。
现在有这么多人, 他们心里其实是在想, 为了能够方便上班和方便孩子上学, 他们竟然愿意不要去追求那些所谓的新房子, 也不愿意再去讲究什么体面不体面的事情, 那么这种现象到底说明了什么呢?
这一现象说明购房者如今表现得越来越理性和务实, 房子正在回归其居住的本来属性, 大家选择开始为真实的需求去购买房产, 而不再是将钱用于满足所谓的脸面。
在04这个豪宅大平层的情况里, 那些有钱的人到现在也总算算是把头脑给弄清醒了。
请你再去仔细看看那个坐落在新房之内的非常豪华的大房子。
瑞府、玖昌源邸、九宸赋、嘉元……这些总价非常高的大面积住宅, 实际的卖出去的数量, 比起2023年和2024年那个时间段里面高端房子成交的速度来说, 表现得并不是特别出色。
我对于原因的剖析, 大致的来看的话, 是存在着这般的三个方面的缘由的:
第一点, 有钱的人可能确实变少了, 或者说他们变得更理性了, 他们不想把大量的资金压在房子这件事情上面。
第二个方面的问题是, 许多购房者在过去的那些年代中购买了数量太多的房地产资产, 目前他们手中掌握着多套大面积的住房单元处于需要处置的状态, 接着他们还要进行置换行动以获取品质更加优良的大型住宅单元。
第三, 当前阶段里, 新近购买豪宅以及大平层这类产品的购房者群体, 往往可以归纳为三种情形。其一是红利行业里头赚到钱的 newcomers。其二是年纪较轻的二代们。其三是那些手上资金实力确实很强、对房地产市场价格走向还存有某种程度的信心与期望值的群体。
但是总体情况是, 这一人群的数量正在出现下降的趋势。或者说, 拥有较多财富的人处于持有现金、等待机会的状态, 表现得比较观望。
从目前的情况来看, 采用保守的防御策略, 才是当下的基本基调。
进行了如此众多的阐述与论证之后，其核心意图归根结底只是为了导出一个判断结论。
目前的房地产市场行情, 大家在购买房子方面整体上都保持着一股小心翼翼的味道, 行事风格偏向于保守, 采取防御性的姿态去进行置业安排。
人们会依据自己真实具体的需要去挑选房子, 既不为了投机炒作为目的进行操作, 也不进行大量囤积, 更不会强行背负高额的贷款债务, 这种状态属于一种十分理性的房地产市场格局。
用现在人一听能懂的大白话来说, 就是要把存的钱攒到最多, 去住那个跟自己最匹配的房子, 而且要非常坚决地进行高杠杆的购房行为抵制。
这并不是说什么消极态度, 而是心里头总算琢磨明白了这个道理。房子最主要的作用肯定是为居住服务的, 其次才去考虑其他的因素比如说投资这些事儿。既然它已经不能保证持续稳定地升价升值了, 那么对于普通老百姓来说, 最为明智的一种做法就是不要把自己所有的钱袋身家性命全部都押在这个上面去。
这完全是属于我个人的观点, 仅仅是用于参考罢了。
当你来向我进行咨询的时候, 我是会给你提供非常明确的建议的, 这些建议要么是建议你直接买, 要么是建议你不要买了, 要么是建议你等到合适的时机再购买, 我绝不会用各种话来忽悠你去买那些你用不到也住不了的房子。
2026年的济南楼市, 它呈现出一种诡异且多变的状态, 因此, 在决定购买房屋之前, 务必要先进行咨询, 只有这样, 才能确保自己不遭受损失。
