进入到2026年9月这个时间点以后, 济南这边的二手房市场最新的那些数据统计结果给公布出来了, 然后, 大家就能非常直观地看到一个比较明显的变化情况是怎样的, 具体而言就是, 济南市所有的二手房的挂牌出来的那些房源数量一直在比较高的位置上面保持着运行的状态, 并且按照那个全面口径去统计的话, 那些房源的一个总量数字, 现在已经快要凑够10万套这么个庞大的数字了。
目前济南这边的房源数量是非常充足的, 库存水平也在升高, 价格正在持续地进行一些细微的调整, 这就说明济南这个房地产的市场现在已经进入了具有极高的库存量、呈现着非常强烈的发展分化状态、并且由买家占据主导地位的这样一个全新的阶段之中, 所以对于很多需要购买首套住房的人群以及需要进行房屋改善的人群, 还有那些想要把房子卖掉业主朋友们来说, 他们原本的思路和方法都需要进行一次彻底的更新和改变。
一、挂牌的数量始终保持在比较高的水平上, 各个区域的库存情况都得到了一种全面且广泛的展示和铺开。
如今济南这边, 二手房在售的挂牌数量稳定维持在九万套以上, 再加上那些隐蔽未公开的待售房源以及即将上架的房子, 整体流通库存接近十万套, 处于近几年最高位区间。
对各区域的库存分布状况进行具体考察与分析可以清晰地观察到, 市场中确实存在等级界限非常明确的梯队式布局结构。
处于第一梯队的是历城区, 该区域的片区范围比较大, 新开发的小区数量很多, 需要进行房产置换的人群高度集中, 并且房源挂牌量在全市范围内排在第一的位置。
位于第二梯队的市中区和历下区, 这两个区域是属于核心城区的, 里面的房源基数是比较大的, 既有学区房, 也有老小区, 还有次新房, 这些不同类型的房产是并存的状况, 目前挂牌的数量是呈现出持续走高的趋势的。
第三梯队包括了高新区、槐荫区以及天桥区这三个地方。在这些片区里面, 用于改善居住的房源和满足基本需求的刚需房源数量非常充足, 并且每天都有新的房源挂牌出售, 源源不断地出现。
简单来讲, 当下的济南在购房领域, 确实是彻底地实现了所谓“挑选房子”的一个时代状态, 而完全摆脱了过去那种为了购买房产需要进行激烈抢夺的一个过去状况。
二、最新房价的数据已经出来了, 从成交量来看是平稳的, 从价格来看是下降的, 整体降温的趋势还在持续。
根据国家统计局9月15日发布的8月最新房价数据：
济南的二手住宅价格出现了下降的情况, 环比下跌了百分之零点六。
和上一个周期相比, 大幅度下降了百分之五点二。
结合市场里实际发生的价格变动轨迹来看, 可以做出如下总结:
成交量这一块儿保持着平稳的状态, 可是价格方面却是一直处在有压力的情况之下，总的来看是进入了那种虽然有交易量但是价格方面却没有相应表现的一种调整周期的阶段。
根据各大平台提供的实时平均价格数据显示, 济南市二手住房的总体平均价位目前已经回落到了较低的水平, 这意味着买卖双方在进行价格协商时所拥有的余地变得非常充分, 这种情况与几年前那种市场价格相当稳定且难以大幅降低的状态形成了鲜明的对比。
三、市场最显著的一个特点是出现了完全的极化状态, 也就是情况变得好房子价格依然稳定, 而那些普通的房子却面临销售困难的局面。
如今在济南的这个房地产市场里面, 最大的一个变化点它并不是指整体的价格是在上涨还是下跌这样子的一个情况, 相反地呢, 它是出现了一种极为极端的一种分化现象, 有三类差别之处显得特别明显。
1、咱们得把核心且优质的房源挑出来, 因为它们在价格上比较抗跌, 在出售的时候比较好成交, 而且流通速度还特别快。
在历下以及高新这些核心板块, 有那些拥有优质学区配套的、房龄较新的住宅房源。这些房源属于低密度类型的、适合追求改善型居住条件的房产。具体的户型是结构方正的三室住房, 同样属于改善型居住需求的范畴。
其特点表现为价格非常坚挺, 成交周期短, 看房人特别多, 几乎不会发生大跳水的情况。
2、对于刚需购房者来说, 主流的房屋户型是面积在九十到一百二十平方米之间的房源, 其中这样的房源是最容易出售的。
目前市场上的交易主力, 集中在面积在90到120平方米的刚需户型, 以及面积在120到144平方米的刚改户型上。
这类房源的总价是可以进行控制的, 它们能够适配那些需要结婚、落户或者自住的刚需人群, 所以它们是现今房地产市场里面最为稳定的流通商品。
3、所谓老式的破房子以及位于遥远郊区的大户型, 它们的流动性是最为弱的。
这些房子房龄比较老, 没有物业管理, 也没有学区方面的支持, 是属于那些比较旧的小户型。另外, 那些位置比较偏远、相关配套设施还不够完备的地段里的大户型。
眼下挂牌的数量非常大, 并且成交的节奏非常缓慢, 即便进行了降价操作, 也难以有效地促进销量的提升, 从而导致房屋去化的周期被大幅度地拉长了。
四、政策方面一直在进行托底工作, 其目的在于降低购房的成本。
今年以来, 济南市一直在持续地释放有关稳定房地产市场的有利政策, 通过不断地降低那些关于交易和房屋互换所设置的各种门槛来进行操作。
1、当前公积金贷款利率处于较低的位置, 这就使得刚需用户在每个月需要偿还的贷款金额上面承受的压力, 得到了非常大幅度的减少。
2、公积金贷款额度提升了一点点, 这样一来, 首付的压力就减轻了一点。
3、二手房这个方面的房产呢, 它只要满足满2年这样一个条件的话, 那么它就是可以免征增值税的, 这个政策现在也是持续地在落地当中, 所以说就使得交易税费大幅度降低了。
当前的政策环境呈现出一种相对宽松的状态, 与此同时, 购房者在买房时所承担的成本已经下降到了较低的水平, 不过整体市场依然保持着以稳定为主的发展节奏，并没有出现那种让人看到回暖并且价格暴涨的情况, 这就形成了一种典型的被称为政策方面提供底部支撑而市场自身表现得非常冷静的局面。
五、最新买房、卖房建议
房源的数量是非常多的, 可供选择的机会被增加到了极致, 完全不需要去跟随他人的潮流, 也根本没有必要去参与那些需要抢夺的房屋交易。
一定要优先选择那些处在主城区之内、距离地铁站比较近、房子建造的时间不 long、房间形状比较方正的用来满足基本居住需求的二手房子, 要鼓起勇气去讨价还价, 要花点时间一点一点地精心挑选, 这样子能够买到性价比非常高的住房。
改善型购房人群, 他们比较适合采取把旧房子卖掉或者交换的方式来置换并升级居住条件。
咱们得先利用一下眼下这个房子置换的好时机, 把我手里的普通二手房给卖掉, 然后再去换成位于核心地段的质量好、房龄较新的、面积更大的三居室住房。
现在改善房的议价空间是非常充足的, 这样的情况是近几年里难得出现的置换良机。
卖房的房主是采用了分门别类对待房源这种方式, 所使用的策略是完全不同的。
所谓优质核心房源, 并不需要进行盲目的大幅降价处理, 只需要采取合理的挂牌策略并且保持耐心等待, 从而吸引到那些更为精准的客户群体。
对于那些被称为老破小、位于远郊、并且属于高库存房源的住宅, 人们不要再进行观望了。如果想要把这些房子卖出去, 就一定得主动地把价钱让出来。同时也必须对价格进行合理的调整。不然的话, 房子在挂牌市场里待的时间越是长久, 那么把它卖掉就越加困难。
六、总结, 济南的房地产市场已经彻底地进入了全新的时代。
现在的济南二手房市场这个情况, 它已经不是早先那样大家一起普遍上涨、又或者是一起普遍下跌的那个阶段了。
在未来的济南楼市之中, 大家只会越来越看重地段、配套、物业、房龄以及户型这些关键因素, 因此优质资产会持续保值, 而普通房源则会持续去泡沫。
关于接下来济南的二手房市场, 究竟会是继续呈现横盘震荡的状态呢, 还是会逐渐趋向企稳并迎来回暖的机会? 大家可以在评论区里面聊一聊你自己的看法。
