1、一线城市二手房核心指标分析
2025年四季度, 也即9到12 月的时候, 一线城市二手房价每月跌幅处于1.6%到1.8%这个区间, 并且呈现往逐月放大的态势, 不过到2026年1月呢, 4个一线城市二手房价格跌幅明显收窄, 当月一线城市二手房价格平均环比跌幅为0.78%, 跟之前相比, 2026年1月的跌幅收窄幅度相当显著。以上海作为例子, 不同机构所拥有的数据, 因为统计口径的缘故, 存在差异, 一部分数据表明, 上海1月二手房价格有一定幅度的下跌, 下跌幅度为0.5%, 另外还有数据显示, 环比呈现上涨态势, 上涨幅度为0.5%, 然而房价本身的走势朝着稳定方向发展, 跌幅逐渐收窄的核心趋势是一致的。
·成交量表现以及其驱动因素：在2026年1月的时候, 一线城市二手房的成交量表现, 比传统淡季的水平要好, 其成交面积相比于2025年12月呢, 仅仅出现了小幅度下跌, 跌幅为4.2%, 然而传统的1月, 作为房地产交易的淡季, 其成交量一般情况下是低于12月的。这一表现主要是被两大因素给驱动着, 其一, 是季节性影响, 2026年春节是在2月17日 , 去对比历史数据, 2018年春节处于2月16日, 在当年1月的时候, 一线城市那里的二手房成交量相较于12月上涨了1.3% ；2021年春节是在2月12日, 上涨幅度为0.7% ；2024年春节在2月10日, 成交量跟12月基本处于持平状态, 由此可见, 春节要是在2月10日之后, 一般1月的成交量就会保持稳定 ；其二, 是市场自身的调整, 2025年四季度房价快速地下跌, 部分房源的价格触碰到了购房者的心理价位, 进而致使需求得到释放。
二手报价指数走势的分析情况是, 二手报价指数里头关于上调挂牌价的业主占比, 在2025年12月底时为17.3% , 此后连续8周呈现上涨态势 , 到2026年2月上周的时候已上升至24.6% , 这表明上调报价的业主占比在持续出现回升 , 下调报价的业主占比有所降低 , 不過当前下调报价的业主依旧占据多数。这个指数的上涨具有季节性规律, 从2019年开始, 每一年元旦过后直至春节之前, 此指数都会出现上升情况, 并且一般会持续到3月份, 其原因在于春节前后交易较为清淡, 中介不会积极去劝说业主降低价格, 降价业主占比的减少间接使得上调报价业主的占比得到了推高。2025年1月属于例外情况, 那时市场处于2024年9月救市政策之后的反弹回落阶段, 通过对比历年数据, 当前报价指数依旧处于2019年以来同期的最低水准阶段, 和2024年同期差不多, 下调报价的业主占比仍然比往年要高。
对挂牌量之所以减少进行分辨剖析: 挂牌量不是用于衡量二手房市场的理想性指标, 该指标没有明晰的统一意义及统计方面的口径, 中介那儿的挂牌数据涵盖诚挚想要卖房和并非诚挚想卖房的房源, 有效供应跟没有效力的供应相互掺杂交织, 而且不存在官方统一的统计数据, 不同中介的统计口径没办法拿来作比较。近期挂牌量减少主要存在两个方面的缘由: a二十五年四季度时房价持续呈现下降态势, 中介向业主进行劝说使其降价, 部分业主不愿意接受降价进而选择撤销挂牌；b部分中介把劝说业主降价当作内部进行考核方面的指标, 引发业主出现不满情绪, 最终致使撤销挂牌。市场供求关系, 二手报价指数比挂牌量更能反映出来, 该指标能够体现业主关于市场的判断, 以及后市预期, 有这样一个情况, 当前那报价指数虽然在回升, 不过还是处在低位, 市场整体仍旧要谨慎去看待。
2、二手房市场走势与政策研判
市场走势核心观察的要点是, 判断后续市场走势需关注两大核心问题, 其一为3月之后市场的活跃状态能不能持续下去, 其二是政策层面有没有实际出台利好来影响供求格局。要是没有力度较大的额外政策, 一线城市二手房价格依旧存在下行压力, 关键原因在于市场供求关系、房价以及收入预期等基本面因素。市场自2020年以来整体处于下行通道, 一线城市二手房成交量虽说表现较好, 然而价格下滑趋势仍在延续, 一线城市2025年房价跌幅要大于2023年以及2024年, 该结论已在自有数据、中介机构数据以及官方统计局数据中均得到了验证。2025年因为没有全国性中央救市政策, 市场呈现出前稳后弱的走势, 一季度受前期政策影响量价平稳, 二季度起量价月度跌幅逐步放大且延续至年末。虽在2026年1月时, 市场存在着好转的迹象, 然而却缺乏政策或者基本面的支撑, 所以并不足以判定趋势性出现转变。预计在2026年, 一线新房以及二手房的成交量会和2025年保持持平, 不过价格依然存在下行的压力；当前挂牌价当中, 降价的业主占据了绝大多数, 而且二手报价是成交价的领先指标, 领先1到2个月, 房价要企稳的话, 报价指数需要达到30%到40%, 而当前仅仅为24.6%, 并未达到最低标准, 这进一步印证了价格下行的压力。
上海收购二手房政策有着相关分析, 其对市场有着利好作用, 一方面它可以增加需求的来源, 此来源能够从供求关系的层面形成支撑, 另一方面它有利于提振市场的心理, 进而强化政策托市那方面的预期。然而, 对于政策落地以后所呈现出来的效果, 必须时刻保持审慎小心的态度: 第一, 官方并没有确切、明明白白地把收购房源的具体数量向外公布出来, 虽然有一些没有根据的传言声称打算收购一万套（这大概对应着三百亿的资金规模）, 可是资金的来源存在疑问, 官方仅仅只是提到会由银行来提供贷款, 后续关于还款的安排却没有明确说明；第二, 已经宣布了政策的三个区, 它们的细则存在着差别, 就好像部分区域是以收取租金作为主要方式, 以零散收购作为辅助方式, 而且对于收购房源的片区要求之类的限制条件比较多, 这将会让政策在实际当中落地的效果遭到削弱；第三, 这样类型的政策并不算是什么全新的举措, 早在2024年的时候, 徐汇区官方的公司就曾经提出过收购二手房用来进行保障房的供应, 然而却并没有对市场产生特别明显的影响。就整体状况来说, 该项政策所带来的有利之处, 并不能够对当下那种处于供大于求情况的市场格局予以改变, 从一整年的角度去看待, 在一线城市之中, 二手房的成交数量预估会保持一种平稳的态势, 然而其价格依旧存在着下降的压力。
3、楼市结构性回暖与情绪解读
·结构性回暖板块呈现这样的特征: 市场当中存在着一些局部房源, 这些房源出现了结构性止跌回稳的状况, 其核心支撑因素是租金回报高于按揭贷款利率, 从购房者的角度来看, 在如此情形之下买房相较于租房会更为合算, 从业主出租的角度而言, 租金能够覆盖贷款, 进而可以吸引购房投资, 而这样的房源已然具备了房价底部的特性。目前的一线城市那整体二手房情况, 其租金回报率乃是处于1.8 - 1.9%这个样态的数值状态, 这是较低于最低按揭贷款利率3%那个基准数值的, 不过关键在于, 其中部分房源已然达成了正租金回报目标哒: 上海中心区域的老破小平房, 因了总价方面颇为低以及租金这块又很是高的缘故, 租金回报率已然达到2.5 - 3%以上这样一个范围；深圳那里部分之前价格出现明显下跌状况的办公类公寓, 其租金回报率同样是超出3%这个界限, 如此这般便吸引了投资客们去购入。然而, 这类具备能够止跌回稳条件的房源在当下市场当中仍然是属于少数派的, 还尚未形成整体能够企稳的那种趋势, 仅仅只是呈现出点状局部有所回暖的这般态势罢了。
近期市场情绪转好, 存在额外催化因素, 从2025年11月份起, 官方开展打击唱衰楼市的行动, 大量唱衰房价的自媒体账号被封禁, 当前市场中能获取的楼市信息，多是唱好的观点跟声音, 如此这般信息环境, 在一定程度上影响了市场的情绪, 致使市场利好指标被放大, 容易让部分人误以为楼市已整体回暖, 可实际并未出现趋势性扭转, 仍然只是有着时间性、板块以及区域特征的点状回暖。
4、房东心态与政策预期分析
市场里存在房东跳价, 以及后续房源价格更高的反馈, 然而这种现象属于少数情形, 并非市场的整体态势。经由每周跟踪房东挂牌价变化所形成的报价指数数据显示, 当下仅有25%的业主上调报价, 75%的业主仍在下调报价。只有上调价格的业主占多数的时候, 市场价格才会真正停止下跌转而回稳并且开启上涨, 目前实际情况并非这般。房东心态偏高, 源于媒体舆论环境, 市场上充斥着唱好的声音, 房东接受这类信息后, 就不愿降价, 这种心态不利于市场成交量企稳, 对市场真正止跌回稳存在潜在负面影响。
就后续政策预期进行判断而言, 短期内要有强有力的房地产政策出台, 这种可能性是比较小的。在求是网相关文章发布之前, 就全国层面来讲, 中央经济工作会议以及政治局会议皆并未谈及房地产。倘若高层想要发出政策转向的信号, 那么这类会议那可是更为合适的平台罢了。所以，绝不可以将该文章视作政策转向信号。未来政策的导向总体上是把托底作为主要方向, 只有当市场出现下滑速度过快这样的风险了, 才会出台政策来去进行托底。当前市场的成交量呈现出比较不错的状况, 价格跌幅加以收窄, 而且情绪也是挺好的, 暂时并没有出台强政策的那种必要性。翻看过往政策成效, 2024年9月的那项政策作用于市场的效果持续了6个月, 别的像一线城市放宽限购之类政策所产生的影响仅仅维持了大概1个月。鉴于市场在没有政策激励时整体呈现往下走的态势, 并且基本面并未出现实质性的改变, 所以对于2026年房地产市场整体秉持谨慎的判断。
5、挂牌量与收购政策再辨析
再评估收购政策所产生的影响: 传闻里存在大规模二手房收购计划, 像一万套这种, 然而并未得到官方确切公布, 从资金当面进行分析, 缺少足够资金来源予以支撑, 在实际操作过程当中, 还存有诸多现实方面的问题, 收购标的的选择标准并不清晰, 并且当前市场价格依旧处在下调的通道之中, 收购之后倘若价格持续下跌, 极有可能造成国有资产出现流失的情况。这项政策于市场而言, 更多的是在心理层面所产生的影响, 仅仅能够在短期内维持住市场的热度, 但其实际发挥的作用是有限的 , 纵使传闻里的规模得以落地, 一万套也仅仅等同于全市场在半个月时间内的成交量, 要是集中进行释放, 或许能够带动市场止住下跌态势, 转而走向回稳, 然而少量释放的话, 是无法改变整体的供求格局的, 对政策的实际效果持有谨慎的态度。
对于挂牌量指标来进行局限性剖析, 二手房挂牌量可不是用来判断市场供求的有效指标, 把它和新房库存的确定性作对比, 也就是, 那种有预售证但却还没售出的房源, 其统计标准是统一的, 并且不受外部环境影响, 二手房挂牌量却有过多局限性如下, 首先, 没有官方所统一出来的统计数据, 多数得依赖中介方面的口径, 甚至还存在中介为使业主放下房源, 以及针对引导做出出租等方面的操作, 以此来干扰数据真实性, 其次, 受到中介经营的规模影响, 中介自身规模扩张进而收缩的时候, 会直接对挂牌量造成波动, 统计口径是不稳定的, 最后, 该指标并不适合长期对比, 近期一线城市的挂牌量, 虽然短期内有所下降, 但是在2025年底跟2024年底相比较之中, 变化并不是很大, 这样短期波动或许是受其他因素的影响, 而并非供求趋势之中的转变。建议优先选用报价指数, 也就是这周上调报价的业主所占比例, 以此来判定市场状况，该指标有着统一的口径, 能够用于对比, 要是有百分之三十到百分之四十的业主提高了报价, 那么对应的价格就会出现回升。
6、新房市场表现及困境剖析
新房市场的整体表现呈现出这样的情况, 新房市场的表现比二手市场要弱, 这是致使对整体市场怀有谨慎态度的缘由之中的一个所在，就算二手市场存在着改善的信号, 然而, 目前整体市场的表现仍旧称不上强劲、活力欠缺强劲；具体到时间上来说, 2026年1月一线城市的新房成交量与2025年12月相比出现了大幅度的下降, 这属于正常的季节性现象范畴, 这是由于临近年底的时候, 开发商开盘以及推销楼盘的力度会相应地减少；再看库存的状况, 2025年大多数城市新房库存的消化周期相较于一年之前有增加, 其中最主要的一二线城市平均库存消化周期由22个月上升到了26个月, 库存压力显著地体现出加大的态势。自官方数据视之, 二零二一年以降全国新房待售面积持续攀升。综合予以观之, 新房市场展现出销量下滑、库存上扬的形势, 整体状况显得并非形势大好之类有望的态势。
新房比二手房表现弱的缘由在于: 这是多种因素共同作用致使新房表现不如二手房。其一，前些年里部分开发商出现爆雷情境, 由此引发新房出现烂尾状况以及施工质量方面的问题, 进而对购房者的信心产生了影响；其二, 二手房的降价幅度要比新房大, 并且在政策放松之后, 二手房交易税费的降幅更为显著, 其性价比更高；其三, 近些年有数目众多的次新房进入到二手市场, 从而分流了新房原本的潜在需求；其四, 市场的产品结构存在错配情况, 当下需求的主流是低总价、小户型的房源, 以上海为例来说, 总价在300万以下的房源在新房加上二手房总的成交量里占据绝对大的份额, 然而受到开发商不愿意降价、土地成本比较高这类限制, 新房很难充分供应这类产品, 反而朝着高端化方向发展, 虽说豪宅的表现不错, 但其在市场中的占比极低, 没办法匹配当前需求量最大且最稳定的低端市场需求。另外, 开发商由于有着未售的土地以及库存, 从而面临着贬值的压力, 其对于市场的判断相较于中介机构而言更为悲观, 这进一步使得新房市场的压力凸显出来。
7、后市持续性与跨市场影响分析
判断小阳春之后的市场走势, 当前市场成交量活跃的情形能够维持到2026年3月的小阳春, 不过之后房价依旧存有下行压力, 市场会持续调整状态。从长期来讲, 市场能否企稳关键取决于基本面, 然而当前基本面没有实质性变化, 政策力度也没有加大。对比香港、东京、纽约等境外成熟市场的案例, 房价从泡沫破裂到止跌企稳, 通常需要满足租金回报率高于按揭贷款利率的条件, 当前一线城市房价尚未达到这一企稳条件。
关于股市对楼市的影响剖析, 股市出现上涨态势之时, 对房地产市场而言是存在着正面影响的, 这种影响在2025年上半年就能体现出来, 在那段时间里的那些豪宅客户当中, 有一部分是在股市获取了利益之后, 拿着资金去购置房产的, 而且随着股市持续朝着较好的方向发展, 此等正面影响还会进一步展现出来。当中, 证券这个行业以及那些基金经理等这样一帮金融从业者, 对于楼市所做出的判断相对来说是比较乐观的, 主要的缘由在于, 在过去的一年当中, 金融行业属于那种赚钱比较多的行业, 从业者自身的收入呈现有增长态势之后, 就致使其对于楼市的看法偏向于乐观。然而股市资金并非房地产市场的起决定性作用的因素, 在现已存在的市场情形下, 也就是市场大众对于房价预见大概率处于冷淡甚至消极状态, 大多地区所给出的价格依旧处于下调态势这样的大背景之下, 影响楼市表现情况的关键在于心理层面的预期, 以及政策层面, 经济态势转好等能够对预期起到改变作用的因素。在预期呈现低迷的这个阶段之内, 就算股市投资获得了盈利抑或是信贷政策得到了放松这个情况, 也没有办法改变楼市整体的走向趋势,原因在于此时对需求形成限制的核心因素已经不是可流动资金, 而变为了对房价的预期。
8、报价指数属性与应用解读
·关于报价指数的领先性剖析: 报价指数作为房价走势的先行指标, 同二手房成交价存在明确关联。在2024年9月施行新政之后, 市场报价指数处于30%至40%这个区间, 这对应着2024年10月直至2025年3月这段时期内, 一线城市二手房价整体态势是止跌回稳；从2021年6月往后一直到2026年2月, 报价指数持续处在低位, 这对应着房价呈现一路下行的状况。对历史进行回顾, 报价指数处于高位的时候常常对应着房价大幅上涨的阶段, 2020年年底到2021年年初, 2015年至2016年报价指数都达到了80%左右, 差不多所有的业主都在提高价格, 市场的行情十分火爆, 看房的时候需要随身携带定金, 不然房屋有可能会被迅速买走, 其中2016年是上海二手房价格涨幅最为迅速的历史阶段。该指标的领先时间会随着市场状态而发生变化 , 市场处于平稳状态的时候会领先成交价1到2个月, 市场短期波动激烈的时候就会缩短到1个月以内。
报价指数的应用价值进行解读的情况是, 其在用来判断一线城市二手房短期价格走势此事上的实用价值是比较高的, 而它属于行业内判断房价走势时可靠的工具, 它不但能够为专业市场分析给予参考, 还能够对局域个人购房决策情况起到辅助作用, 就好像有了专业市场分析和辅助个人购房决策这样的情况那样, 例如在行业内人士自身去买房这个行为发生的时候呢, 也会凭借借用该指标这种做法判断房价走势。
问, 当下, 在与房东谈成房屋之后却出现跳价, 以及后续房东报价更高这种状况是不是普遍存在, 房东心态普遍出现抬高这件事情的原因当中包不包括市场方面只允许存在看好的声音以及国家媒体所进行的宣传, 房东所期许的那些事情会不会发生, 未来的时候会不会有重大的政策出台, 房东心态在后续又将会产生怎样的变化?
当前房东谈成房屋后出现要求提升价格以及后续房东给出更高报价这般的情形是比较少见的, 最新统计表明, 在连续整整上涨了8周之后, 仅仅只有25%数目的业主选择上调价格, 然而却有75%数目的业主选择下调价格；房东的心态变得较高这种状况是和媒体舆论环境存在关联的, 业主在接收到市场呈现向好的相关信息之后就不愿意再进行降价, 所以这种形势对市场止住下跌并趋向稳定是不利的；房东所期望那种事件发生的可能性是比较小的, 因为求是杂志的那篇文章被发表之前, 中央经济工作会议以及政治会议都没有提及房地产方面的政策, 要是打算释放某种信号的话, 是不会去选择那种并非主流的方式的；未来政策前进目标总体是起到托底作用的, 仅仅是在市场下滑速度过快的时候才会出台相关政策，当下成交量处于不错的状态、跌幅也在逐渐收窄、市场情绪朝着好的方向发展, 在短时间之内出现出台力度较大政策的可能性是比较小的；对于全年市场整体是持有谨慎态度的, 从中长期角度去看基本面, 要是没有实质性的变化, 在市场出台政策稳定之后依旧会再次回到下滑态势, 不同政策其起到稳定效果的时间是不一样的, 2024年9月实施的olicy效果能够维持6个月, 其他政策所产生的影响大概是1个月。
Q: 收储二手房的计划及规模情况如何？
A: 官方没有公布收储二手房的计划以及规模, 要是力度大的话就应该公布出来, 以此增强市场信心；理论所说的像1万套, 从资金方面来讲没有支撑, 在实际操作的时候存在收购标准、价格下跌致使国有资产流失等问题；政策对于市场更多的是心理方面的影响, 可以增强信心、维持热度, 不过实际影响受到客观条件的限制；传闻中的1万套等同于整个市场半个月的成交量, 集中释放能够止住下跌并且回稳, 少量释放则改变不了供求格局, 对于政策性的效果持有谨慎的态度。
问: 市场对于挂牌量是比较关注的, 之前观点有提到挂牌量是没办法用来衡量市场好坏的, 当下挂牌量并没有官方的数据, 是依靠中介来进行披露的, 并且经过调研发现中介存在劝说业主出租或者下架没有产权证的房屋等一系列减少挂牌量的操作, 怎样去看待挂牌量下降这一情况的原因以及数据的来源呢?
A: 挂牌量不是用于判断市场供求关系的优良指标。新房库存才是确定的指标, 可是二手房挂牌量会受到中介经营状况等诸多因素的影响, 而且长期的对比口径没办法统一。近期一线城市的挂牌量在短期内出现了下降, 然而去年底和一年前相比较并没有明显的变化, 短期的波动更多是受到其他因素的影响, 并非市场供求关系急剧变化。更倾向于运用报价指数来判断二手市场的状况, 这个数据具有连续且不变的口径, 能够用来和历史进行对应验证, 当年内有30%到40%的业主提高报价的时候就对应着价格升值, 从长期来看更能够体现二手市场的供求关系以及业主的信心水平。
提问是, 在二手房市场存在较多积极因素的情形之下, 新房市场有着怎样的表现, 以及上海新房市场的状况又是怎样的呢?
原因之一是新房市场表现比二手房弱, 这体现出对整体市场的谨慎态度。1月的时候, 一线城市新房成交量和1又分12月相比出现大幅下落, 造成这种下降的是年底开发商推盘减少这一季节性因素。新房库存消化周期处在高位, 多数城市在25年的情况相较于一年前是增长的, 在主要的一二线城市里, 平均从22个月提升到了哪几个月呢? 是26个月。全国新房代售面积自21年开始就一直呈现向上攀升的态势。新房表现比二手房差的缘由有, 开发商出现爆雷致使烂尾以及有施工质量方面的问题, 二手房降价的幅度更为大些, 政策开始放松后二手房交易税费减少的更多, 近些年次新房进入二手市场从而抢占了份额；另外产品结构出现分化, 市场需求的主流是低总价小户型, 以上海作为例子, 总价在200万到300万以下的成交量占据新房加二手房总成交量的绝对多数, 但新房由于开发商不愿意降价以及受到土地成本的限制没办法供应这类产品, 新房走向高端化, 而二手房成交量的多数集中在低总价段。开发商由于库存以及土地贬值使的压力, 从而对市场更加悲观了, 所以整体而言对市场并不是持乐观态度标点符号。
Q: 上海房地产市场往后接连不断的情况是怎样的? 在 3 月底出现小阳春之后, 四五月份市场的走势怎样以及关键的因素是什么? 今年年初开始以来股市的上涨对于上海房地产市场有没有影响以及具体的体现是怎样的?
A: 上海房地产市场在3月小阳春的时候能够保持活跃的成交量, 然而在这之后房价仍然存有下行压力, 产生这样的情况是因为基本面并没有出现实际上的变化, 政策力度又不够足, 只是除此之外一线城市房价还没有满足到回报率超过按揭贷款利率这样子的止跌条件。股市出现上涨的情况, 这对上海房地产市场是存在影响的, 去年上半年有的股市盈利客户把部分资金用来购买豪宅, 证券行业还有基金经理因为过去一年收入实现增长, 所以对市场的看法变得更加乐观, 然而股市资金并不是市场的决定性因素, 当前市场对于房价的预期还是处于低迷的状态, 政策以及经济好转才是影响市场表现的核心所在, 股市所带来的利好无法改变市场的大趋势。
Q: 报价指数是房价的同步指标还是经验指标？
A: 报价指数乃是房价的领先指向标, 24年9月新政施行之后, 报价指数处在30%至40% 的区间, 这对应着24年10月直至25年3月一线城市二手房停止下跌并回归平稳；21年6月之后报价指数持续处于低位, 这对应着房价一路呈现下降态势。在历史上, 20年年底到21年年初报价指数超过80%, 这对应着房价显著上涨；2015年至2016年报价指数约为80%, 这对应着上海二手房价格迅速上涨。将报价指数领先成交价的时间, 放在市场平稳的状况下, 是一至两个月, 要是波动剧烈, 就会缩短到一个月以内, 它是一个能良好判断一线城市二手房短期走势的领先指标。
