本文内容依据《中华人民共和国民法典》合同编、二手房买卖纠纷通用司法裁判口径整理, 仅作普法知识科普, 不构成个案诉讼指导。房产纠纷结果受合同条款、证据完整度、各地裁判尺度影响, 不可一概而论。
最近二手房市场很多房主都遇到了同款糟心事：
好不容易才把那个买卖成交的价格给谈妥了, 又签完了那个正规的买卖合同, 也收好了定金这个事儿, 交易的过程刚刚走到一般的时候还没结束呢, 买家就突然之间反悔了, 他不打算买了, 他给出的理由是也很一致, 周边那些地方的房子都在降价, 他觉得亏本吃大了, 就不想再继续把合同履约下去了。
很多正在进行房屋售卖活动的人士朋友, 在遭遇此种境况的时候, 都会感到自身处于极端被动的局面状态。绝大多数人所具备的相关认知, 仅局限于一条单薄的逻辑路径之上: 也就是仅仅认为, 当买方发生违约行为之时, 卖方仅需采取将已收到的定金予以扣除这一单一动作即可视作事件已然完结并结束。
但是, 在真实的司法实务之中, 情况完全不是像上面所说的那样。
通常情况下, 仅靠扣除定金这一项操作, 是远远不足以弥补房主所遭受的实际经济损失的。比如说, 房屋售价出现下降、在第二次出售时面临的贬值风险、因为空置期而造成的资金占用成本, 以及因反复折腾所产生的中介费用, 这些全都需要被算作是实实在在的亏损部分。
正在出售房屋的人士, 如果遇到买家违背约定的情况, 并且担忧在后续环节中可能出现的问题, 建议认真地阅读完整内容, 并将其进行保存收藏。
一、先把定调给订好了, 也就是说, 房价出现下跌的这个现象, 它并不是买家可以合法的把房子退掉的一个理由。
许多买家存在一种常见的错误理解, 并且他们往往也会使用这一点作为自身的借口: 他们认为市场行情的下跌使得自己选择不进行购买行为属于正常的市场风险范畴, 基于这样的认知, 他们觉得自己的违约行为是可以被理解的。
从法律的角度来说, 这种情况是绝对不成立的。
一旦在二手房买卖合同上签了字并盖了章, 合同就正式生效了, 这对买卖双方的每一个人都具备很强的约束力。不管房价最后是涨了还是跌了, 这都属于正常的商业交易中的风险情况, 根本不能作为法定的免责借口。
只要是属于这样的情况, 也就是说不存在限购政策的突然改变, 也不存在贷款政策发生的重大变动, 更没有房屋被刻意隐瞒的质量瑕疵, 以及无法办理过户手续这些由客观方面导致的不可抗力因素。那么就是单纯因为市场行情下跌导致买方主观上不愿意继续购买了。这种情况就构成了典型的一方当事人的根本性质违约行为。
对于身为守约一方也就是房主的咱们来说, 是手握着两种属于法律范畴以内并且能够合法行使的去进行选择的可能性的存在的。
第一种情形是, 要求买主得接着去履行约定好的事情, 等到时间合适就把钱付上, 按照正常的流程办理好过户手续, 最终把整个交易的所有环节全部顺利走完。
第二, 我们这边是同意把那个合同给解除了的, 并且要依照法律规定去找那个买家追究责任, 要把因为违约所造成的一切损失全部都找他要回来。
在现实的日常生活当中, 绝大多数的房屋所有人都会去选取那个第二种方案。强行地拖着对方去完成履约这个行为, 它既会耗费时间, 又会消耗精力, 拉扯的时间还会很久。这种做法其实远远不如进行合法索赔、及时地停止损失、然后再重新出售自己的房屋那样更加划算有好处。
二、当买家出现毁约这一情况时, 房主在法律层面是可以拿到赔偿的。这些赔偿具体可以归纳为四个方面。
在现实生活中, 有许多人会遭受损失, 其根本原因在于他们仅仅了解到关于扣除定金这一块内容, 却不清楚在其后还存在其他几项数额更大的、属于赔偿性质的权益。
1、定金罚则, 这个家伙, 是最基础、最直接的, 提供保障的。
这是大家最熟悉的一项权益。
咱们得根据民法典的规定来说, 要是那个给了定金的一方自己违约了, 那么守约那一个方面, 就有权把这个定金收回来不给他退换。
这里需要着重地说明一下两个非常关键的, 且是大家都非常容易出现错误理解的情况与细节。
第一点, 必须说明的是, 定金的数额是有法定的上限的。
定金的总金额, 它不能超过房子总的成交价格的比例超过那个百分之二十的上限。
如果超出20%的那个部分, 那个部分不受定金罚则保护, 真走到打官司的境地, 超出那部分法院一般会判令退还。
第二，定金和违约金二选一，不能同时主张
实际上, 有相当数量的人将此处所涉及的法律界限进行了混淆。
在合同内容里, 如果既规定了定金条款, 同时又写了关于违约金的约定, 那么作为房主的这一方只能从中二选一, 也就是只能在定金责任和违约金责任里面挑一个来主张, 肯定是不能两头都拿到的。
重点纠正关键误区：
所谓的二选一这个意思, 就是说定金和违约金这两种东西, 你不能够同时去主张。
当你把定金没收掉, 万一发现收到的那个定金的钱数, 它根本不够去覆盖你所遭受的实际的那个差价方面的损失的话, 对于那个超出部分的金额而言呢, 你仍然还是可以继续地去进行索赔的, 这种做法被认定为是合情合理且符合法律规定的那种补上差额并追回赔偿的行为。
我们来做一个简单的例子。
这所房子的价格定在200万元, 买家支付的定金数额为20万。当买家出现毁约的情形之后, 该房子再次被出售时, 造成了40万元的亏损情况。
你把那两万块的定金扣除了以后, 对于剩下的两万块钱的损失, 你仍然是可以走法律程序去起诉, 并且把这笔钱要回来的。
2、合同中对于违约行为所设定的违约金, 应当按照合同的具体条款规定来追究相关的违约责任。
正规的二手房买卖合同里面, 会把违约赔付的比例写得很清楚, 大家常见的情况是, 这个比例大概在总房款的百分之五到百分之二十的范围内浮动不定。
在这里, 大家不要盲目地产生这样一种看法, 那就是认为合同里面写到了多少金额, 法院在判决的时候就会百分之百地去按照这个数额进行裁决。
在司法实践当中, 所谓的裁量空间, 是存在弹性的:
如果买家在法庭审理的过程中直接提出了违约金过高的主张, 法官会根据房主实际遭受的损失情况来酌情决定减少违约金的数目。
从另一方面来看, 假如合同中规定的违约金数额过低, 没办法将因为某些原因所造成的实际损失全部都弥补上, 那么房子的主人也是能够提出申请来进行调整增加的。
对于那些为了跟着坏风气一起走而下调房价, 并且没有任何正当理由就单方面撕毁合同买房的人来说, 法院在决定降低违约赔偿金额这个事情上头是很谨慎的, 一般不会随意调低, 法院会更偏向于去保护那些没有违约的一方合法权益不受到损害。
3、在房价出现大幅度下跌的时候, 房屋差价损失会成为最核心的大额赔偿项。
这是百分之九十的普通房主都不清楚, 但事实上却最为重要的一项赔偿内容。
通俗解释：
当买家毁约的那一刻, 你当初在签约时定好的那个价格, 与现在房屋真实市场上存在的价格之间的差额, 这就变成了你的直接可得利益的损失。
这里给大家提供一个非常直接明了的示例。
当时那个房子的签约成交价是210万, 可是买家毁约跑路了, 没过多久, 同样户型的房子市场价下跌到了185万。
25万的差价这个东西, 它实际上就是房主因为遇到了对方不履行合同的情况, 从而直接造成的经济损失。
民法典里明确说, 违约方要赔给守约方因为违约弄出来的可得利益损失, 全国上下那么多打官司的例子, 都支持房主说要拿回家差价的损失钱。
但是, 在这项索赔里还存在两个绝对必须遵守的严格要求条件, 一旦违反了这两个硬性规定, 那么起诉这一方就直接会面临败诉的后果:
第一, 损失的核算是存在明确的时间节点的。
在认定差价的时候, 基本上是依据买家明确做出毁约行为的那一天, 或者根据合同被解除当天的市场价格来作为标准的。
你不可以拖延长达好几个月, 也不可以放任房价持续下跌的情况发生, 更不能把所有跌幅都算到买家头上。
在法律领域, 其实存在一个非常核心的原则问题, 那就是守约方是需要承担减损义务的。
简单来说就是, 如果另一方毁约了, 你就得赶紧挂牌卖房, 积极地去把房子卖给他人, 千万不要让那部分损失无限地扩大, 因为扩大的那些损失法院是不会支持进行赔付的。
在第二点方面, 针对差价的认定是需要提供有效的证据予以支持的。
如果仅仅依靠中介挂出来的价格截图、短视频里说出来的报价, 或者是信口开出的估价来看的话, 它们的证明能力实际上是比较弱的。
最稳妥的办法, 并且是能够被法院广泛认可的方案, 是由第三方的正规房产评估机构来出具专门的评估报告。
4、那些实实在在花出去的直接损失, 全部都拿去追讨补偿。
那部分你真正掏出去的钱, 不光是指差价、定金还有违约金, 也是可以要求那个违约的买家来承担的:
1. 关于中介费的情况是这样的, 房主之前已经支付过那个居间服务费了, 因为对方存在违约的行为, 导致交易没能成功完成, 这种情况下, 该笔费用就被直接界定为了损失。
2. 关于资金占用利息这一项, 因为交易没能最终达成, 导致用来买房的款项没有办法回到自己口袋里, 这样一来, 本人就还需要一直承受房贷所产生的利息这种状况出现, 针对这种情况提出合理的主张是完全合理的。
3. 所谓诉讼费以及保全费, 指的就是在通过法律手段来维护自身合法权益的过程当中所必须支出的一些司法层面的费用。
4. 关于律师费的问题, 必须要在合同里面通过书面形式来明确表示, 也就是需要约定好由违约的一方来承担这笔费用, 只有这样才能够去主张这项权利, 如果没有这样的约定, 基本是不会得到支持的。
三、在房主进行维权行动的时候, 大家最容易陷入到四个致命的误区里面。
许多人在明明处于有理的地位的情况下, 最终却在进行维权活动的时候遭受了不利的结果, 这种情况通常都是由因为他们不慎掉入了以下所提及的这些陷阱之中。
有一个错误的观点叫误区一, 这个误区以为如果定金已经被扣掉了, 那么就没办法再去要求获得差价带来的损失了。
这是完全的错误的。
定金只是基础赔付, 不足以填平损失的, 可以继续追差价。
这是很多搞自媒体的, 以及那些普通的房子房主, 他们都会弄错的, 藏在法律里面看不见的盲区。
存在第二种认识上的偏差, 就是当对方在口头表达明确表示不想继续购买的意思之后, 便立刻转身把房子卖给其他人。
这个事情的风险极高。
在还没有做完那个要先催着对方去履行合同然后最后再正式解除合同这一套完整流程的情况之下, 之前签定的那份原有合同, 仍然是继续有效的。
你如果草率地进行一房二卖这种操作, 结果反而会让自己陷入违约的局面, 这样只会带来不利的影响, 最终得到的利益无法弥补所遭受的损失。
必须是要按照标准的这个流程来操作。
先发出书面的催告通知, 接着对方如果在约定的期限内还是没能履行自己的义务, 那么现在就正式地把合同给解除掉, 然后再次把这个东西出售出去。
对于所有的催告行为, 还有那些解除合同发出的通知书, 强烈建议采取微信保留以及通过EMS进行纸质邮件邮寄这样双管齐下的方式, 并且一定要妥善保留那份能够证明回执存在的证据。
存在一个错误观点, 认为通过长时间拖延卖房, 最终能够获得更多的差价赔偿。
目前是不支持的情况。
在法律上有着强制性的规定, 那些没有违反合同条款的当事方必须行动起来, 去减少损失。
如果因为房主有意拖延时间, 或者是观望等待不肯动作, 又或者是放任贬值的损失继续扩大, 那么由此产生的所有额外开支和后果, 全都得由房主自己来全盘承担。
大家容易走入的第五个误区是, 把所有的沟通都停留在口头层面, 不愿意保留任何能够作为证据的文字记录。
大家去打官司的时候, 那个关键的要点就是证据。
买家如果说了“不买了、放弃交易、行情跌了不想履约”这样的话, 所有的聊天记录都必须要全部不要删掉, 而且要把它们完整留存。因为口头的承诺在法庭之上基本上是无效的。
四、最为稳妥的房产所有者维护自身合法权益的具体步骤操作方法, 只需要按照此流程一步步执行即可轻松完成。
第一步, 要把全套的证据都固定好。
把买卖合同拿出来, 还要包括定金转账时的记录, 以及聊天和通话的那些记录, 最后再加上中介费的票据, 这些东西全部都归档处理。
等到第二步骤, 也就是发出正式的书面催告的时候。
通过微信, 并且还有邮政快递这个渠道, 这两个方式结合起来, 去向对方发出关于履行责任的催告通知, 这里所约定好的用来履行的期限, 是处于十天到十五天这样一个范围之内的。
第三步是如果发现没有按时履行合同, 那么就需要发送一个用来解除合同的通知书。
我要明确地告诉对方, 因为是你单方面违背了合同的规定, 所以我方现在就正式做出决定, 把这份买卖合同给解除了。紧接着, 我会按照法律规定去追究你应当承担的责任。
到了第四步, 也就是协商和解这一步。
把定金的明细、差价的明细以及杂费损失的情况都给整理清楚, 首先选择去协商赔付的事情, 这样的做法可以节省时间的成本。
当协商没有结果的时候, 就依照法律的规定去法院提起诉讼。
应当前往房屋所在地的法院去办理立案手续, 然后依靠那份评估报告以及相关的合同文件和票据证据, 来主张并追讨所有合法的损失款项。
五、在经过最终总结以后, 会得出三种情况, 并且这三种情况分别对应着三种索赔方案。
1、房价的跌幅非常小, 定金这部分钱已经足够把产生的损失给完全覆盖掉了, 因此可以直接把手里的定金没收掉, 这样一来就能够快速地让这个案子结掉, 同时还能止住止损。
2、房价出现了大幅度的下跌情况, 所支付的定金相比之下数量实在太小, 根本起不到什么作用, 面对这样的局面可以选择不要回那个定金或者直接去补齐差价部分, 但核心重点在于一定要坚决主张因为房屋价格变动导致的差价损失以及各种相关的额外费用损失。
3、合同里约定的违约金比例是非常高的, 所以需要把违约金的具体数值和商品或者服务的价格差额进行比较一下, 最终挑选两个里面那个金额更高的选项来主张权利。
买房和卖房, 这是普通人在一生的时间里所进行的最为宏大的一笔交易。一旦在市场行情的下行阶段遭遇买家恶意毁约的情况, 你千万不要去自认倒霉。
法律这一规定优先选择了保护那一方没有违约的当事人, 而你因为对方违反约定所遭受到的属于合法的这一部分损失, 是完全可以依靠法律规定的手段将其追回的。
同时也要保持理性去维护自己的合法权益, 并且尊重既定的司法规则, 要知道证据才是最重要的东西, 行为一定要按照规章制度来执行。
免责声明
这篇文章只是用来普遍推广法律常识的科普内容, 它并不是针对某个单独案件提供诉讼方面的建议。在不同的地区, 法院对于案件裁判的标准和尺度是有差异的。具体的维权方法需要你自己根据签订的合同以及实际具备的证据进行判断和分析。如果你遇到了比较难以处理的问题, 可以咨询专业的法律人士。
