于买卖双方针对二手房买卖的相关事宜达成统一步调后, 双方之间的买卖合同已然构建完成。然而合同是否具备法律效应, 必定得从以下层面着手予以审查:。
一、审查合同是否存在无效或可撤销的情形
①、合同无效的情形
对《合同法》第五十二条规定而言, 存在这样的规定: 要是出现以下这些情形当中的一种, 那么合同就是无效的: 其一为, 一方利用欺诈的手段, 并且采用胁迫的方式去订立合同, 最终损害到了国家应有的利益；其二是, 双方存在恶意串通的情况, 进而损害到国家、集体或者第三人的利益；其三是, 借着合法的形式来把非法的目的给掩盖起来；其四是, 对社会公共利益造成损害；其五是, 违反了法律以及行政法规里面的强制性规定。
②、合同可撤销的情形
《合同法》第五十四条有这样的规定, 即存在下列合同的情况时, 当事人一方是有权去请求人民法院或者仲裁机构进行变更或者撤销操作的。具体包括, 因重大误解而订立的合同。还有在订立合同时呈现出显失公平状况的合同。另外, 一方运用欺诈、胁迫的手段或者乘人之危的这种情形下, 使得对方在违背其真实意思的状况下订立的合同, 其中受损害的一方是具有权利去请求人民法院或者仲裁机构进行变更或者撤销的。
二、审查转让人是不是拥有出卖房屋的实体权利, 没有权利进行处分的人签订的房屋买卖合同会致使合同无效。
1、 若房屋所有权人要出卖房屋, 那么应当留意审查出卖人, 看其是否与房屋产权证或者其他房屋合法来源证明文件上所记载的名称保持一致, 在必要的情况下到房屋管理部门去进行查询。
2、对于委托或者代理出卖这种情形而言, 应当着重留意审查房屋所有权人, 其是否跟转让房屋产权证之上所记载的名称保持一致, 其是否已经获得所有权人的同意或者授权, 其是否具备所有权人同意或者授权出卖的书面证明材料。
3、存在共有房屋进行出卖这种情况的, 应当留意审查是不是经过了其他共有人的同意, 有没有其他共有人同意出卖的相应书面证明材料。
三、对二手房的实际状况展开审查, 若转让的房屋属于被法律限制进行转让的那种, 那么将会致使合同归于无效。
1、审查转让方面的房屋, 查看其是否因违反规划, 是否因未取得土地使用权证, 是否因工程未经竣工验收，是否因未能办理合法的销售手续等缘故, 而不能办理房屋合法产权。
像那种在集体土地之上建造的“小产权”房屋, 只因未曾办理土地征用的相关手续, 进而没有获取到土地使用权证, 所以是那种被法律禁止进行上市销售的房屋, 违章建筑同样是归属于这类房屋 的范畴。
2、审查转让的房屋是否属于经济适用房
若转让的房屋归属经济适用房, 存在致使合同无效的可能性, 鉴于各地针对经济适用房转让的规定不尽相同, 所以务必明确该经济适用房是否处于可转让的范畴。
3、审查转让的房屋是否被依法查封
按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条所明文规定的, 即“下列房地产, 不得转让”, 其中第(二)项作出了相应规定: “司法机关以及行政机关依据法律规定进行裁定、决定查封, 或者通过其他形式对房地产权利予以限制的”。所以, 要是转让的房屋在转让合同签订之前依据法律规定被予以查封的, 那么极有可能会被法院判定合同是无效的。
4、城镇居民不得购买农民的住宅
我国现行法律，并未明确禁止, 城镇非农业户口居民, 去购买农村居民的房屋，但是国务院出台的诸多文件, 却明确禁止了此类交易。
1999年, 《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定, 农民的住宅不可以向城市居民售卖, 并且也不可以批准城市居民占用农民集体土地去建造住宅, 而且有关部门禁止为违法建造以及购买的住宅发放土地使用证以及房产证。2007年, 《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》着重指出: 农村住宅用地仅仅能够分配给本村村民, 城镇居民不准到农村去购买宅基地、农民住宅或者“小产权房”。单位以及个人, 不准非法租用, 不准占用农民集体所有土地, 去搞房地产开发。“2008年《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设, 进一步促进农业发展农民增收的若干意见》”再度强调: “城镇居民不可以到农村购买宅基地, 不可以购买农民住宅, 也不可以购买‘小产权房’。”因这些国家政策产生影响, 有些地方性法规以及规章, 也直接或者间接地禁止城镇居民购买农村房屋。
