在二手房买卖的过程里, 有不少买房的人心里都犯着一个嘀咕, 总觉得如果房子还没办妥过户的那些手续, 那就不该向中介交服务费。其实根本不是这么回事。
按照规矩, 只要中介真的把买卖合同给牵线搭桥弄成了, 除非是中介这边自己犯了错才导致这个合同最后没成而取消掉, 否则付钱的那个人就得照着之前说好的办法把佣金给结清。要是硬是不肯给, 中介那边是有权去讨要的, 可以起诉委托人, 要把这笔中介费给追回来。
这个理儿啊, 是我们记者最近从广州市房地产协会通报出来的那种行业纠纷典型案例里搞清楚的。
??买卖双方解除合同 仍要给中介费
2015年6月15日, 买家卢某通过中介公司, 和业主陈某签了一份三方《房屋买卖合同》, 用来买越秀区的一处物业, 并且约定交易中产生的所有税费都由卢某来承担。
在当天的日期里, 卢某还得跟这个中介公司签订一份文件, 叫作《中介服务收费确认书》, 并且要在签合同的那一天, 支付三万八千块钱作为中介费用。可是, 因为卢某手里的现金不够多, 所以在当天他只支付了那个中介费里面的一部分, 具体就是一万九块钱, 剩下的那些费用只能等到下一次再付了。
在买卖双方一起慢慢落实这个合同的过程中, 卢某意外地发现, 他打算买的那套房子, 并不是那个姓陈的人名下的唯一的房产, 所以这回进行交易的话, 还得额外缴纳个人所得税这个东西, 这让卢某心里非常窝火, 他觉得这个中介公司存在着隐瞒重要信息的行为, 导致他自己需要缴纳的税款要比最开始做的预算多出好几万元钱, 这样一来, 卢某就在心里仔细地盘算着利弊关系, 最终决定跟陈某商量好把合同解开, 不再交易了, 同时他还坚定地认为, 既然这一整套交易还没有真正地完成, 那么剩下的那些中介费, 也就完全不需要再去支付了。
但是, 某中介-company认为卢某的举动损害了企业利益, 因为卢某拒付余下中介费1.9万元。在多次索取却未能得到结果之后, 他们把案子搬到了法院面前诉诸法律程序。他们的要求是让卢某支付中介费1.9万元及违约金1万元。
法院那边觉得, 业主陈某、还有那个买家卢某, 以及中间做牵线搭桥的那个中介公司, 他们三个人或者三伙人签的《房屋买卖合同》, 再加上那份《中介服务收费确认书》, 这都是大家心里自愿的真实想法, 是真心实意的。
再说, 这些合同内容也没去碰国家那些法律和法规的高压线, 没有违规的地方, 所以, 这些都是合法的而且是有效的, 算数的。然后, 这几方当事人都应该照着合同里写的那些条款, 踏踏实实地把该干的活儿全都干了, 不能偷懒耍滑或者半路撤火。
因为卢某拿不出任何证据, 来证明那个中介公司是在房产交易的流程当中故意对税费的问题进行了隐瞒, 加上那个中介公司是做到了全面履行它们的居间服务工作的, 最后成功促成了合同的正式成立, 所以卢某是需要按照双方之前的约定来支付中介费的, 最后经过法院的判决认定卢某需要向该中介公司支付中介费1.9万元以及违约金1万元。
广州市房地产中介协会法律咨询服务中心的张旭锋律师介绍说, 居间合同这种事儿, 其实就是居间人帮着委托人去报告那种能订上合同的良机。或者说, 居间人是提供那种媒介服务, 好让委托人能把合同给谈成。作为交换, 委托人是得支付报酬给居间人的。这笔报酬, 平时大家就管它叫“中介费”。
当然了, 也有不少人习惯称它为“佣金”。所以, 这本质上就是一种合同关系。现在咱们来看这个案子, 它里头是牵扯到了两个合同关系的。先说第一个。这一个合同关系, 在性质上来说就是居间合同关系。那在这个关系里头, 涉及到的人物有两位。这两位当事人, 分别就是某家中介公司跟卢某了。
按照相关法律里关于合同法的规定, 根据那份名叫《服务收费确认书》的文件里面所写到的有关居间合同的具体条款内容, 在某家中介公司成功促成了买卖双方去签署一份名字叫做《房屋买卖合同》的协议之后, 这家中介公司的居间任务就已经算是全部结束了。
另外还有一个文件是《房屋买卖合同》, 其中提到的当事人包括陈某和卢某。在本案中, 关于那份《房屋买卖合同》里的居间合同部分, 它的签署者是卖方、买方还有那家特定的中介公司。
既然没有得到这家中介公司的同意去解除, 同时也不具备那些能够允许解除合同的条件, 那么卖方和买方自行解除了的, 只不过是那份《房屋买卖合同》里面的买卖交易关系罢了。至于居间合同的关系, 并没有被解除。
所以呢, 卖方和买方的这些行为, 对这家中介公司是不产生什么约束力的效果, 这就导致这家中介公司有权去收取中介费的权利, 它依然保留着, 并不会失去。
??客户没有购房资格 买卖合同仍有效
当买家在实行限购的区域里面, 因为他没有符合买房的那个资格, 所以他签了那个房屋买卖合同, 在这种情况下, 这个合同是成立了的, 而且也是生效的。
如果当事人去主张说这个合同是无效的, 或者是要求必须继续履行下去, 那么法院是会依法把这类请求给驳回掉的。但是, 反过来讲, 如果当事人主张的是这个合同确实是生效的, 或者是要求依法把这个合同解除掉, 法院是会依法支持这样的请求的。
在2016年5月3日的时候, 有一个外地户籍名叫杨某的买家, 经过了一家中介公司的介绍, 从而看中了业主李某所拥有的、位于天河区的一套房屋, 并且紧接着就在第二天的时候, 这位买家和业主双方签订了一份属于他们之间的关于房屋买卖的合同。
杨某是在完成了签约手续之后, 才发现自己在广州这个地方的社会保险并没有连续缴纳满三年的期限, 依照当地目前正在施行的住房购买限制政策来看, 他是没有资格进行购房操作的, 所以他就觉得李某还有那家中介公司, 是一起故意地向他隐瞒了关于这种限购规定的内容的, 这种做法是为了引诱他去签订合同的, 那个合同因为违反了有关的限购政策的设定, 应当被认定是无效的, 并且李某他是清楚知道有这个限购政策的规定的, 可是他没有去履行告知的义务, 在导致合同变得无效的这件事情上, 他是存在着严重的过错情况的, 所以他应当把已经收取到的那十万元的定金, 不加任何条件地全部退还回去。
业主李某认为, 杨某更有义务把自身的购房资格查清楚, 不应该把这个义务强加在李某的身上, 于是拒绝了向杨某返还已经收取的定金。买卖双方发生了争执, 但没结果, 最后杨某起诉到了法院, 请求判定房屋买卖合同无效, 并要求业主李某返还定金10万元以及相应的利息。
法院经过审查发现, 杨某是在某中介公司的介绍下, 才和业主李某就涉案的房屋买卖签订了房屋买卖合同的。
作为卖方的买方以及作为买方的卖方, 这两边都具备完全民事行为能力, 而合同之所以被签订出来, 是因为这代表着当事人双方真实愿意表示出来的意思, 并且本合同内容并没有违反国家法律法规里强制性规定的要求, 所以这个合同依据法律规定是无效的, 这是确定无疑的, 至于像杨某这样的买家没有取得广州市购房资格之类的这样的事实情况, 这些事实是完全不能成为认定本合同无效的法定依据的。
并且, 因为杨某没有取得在广州购房的资格, 这就导致合同在客观上没办法继续履行了。所以杨某个李某已经在2016年5月28日这天达成了一致, 决定解除涉案合同, 而且他们还专门签订了一份解除合同的协议, 在这份协议里明确说明李某不需要返还定金。这份协议对杨某个李某两个人来说, 都是具有法律约束力的。
现在杨某又反过来起诉, 说是合同无效, 还要求李某返还10万元以及利息, 他的这个诉讼请求是缺乏合理依据的。最后, 法院做出了判决, 结果是驳回了杨某所提出的全部诉讼请求。然后, 杨某又把案子上诉到了上一级的法院去。到了二审的时候, 这个判决最终还是保持不变, 也就是维持了原本的一审判决。
张旭锋律师介绍, 根据《合同法》的相关条款, 在双方当事人签字并且盖章之后, 房屋买卖合约自然就会成立并产生法律效力。不过, 《合同法》第52条有着明确的规定, 该条指出存在下述情形之一的话, 合同就会被判定为无效, 其中第五条强调如果违反法律或者是行政法规的强制性规定, 就会导致上述后果。
然而, 国务院发布的“限购令”与广州市政府制定的限购政策, 这两者都是中央政府以及地方政府用于调控房地产市场的政策性文件, 它们并不是由国家立法机关即全国人大及其常委会所制定的法律, 也非由国务院依据法定程序所出台的行政法规, 正因为如此, 这些规定的存在并不会导致相关合同被认定为无效。
买卖合同虽然被认定是有效的, 但是在实际上却没办法继续往下履行, 那么在这种情况下产生的那些经济损失到底应该由哪一边来承担呢。根据合同法的第97条的规定，关于合同解除之后所产生的法律后果说得那是相当明确的。
也就是如果合同解除了, 那些还没有进行履行的部分, 就需要终止去履行, 而那些已经进行了履行的部分, 则需要根据实际履行的情况和合同本身的性质来确定, 当事人有权请求恢复到原来的状态, 也可以要求采取其他的一些补救措施, 并且是有权利要求对方赔偿所造成损失的。
在司法实践当中, 除非能够有充分的证据来证明一方当事人存在比较明显的过错情况, 否则通常情况下都是按照无责任解除合同的这种方式来处理事情的, 并且会进行没有利息的退订以及退款操作。
