一、摘要
2026年6月, 上海二手房的市场, 持续保持下来了, 自3月开始以来的, 那种较高的活跃度, 展现出了, “淡季不淡”的, 十分显著的特征。
全市范围内, 二手房连带商业的网签成交套数为25158套, 和上一年同期相比呈现出上涨态势, 上涨幅度大约为21%, 相较于5月的28023套, 出现了环比回落的情况, 回落幅度约为10%。
月度成交量已连续四个月突破2.5万套。
价位层面, 二手住房挂牌的平均价格, 连续四个月, 按照环比的方式呈现上涨态势, 房地产市场正在从仅仅“刚需占据主导地位”转变为“刚需与刚改协同发展”。
二、市场总览：成交量
1. 月度成交
6月, 上海的二手房进行网签成交, 其数量为25158套。将端午假期所带来的影响去除之后, 当月当中, 其余六个周末, 每个周末的单日网签量, 都突破了千套。
和5月的28023套相比出现回落, 回落幅度大约是10%, 这属于传统淡季的正常回调情况；然而和去年6月相比较, 多卖出了3600余套, 涨幅达到了21%。
2. 上半年累计表现
到2026年上半年这个时间段, 上海的二手房, 累计成交数量达到了14.7万套, 创下了接近五年同期的新高度。
换个角度从纵向去对比, 在2022年的时候, 二手房签约数共计56771套, 到了2023年, 其数量变为95082套, 紧接着2024年, 这个数字是108876套, 随后2025年, 二手房签约数成为了130106套, 而今年上半年的签约数, 处于近五年来的最高水平。
上半年同比上涨约12%，价格指数较2025年年底上涨8%。
3. 周度成交动态
在6月22日开始一直持续到28日的那一周, 上海二手房成交的数量是6350套, 其中, 在一周里单日成交量最高的是6月27日, 这一天的成交量是1352套。
端午小长假后成交量平稳恢复，周成交量环比增加36.27%。
截止到6月28日, 当月上海的二手房总共成交了23540套, 平均每天成交841套。
三、价格走势
1. 环比走势
二零二六年六月, 上海二手住宅挂牌均价, 与上一阶段相比, 出现了环比上涨的情况, 上涨幅度为百分之零点一零, 并且此态势已经连续四个月呈现, 价格处于持续修复的状态。
2. 同比走势
从同比的角度去看, 上海的二手住宅价格, 同比出现了下跌, 下跌幅度为6.08%, 然而, 其跌幅与上一个月相比较, 收窄了0.61个百分点, 价格跌幅一直持续收窄, 释放出了明确的止跌回稳信号。
3. 全市基价参考
按照市场跟踪得出的数据来看, 全市最新的基价大概是48552元每平方米, 和上月相比呈现出上涨了0一点0一%的情况, 然而和去年同期比的话依旧处于下跌了8点4%的态势。
4. 与百城对比
６月, 百城二手住宅每平方米均价是12639元, 环比下降了0.42%。上海属于少数环比呈上涨态势的核心城市当中的一个, 其表现显著地比全国平均水准更优。
四、成交结构分析
1. 价格段变化：从刚需到改善
“沪七条”新政在3月推出之后, 刚性需求进行了集中释放, 300万以下房源其中成交的占比大约是60%。
进入4月后，改善型需求接棒回暖。
以6月为例：
300万-500万价格段成交占比较3月上涨13%
500万-800万价格段成交占比较3月上涨17%
从门店这一层面来看, 成交呈现出高度集中的态势, 其集中的范围是在500万至1000万元这个刚需改善的总价段。
改善型房源成交占比持续提升，市场正从刚需独大转向刚改并驱。
2. 户型结构
两居室在上海二手房里, 作为流通核心, 其挂牌占比百分之四十四点八, 流量占比百分之四十三点一七, 是平台用户咨询数量位居最多的户型。
三居室挂牌, 其占比为百分之三十点三一, 流量占比是百分之三十五点儿二八, 流量占比高于房源供给, 置换改善客户关注度, 持续走高。
3. 区域分化
环线分化加剧：
在内环, 在内中环, 也就是黄浦、徐汇、静安、陆家嘴、张江这些区域, 业主所拥有的议价空间仅仅只有3%至5%。
位于中外环内侧的普陀区域, 以及闵行七宝地区, 还有浦东金桥地带, 以及宝山淞宝范围, 是各区域当中成交最为集中的那些区域。
在外环以外的区域, 也就是松江、金山、奉贤以及嘉定郊环之外的地方, 库存压力依旧存在着, 所有的业主普遍都要将价格让利百分之八到百分之十五, 这样才能够达成成交的结果。
有部分板块呈现出明明显显的价格回调情形, 像是闵行莘庄板块里的一些具备品质的二手房成交均价往下跌落到约4.6万/㎡, 而浦东联洋板块成交均价碰到7.3万/㎡。
五、挂牌与库存
1. 挂牌量持续下降
到6月初的时候, 全市二手房挂牌的笔数是30.8万笔, 这是首次跌破31万这个关口, 和去年同期的37.9万笔相比, 减少了大约7.1万笔, 下降幅度接近20%。把一房多挂的情况剔除掉, 真实能够售卖的库存大概是10.3万套, 和同比相比减少了2.3万套。
截至6月末，上海挂牌量较历史高点下降31%。
2. 全国库存对比
至2026年6月末时, 北京, 上海, 广州, 深圳, 杭州, 南京, 成都, 武汉这8个重点城市的二手房挂牌量是123万套, 和2025年12月末相比, 减少了9万套。
上海降幅31%在重点城市中位居前列。
重点城市, 二手房挂牌量全面下行, 这充分反映出, 市场供求关系, 正在进一步改善, 从而为房地产市场回稳, 创造了有利条件。
六、政策环境
1. 存量政策持续释放
实施于2026年2月26日起开启施行进程的, 名为“沪七条”的新政, 乃是驱动本轮行情的具备核心性质的首要政策。
核心内容涵盖, 针对非沪籍居民而言, 其购买外环内住房之时, 社保或者个税年限, 从原本连续满3年这一情况作出调整, 变为满1年, 并且, 换购房退税政策予以延期, 延期时长为2年。
6月, 几乎没有新的重磅政策进行扰动, 政策效应持续释放, 市场成交是靠真实需求来支撑的。
2. 收购二手房作保租房试点
正式开启收购存量二手房用作保障性租赁住房试点运作的是上海, 浦东、徐汇、静安三区率先进行尝试, 截止到当下已经累计达成房源收购523套。
徐汇区已完成收购463套，最快将于9月对外租赁。
黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦五区也已启动收购工作。
3. 公积金政策修订
6月5日, 有一个名为《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》被发布出来了, 该意见稿是围绕着拓宽住房这种消费的支持场景、扩大缴存所覆盖的范围面积等四个方面来进行系统完善的。
4. 宏观政策定调
《求是》在6月18日的时候, 发布了一篇以《以更大力度提振消费》为名的文章, 该文章着重指出, “需要加速修复居民资产负债表, 并且要尽力稳定房地产市场”。
七、市场特征总结
1. “淡季不淡”成主旋律
昔日6月属传统淡季行情, 然而今岁状况不一样。于一线的门店观察, 周度实施带看行为有40至50组数量保持稳定, 客户具备看房意志仍然活跃。
2. 买卖双方心态分化
理性态势呈于买家心态, 市场价格稳定之际且敢快速下定, 不复如前般作观望状。然业主端心态显著抬升起来, 成交量回暖之当下普遍萌生惜售、看涨之情愫, 让利意愿大幅削减。部分小区价格已然有所修复。
3. 与历史对比
在3月, 单月成交数量为31216套, 这是最近五年来, 第一次站到3万套的活跃线上。
自3月以来，月度成交量已连续4个月突破2.5万套。
在2022年起始至今的五个上半年当中, 上半年月均数量为2.45万套, 此为表现最为强劲的一档。
八、市场展望
成交量方面, 线上看房咨询需求呈现出充足的态势, 其中, 5月上海二手房主动微聊对数同比出现了4.9%的上涨情况, 并且发起咨询的用户同比增长了4%, 线上需求领先线下网签约长达1个月时间, 从而为后续成交提供了支撑。
针对价格这一方面而言, 价格呈现出连续四个月环比上涨的态势, 同比跌幅持续收窄, 价格修复的趋势清晰明确。在业内的预计当中, 下半年核心城市在稳定成交量的支撑状况之下, 其价格整体依旧会是以窄幅波动作为主要表现形式的。
关注变量：
一则, 要是挂牌量持续收缩下去, 那么房东的议价权会进一步回归, 不过, 也得警惕那种“惜售导致无量进而横盘”的风险。
二是改善型需求能不能持续接过接力棒, 这会决定市场能不能从那种以刚需为基础、改善型需求随后跟进的阶段性回暖状态, 过渡到全面复苏的局面。
