一、市场资讯
（一）房地产市场运行情况
1、房地产市场建设情况
于1至8月期间, 全市房地产开发企业所建房屋新开工面积为853.1万平方米, 与去年同期相较下降了0.5%。其中，住宅新开工面积是528.9万平方米, 呈现下降态势, 降幅为0.2%；办公楼新开工面积为26.7万平方米, 处于增长状态, 增幅达39.5%；商业营业用房新开工面积有45.6万平方米, 实现增长, 增长幅度为33.4%。
全市房屋竣工的面积数目是679万平方米, 与之前相比增长幅度为22.2%。其中, 涉及住宅方面其竣工面积是340.8万平方米, 增长比例呈现为6.9%；有关办公楼这一块的竣工面积达到20.6万平方米, 其增长比例在4.9%；而商业营业用房的竣工面积有72.1万平方米, 增长幅度达到了1.7倍。
2、房地产市场销售情况
今年1月至8月期间, 全市新建商品房销售有一定面积, 为658.6万平方米, 与去年同期相比呈现增长态势, 增长幅度为0.1%。在该范围内, 住宅的销售面积是435万平方米, 出现了下降情况, 下降比例为6.8%, 而且这个降幅与1月到7月下降的幅度相比保持一致 ；办公楼的销售面积为43.8万平方米, 呈现出增长状况, 增长部分为0.2% ；商业营业用房的销售面积是36.5万平方米, 出现了下降, 下降比例为3.8%。
3、房地产开发企业到位资金情况
1至8月期间, 全市范围内的房地产开发企业, 在本年所获得的到位资金数额为2924.9亿元, 相较于去年同期而言, 增长幅度达到了13.3%。其中, 定金以及预收款的金额是1078.2亿元, 其增长比例为4.5%；自筹资金的数额为795.6亿元, 增长了32.4%；国内贷款的金额是497.6亿元, 增长幅度为20.7%。
（二）市场政策
8月8日, 北京市住房和城乡建设委员会与北京住房公积金管理中心联合印发了《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》将自2025年8月9日起施行, 此举措是为促使北京市房地产市场平稳的健康发展, 以更好满足居民改善性住房需求, 有效发挥市场机制作用, 坚持首都城市的战略定位, 落实好城市总体规划了。
1、《通知》明确符合条件家庭在本市五环外不再限制购房套数
自北京城市总体规划实施之后, 五环以外平原新城区域的宜居宜业水准以及综合承载能力有了显著的提高, 为了能够更妥善地满足居民改善性住房的需求, 进而推动职住平衡, 《通知》清晰表明, 符合本市商品住房购买条件的居民家庭, 购买五环外的商品住房, 这里面包括新建商品住房以及二手住房, 其购买套数不受限制。也就是说: 京籍居民家庭, 还有在本市连续缴纳社会保险或者个人所得税达到2年以及2年以上的非京籍居民家庭, 购买五环外商品住房时套数不受限制。与此同时, 《通知》予以明确, 针对成年单身状态的人士, 于本市进行商品住房购置行为的, 依照居民家庭的情况来执行限购政策。
市内居民家庭, 购买处于五环范围之内商品住房的相关政策维持不变, 其中, 具有本市户籍的居民家庭于五环内限购两套, 而那些并非本市户籍的居民家庭, 在本市依据规定连续缴纳社会保险或者个人所得税起码满三年及以上的, 于五环内限购一套。
2、《通知》从四方面加大了住房公积金支持力度
（1）借款申请人（含共同申请人, 下同）在本市没有住房, 然而在全国范围内存在1笔已结清公积金贷款记录的情况, 《通知》作出明确规定, 将该情形由之前认定为二套房的标准, 调整转换为认定为首套房。就房屋总价为400万元, 公积金贷款数额是100万元、贷款年限设定为30年这种情况而言, 当从二套房调整为首套房之后, 首付款最高能够减少60万元, 月供最高可以减少253元, 以此来扩大首套房公积金贷款支持范围。
（2）实行加大对于二套房采用公积金贷款的支持力度之举。于最高贷款额度这个方面, 《通知》作出明确规定, 把二套房公积金贷款的最高额度从60万元予以提升至100万元, 借此大力支持改善性住房的需求。要是借款人符合适用公积金支持建筑绿色发展、支持多子女家庭购房等政策的条件设定, 那么还能够享受到贷款额度上浮方面的政策优惠, 最多能够上浮40万元, 以至于最高可以贷款达到140万元。
《通知》明确了关于最低首付款比例的情况, 其中规定二套房公积金贷款最低首付款比例, 原本是购买五环内住房要求不低于35%, 购买五环外住房要求不低于30%, 现在统一调整为不低于30%，并且不再区分五环内外。
（3）增强每缴存公积金一年的可借贷额度幅度, 《通知》明确宣告, 将原来每缴存公积金一年能够借贷10万元提升到可借贷15万元, 当借款人申请120万元贷款时, 从原本所需缴存公积金11年零1个月减小为缴存7年零1个月, 要是借款人适宜公积金支持建筑绿色发展、支持包含多子女家庭在内的购房等政策的条件时, 又能够享有贷款额度向上浮动的政策优惠, 最多向上浮动40万元, 首套住房最高能够贷款160万元。
（4）《通知》明确, 要落实《北京市深化改革提振消费专项行动方案》, 对于支持缴存人在提取公积金把购房首付款支付之时申请公积金贷款作出规定。一直到当下这一刻, 而对于缴存职工来讲, 其购买本市新建住房, 并且已经签订购房合同的这种情况, 能够凭借提供网签合同编号来提取住房公积金, 以此支付购房首付款, 与此同时还能够申请公积金贷款。
二、土地市场
（一）土地供应
在2025年此年份的8月期间, 于北京这个城市总共推出了6宗土地, 它们所处位置分别是丰台区、顺义区、朝阳区还有经济技术开发区, 这些土地挂牌的性质为工业用地还有住宅用地, 而在2025年从1月到8月这个时间段, 北京一共推出了各类用地并且其规划建筑面积是385.84万㎡, 与过往同比下降了33.14%, 成交的规划建筑面积为451.01万㎡, 跟之前同比下降了24.25%。
2025年8月北京市土地供应情况
（二）土地成交
2025年8月, 北京市土地成交有6宗，分别处在顺义区、经济技术开发区以及昌平区, 成交的大多是工业用地与住宅用地。2025年1至8月, 北京成交楼面均价是24772元 /㎡, 和去年同期相比增长了34.19%, 平均溢价率为6.41%, 比去年同期增长了3.51个百分点, 各类用地出让金达到1117.24亿元, 同比增长1.65%。
2025年8月北京市土地成交情况
（三）土地市场小结
从能够结合土地供应以及成交市场的总体情形来看, 8月份的时候, 土地挂牌以及成交主要是住宅用地和工业用地。
三、房地产市场
（一）住宅市场
1、供应分析
从供应量方面来看, 在2025年8月这个时间点上, 北京所供应的住宅, 这里指的是不包含保障性住房的情况, 户数为1232套, 与上一阶段相比, 环比呈现下降态势, 下降幅度为13.8%, 跟去年同期相较, 同比下降幅度达到67%；住宅的供应面积为185191㎡, 环比下降了2.2%, 同比下降幅度是53.3%。
2024年8月-2025年8月北京市各月供应分析
以各区域的情况来进行权衡审视, 在2025年8月这个特定的时间节点上, 朝阳区、通州区、大兴区理所当然地跃居北京市供应面积的前三位, 这三个区域共计占据了总供应面积的83.8%, 与此同时, 赫然在北京市供应套数的前三位占据一席之地的, 同样是朝阳区、通州区、大兴区, 此三区总共占据了总套数的79.2%。
2025年8月北京市各区域供应分析
2、成交分析
从成交量的角度来看, 在2025年8月这个时间点, 北京市的商品住宅不包括保障房, 成交状态是2707套这个数量, 环比呈现上涨态势, 上涨幅度为6.8%, 同比却出现下降情况, 下降幅度是15.9%；紧接着说成交面积它是达到了330875㎡这样的规模, 环比同样是上涨, 上涨比率为1.6%, 同比下降了12.4%；再然后成交均价为58605元/㎡, 环比出现下降, 下降比例是3.2%, 同比却是上涨, 上涨幅度是15.8%。
2024年8月-2025年8月北京市各月成交分析
区分不同区域而言，在2025年8月这个时间点, 北京市成交套数方面, 大兴区、通州区、丰台区处于排名前三位, 这三个区共同占据了成交套数的41.6%；北京市成交面积角度, 朝阳区、大兴区、丰台区位列前三位, 此三区一共占据了成交面积的40.5%。
2025年8月北京市各区域成交分析
（三）商办市场
1、商业市场
8月, 北京商业成交的平均价格是每平方米19077元, 和去年同期相比上涨幅度为69.7%, 成交的面积是4.30万平方米, 和去年同期相比增长比例为1.34%, 成交的套数是116套, 和去年同期相比增长比例为7.41%。
在2025年, 从1月到8月期间, 北京商业成交的平均价格是每平方米23946元, 和上一年同期相比, 上涨幅度为18.3%。成交的面积是37.3万平方米, 和上一年同期相比, 下降幅度为14.1%；成交的套数是935套, 和上一年同期相比, 下降幅度为30.7%。
2025年1月至8月期间, 朝阳区的区域, 通州区的区域, 昌平区等区域成为北京商业成交主力区域, 这些区域总共成交了20.38万㎡的数量, 占城市成交面积的比例为54.7%。其中,成交面积同比呈现增长态势的区域有西城区的区域, 朝阳区的区域, 密云区等区域, 同比增长的幅度分别为1174.0%, 429.2%, 60.4%；成交面积同比呈现下降态势的区域有丰台区的区域, 延庆区的区域, 石景山区等区域, 同比下降的幅度分别为83.3%, 82.9%, 59.7%。
2、办公市场
8月，北京写字楼成交的平均价格是每平方米15524元, 和去年同期相比下跌了42.1%, 成交的面积是0.84万平方米, 和去年同期相比下降了81.4%, 成交的套数是76套, 和去年同期相比下降了41.98%。
在2025年, 从1月至8月这个时间段内, 北京写字楼成交的平均价格是28591元每平方米, 与去年同期相比较下跌了14%, 成交的面积为40.1万平方米, 相比去年同期下降了30.2%, 写字楼成交的套数是2808套, 同比增长了55.1%。
在2025年1月至8月期间, 名为石景山区、密云区、西城区等的区域, 成为了北京写字楼成交的主力区域, 它们总共成交了26.12万㎡, 占到了城市成交面积的65.1%。当中, 成交面积同比出现增长的区域, 有密云区、昌平区、西城区等, 密云区同比增长幅度为13148.3%, 昌平区同比增长幅度为892.6%, 西城区同比增长幅度为473.6%；而成交面积同比呈现下降的区域, 有海淀区、丰台区、房山区等, 海淀区同比下降幅度为98.5%, 丰台区同比下降幅度为97.9%, 房山区同比下降幅度为96.5%。
四、楼市展望
8月, 北京出台楼市新政, 其中涵盖放松五环外住房限购举措, 又有加大住房公积金贷款支持力度等一系列措施。新政实施以后, 部分品质优良、地段出色楼盘的成交量呈现出亮点, 然而, 虽说成交量有了一定程度的上升，可是成交价格却处于下滑态势。8月, 北京二手房价格环比下跌了1.2%, 同比下跌3.1%, 跌幅再度扩大。
已然步入“金九”这一传统营销旺季的房地产市场, 房企于核心城市有希望加快推盘节奏, 特别是新规项目进入市场能够有效地带动部分改善需求被释放, 市场活跃度或许会迎来阶段性的回升。二手房市场在短期内挂牌量依旧处于高位, 但核心城市在政策以及“以价换量”的带动之下, 成交周期、议价空间都有希望能迎来改善, 楼市有希望好转。
（国策北京分公司 陆丽葵）
