其实, 订立二手房买卖合同时, 并不需要第三方见证, 不过, 为确保合同具备法律效力, 能够先去确定转让人有没有出卖房屋的实体权利。
并且，具体可以从以下几个方面进行判断：
1、房屋的所有权人出卖房屋的：
明确出卖人的名称, 是否跟房屋产权证之上, 或者是其他房屋合法来源证明文件上面的名称保持一致, 有必要的时候, 能够直接前往房屋管理部门去进行查询。
2、委托或代理出卖的：
留意核查房屋所有权人, 其是否跟转让房屋产权证上所登记的名称保持一致, 是否获得了所有权人的同意或者授权, 是否存在所有权人同意或者授权出卖的书面证明材料。
3、共有房屋出卖的：
要留意核查, 是不是经过了其他共有人的同意, 有没有其他共有人表示同意出卖的书面证明材料。
接着，买受人还要审查二手房的实际状态，具体如下：
1、审查进行转让的房屋因是否违反规划, 未取得相关土地使用权证, 工程未经竣工验收, 未能办理合法的销售手续等诸多原因, 而不能办理房屋合法产权的情况。
2、审查转让的房屋是否属于经济适用房；
3、审查转让的房屋是否被依法查封；
4、城镇居民不得购买农民的住宅。
根据《民法典》所规定的内容, 在进行买卖没有房产证的二手房这个行为的时候, 房屋买卖的当事人具备民事行为能力, 并且是双方出于自愿进行买卖, 不存在违反法律强制性规定的情况, 那么这种买卖行为是有效的, 然而房屋却不能够办理过户登记。
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